Điều 117 Luật Đất đai 2024: Giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác

1. Mục tiêu quản lý và bảo vệ người đang sử dụng đất

Điều 117 đặt ra hàng rào thủ tục nhằm bảo đảm không thể “giao” hoặc “cho thuê” lại một thửa đất đang có người quản lý, sử dụng cho chủ thể khác nếu chưa xử lý dứt điểm quan hệ pháp lý với người đang sử dụng. Trọng tâm là bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất hiện hữu, hạn chế tình trạng quyết định hành chính chồng lấn và tranh chấp kéo dài. Quy định này cũng buộc cơ quan nhà nước đi đúng trình tự: thu hồi → bồi thường, hỗ trợ, tái định cư → mới giao, cho thuê, thay vì “đi tắt” bằng quyết định giao đất trực tiếp cho nhà đầu tư.

2. Các điều kiện kích hoạt việc áp dụng Điều 117

Điều 117 chỉ áp dụng khi hội đủ ba yếu tố: (i) thửa đất đang có người quản lý, sử dụng thực tế; (ii) cơ quan nhà nước dự kiến giao đất, cho thuê đất cho một chủ thể khác; (iii) không thuộc trường hợp chuyển nhượng dự án bất động sản theo pháp luật về kinh doanh bất động sản. Khi đó, cơ quan có thẩm quyền buộc phải ban hành quyết định thu hồi đất trước, đúng căn cứ và thẩm quyền, rồi tổ chức thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định. Chỉ sau khi các nghĩa vụ này hoàn tất, mới được ra quyết định giao đất, cho thuê đất cho chủ thể mới.

3. Ý nghĩa của yêu cầu “thực hiện xong” bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Cụm từ “phải thực hiện xong” cho thấy quy định không chỉ yêu cầu có phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt, mà còn phải triển khai đầy đủ trên thực tế cho người sử dụng đất bị thu hồi. Việc mới phê duyệt phương án, chưa chi trả hoặc chưa bố trí xong chỗ ở, đất sản xuất thay thế nhưng đã giao đất cho nhà đầu tư là trái với tinh thần Điều 117. Trong thực tiễn giải quyết khiếu nại, tòa án và cơ quan thanh tra thường xem Điều 117 là cơ sở để đánh giá tính hợp pháp, hợp lý của chuỗi quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất trong các dự án.

4. Ngoại lệ: chuyển nhượng dự án bất động sản

Điều 117 dành ngoại lệ cho trường hợp chuyển nhượng dự án bất động sản theo luật kinh doanh bất động sản. Bản chất ở đây là chuyển giao quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án, chứ không phải Nhà nước thu hồi đất rồi giao, cho thuê cho chủ thể mới. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án tiếp tục kế thừa quyền sử dụng đất đã được Nhà nước giao, cho thuê và tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ với khách hàng, người có quyền lợi liên quan. Vì thế, ngoại lệ này không làm suy giảm mức độ bảo vệ người đang sử dụng đất, mà điều chỉnh một tình huống pháp lý khác về chuyển giao dự án trong thị trường bất động sản.

5. Những cách hiểu sai và nhầm lẫn thường gặp

Một nhầm lẫn thường thấy là cho rằng chỉ cần có quyết định thu hồi đất là đã có thể giao đất ngay cho nhà đầu tư, bất kể tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Cách hiểu này bỏ qua yêu cầu “phải thực hiện xong” trong Điều 117, dẫn tới giao đất, cho thuê đất trên nền quyền sử dụng đất chưa được giải phóng đầy đủ. Một nhầm lẫn khác là không phân biệt giữa việc giao đất, cho thuê đất của Nhà nước với việc chuyển nhượng dự án bất động sản giữa các doanh nghiệp; hai cơ chế này chịu điều chỉnh bởi hai hệ thống quy định khác nhau và Điều 117 chỉ cho phép ngoại lệ trong trường hợp chuyển nhượng dự án theo đúng luật chuyên ngành.

6. Lưu ý khi áp dụng trong tình huống cụ thể

Khi áp dụng Điều 117, cần kiểm tra: (i) tình trạng sử dụng đất thực tế (có người ở, sản xuất, kinh doanh hay không); (ii) tính hợp pháp của quyết định thu hồi đất (căn cứ, quy trình, thông báo); (iii) chứng cứ về việc đã hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho toàn bộ đối tượng bị ảnh hưởng; (iv) bản chất của giao dịch với nhà đầu tư là giao đất, cho thuê đất hay là chuyển nhượng dự án bất động sản. Trong tư vấn và tranh tụng, Điều 117 là điểm tựa quan trọng để đánh giá tính hợp pháp của dự án, đặc biệt với những dự án có khiếu kiện dai dẳng liên quan đến trình tự thu hồi đất và giao đất cho nhà đầu tư mới.