Điều 113 Luật Đất đai 2024: Đất do tổ chức phát triển quỹ đất phát triển, quản lý, khai thác

Mục đích và ý nghĩa quản lý quỹ đất tập trung

Điều 113 hướng tới hình thành một đầu mối chuyên nghiệp trong quản lý, khai thác quỹ đất thuộc sở hữu toàn dân, thay vì để phân tán ở nhiều cơ quan. Việc tập trung đất về tổ chức phát triển quỹ đất giúp chuẩn hóa khâu giải phóng mặt bằng, quản lý sau thu hồi, chống bỏ hoang, lãng phí đất. Đồng thời, đây là cơ sở để tạo lập quỹ đất sạch phục vụ đấu giá, đấu thầu dự án, tăng thu ngân sách và minh bạch trong phân bổ nguồn lực đất đai.

Các nhóm đất chủ yếu được giao cho tổ chức phát triển quỹ đất

Nội dung khoản 1 cho thấy quỹ đất do tổ chức phát triển quỹ đất quản lý chủ yếu hình thành từ các loại đất Nhà nước thu hồi hoặc hình thành mới và cần một chủ thể công chuyên trách để xử lý. Đáng chú ý:

• Nhóm đất thu hồi từ các trường hợp vi phạm, chấm dứt dự án, không đưa đất vào sử dụng theo quy định (các khoản 26, 27, 29 Điều 79; Điều 81; Điều 82 Luật Đất đai 2024) thường được định hướng đưa vào đấu giá quyền sử dụng đất, tránh tình trạng thu hồi rồi để trống.
• Nhóm đất phát sinh từ sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc tài sản công và từ cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước thể hiện mục tiêu kiểm soát chặt chẽ chuyển dịch đất công sang cơ chế thị trường, tránh thất thoát.
• Nhóm đất hình thành từ hoạt động khoáng sản trả lại, lấn biển bằng vốn ngân sách là những khu vực cần đánh giá lại mục đích sử dụng, quy hoạch, nên được một đầu mối công nắm giữ để tổ chức khai thác hợp lý.

Từ cấu trúc này, có thể thấy Điều 113 không điều chỉnh mọi loại đất Nhà nước thu hồi, mà chỉ tập trung vào các nguồn đất cần xử lý, tái phân bổ thông qua cơ chế đấu giá, tổ chức khai thác hoặc bố trí lại theo quy hoạch.

Điều kiện "kích hoạt" phạm vi áp dụng Điều 113

Muốn áp dụng Điều 113, trước hết phải xác định nguồn gốc pháp lý của thửa đất có thuộc một trong các điểm a–h khoản 1 hay không. Nếu đất bị thu hồi nhưng thuộc trường hợp được điều chuyển, bố trí sử dụng ngay cho mục đích Nhà nước (theo pháp luật về tài sản công) thì không đưa vào quỹ đất do tổ chức phát triển quỹ đất quản lý. Ngoài ra, quyết định giao cho tổ chức phát triển quỹ đất thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; đối với đất ở đô thị thu hồi theo Điều 81, Điều 82, cần kiểm tra đúng phạm vi khu vực đô thị mới áp dụng. Không đáp ứng các điều kiện này thì không thể viện dẫn Điều 113 làm căn cứ giao đất cho tổ chức phát triển quỹ đất.

Cơ chế phối hợp và trách nhiệm giữa các cấp

Khoản 2 làm rõ vai trò “chỉ đạo – thực thi – phối hợp” trong quản lý quỹ đất sau khi được giao. Ủy ban nhân dân có thẩm quyền giao đất phải chỉ đạo tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện nhiệm vụ theo Điều 115 Luật Đất đai 2024 (như bồi thường, giải phóng mặt bằng, chuẩn bị quỹ đất, tổ chức đấu giá...). Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất không chỉ đứng ngoài mà có trách nhiệm phối hợp bảo vệ, chống lấn chiếm, xây dựng trái phép trên quỹ đất này. Như vậy, Điều 113 đặt nền cho một cơ chế quản lý “hai tầng”: cấp tỉnh quyết định và chỉ đạo, tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện chuyên môn, cấp xã hỗ trợ quản lý thực địa.

Những nhầm lẫn thường gặp khi áp dụng Điều 113

Một nhầm lẫn phổ biến là cho rằng mọi đất Nhà nước thu hồi đều tự động giao cho tổ chức phát triển quỹ đất. Thực tế, Điều 113 chỉ áp dụng cho các trường hợp và nguồn đất được liệt kê rõ; các trường hợp Nhà nước thu hồi để sử dụng ngay cho công trình công cộng, quốc phòng, an ninh… không mặc nhiên chuyển sang tổ chức phát triển quỹ đất. Nhầm lẫn thứ hai là xem tổ chức phát triển quỹ đất như một “chủ sử dụng đất” bình đẳng với doanh nghiệp, cá nhân; trong khi đây là đơn vị công được giao quản lý, khai thác quỹ đất theo nhiệm vụ, không được tự ý chuyển nhượng, cho thuê ngoài khuôn khổ pháp luật về đất đai và quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Ngoài ra, cần tránh hiểu rằng chỉ cần có quyết định thu hồi là có thể ngay lập tức đưa vào đấu giá, bởi tổ chức phát triển quỹ đất còn phải thực hiện các nghĩa vụ chuẩn bị quỹ đất, xử lý tài sản gắn liền trước khi khai thác.

Lưu ý về quy định chi tiết và văn bản hướng dẫn

Khoản 3 giao Chính phủ quy định chi tiết Điều 113, nên khi áp dụng trong thực tiễn bắt buộc phải đối chiếu thêm với nghị định hướng dẫn về tổ chức phát triển quỹ đất và quản lý quỹ đất. Các vấn đề như mô hình tổ chức, cơ chế tài chính, chi phí quản lý, trình tự tiếp nhận và bàn giao quỹ đất, phương thức khai thác (đấu giá, cho thuê, hợp tác kinh doanh...) sẽ được cụ thể hóa ở cấp nghị định và quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Do đó, trong tư vấn và áp dụng thực tế, Điều 113 cần được đọc kết hợp với Điều 115 Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn chi tiết tương ứng để đảm bảo đầy đủ căn cứ pháp lý.