Điều 112 Luật Đất đai 2024: Nguyên tắc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất

1. Mục tiêu quản lý quỹ đất theo hướng phục vụ lợi ích công

Điều 112 đặt quỹ đất vào vị trí một nguồn lực công cần được quản lý tập trung, có định hướng, thay vì chỉ là đối tượng giao dịch dân sự. Trọng tâm là bảo đảm việc sử dụng quỹ đất phải phục vụ phát triển kinh tế – xã hội, tái định cư, an sinh xã hội và bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số. Quy định này thể hiện định hướng ưu tiên lợi ích cộng đồng, nhất là các nhóm yếu thế, trong mọi quyết định liên quan đến quỹ đất.

2. Gắn chặt với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quỹ đất chỉ được phát triển, quản lý và khai thác trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Nghĩa là, việc hình thành, phân bổ và khai thác quỹ đất không thể tách rời các công cụ quy hoạch, kế hoạch. Khi áp dụng, cần kiểm tra: (i) khu đất có thuộc quy hoạch, kế hoạch được phê duyệt không; (ii) hoạt động dự kiến (dự án, bố trí tái định cư, an sinh…) có phù hợp chức năng sử dụng đất trong quy hoạch, kế hoạch hay không. Nếu không đáp ứng hai điều kiện này, nguyên tắc tại Điều 112 chưa được bảo đảm.

3. Nguyên tắc sử dụng đúng mục đích, công khai, minh bạch, hiệu quả

Điều 112 đặt ra nhóm nguyên tắc quản lý: đúng mục đích, công khai, minh bạch, hợp lý, hiệu quả và tuân thủ pháp luật. Sử dụng đúng mục đích là sử dụng đất theo chức năng đã được xác định trong quyết định giao đất, cho thuê đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Công khai, minh bạch đòi hỏi thông tin về quỹ đất, tiêu chí lựa chọn dự án, tiêu chí bố trí tái định cư, việc phân bổ đất ở, đất sản xuất phải được công bố rõ ràng, dễ tiếp cận. Yếu tố hiệu quả không chỉ là kinh tế, mà còn bao hàm hiệu quả xã hội, môi trường và mức độ cải thiện điều kiện sống của người dân.

4. Các điều kiện thực tế để áp dụng Điều 112

Điều 112 chủ yếu mang tính nguyên tắc, được “kích hoạt” khi cơ quan nhà nước và các chủ thể liên quan thực hiện hoạt động phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất (tạo lập quỹ đất, đấu giá, đấu thầu dự án, bố trí tái định cư, phân bổ đất ở, đất sản xuất…). Khi xem xét một quyết định hoặc hành vi cụ thể, cần đối chiếu: (i) có tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không; (ii) mục đích sử dụng đất có phù hợp quy định không; (iii) quy trình, thông tin có được công khai, minh bạch, hợp lý; (iv) kết quả sử dụng quỹ đất có đáp ứng yêu cầu phát triển, an sinh, hỗ trợ dân tộc thiểu số hay không. Nếu một trong các yếu tố này bị vi phạm, có cơ sở để đánh giá hành vi, quyết định đó trái với nguyên tắc tại Điều 112.

5. Nhầm lẫn thường gặp trong thực tiễn áp dụng

Một nhầm lẫn phổ biến là coi Điều 112 chỉ mang tính tuyên bố, không có giá trị áp dụng thực tiễn. Trên thực tế, các nguyên tắc này là cơ sở để kiểm soát tính hợp pháp, hợp lý của quyết định quản lý đất đai, nhất là trong thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, khởi kiện hành chính. Một nhầm lẫn khác là hiểu “hiệu quả” đơn thuần là tối đa hóa giá trị kinh tế, bỏ qua nghĩa vụ bảo đảm tái định cư, an sinh và quyền lợi của đồng bào dân tộc thiểu số. Cách hiểu này trái với tinh thần của điều luật, vốn đặt lợi ích xã hội và yếu tố công bằng làm trọng tâm.

6. Lưu ý khi vận dụng trong các vụ việc cụ thể

Trong thực tiễn, Điều 112 thường được viện dẫn cùng với các điều về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy định chuyên ngành về tái định cư, đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Khi bảo vệ quyền lợi người dân, cần khai thác khía cạnh: cơ quan nhà nước đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ công khai, minh bạch, tham vấn cộng đồng chưa; việc bố trí tái định cư, đất ở, đất sản xuất có đảm bảo quyền tiếp cận đất đai công bằng, đặc biệt đối với hộ nghèo, hộ dân tộc thiểu số. Đối với nhà đầu tư, cần lưu ý mọi phương án sử dụng quỹ đất phải chứng minh được tính phù hợp quy hoạch, tính minh bạch về quy trình lựa chọn và hiệu quả xã hội bên cạnh hiệu quả kinh tế.