Điều 111 Luật Đất đai 2024: Bố trí tái định cư
Bình luận pháp lý Điều 111 Luật Đất đai 2024 về bố trí tái định cư, giá đất, suất tái định cư tối thiểu và bảo đảm chỗ ở cho người bị thu hồi đất.
Điều 111. Bố trí tái định cư
1. Đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện giao trách nhiệm bố trí tái định cư phải thông báo cho người có đất ở bị thu hồi, chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí tái định cư và niêm yết công khai ít nhất là 15 ngày tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư đã có người dân sinh sống trước khi cơ quan có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí tái định cư.
Nội dung thông báo bao gồm địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà tái định cư, thiết kế, diện tích từng lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà tái định cư; dự kiến bố trí tái định cư cho người có đất thu hồi.
2. Phương án bố trí tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt phải được công bố công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư.
3. Giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư đối với người được bồi thường về đất ở, người được giao đất ở tái định cư trong trường hợp không đủ điều kiện bồi thường về đất ở là giá đất được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trường hợp chưa có giá đất trong bảng giá đất thì phải bổ sung bảng giá đất để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất cho người được bố trí tái định cư. Người được bố trí tái định cư được ghi nợ nghĩa vụ tài chính về đất đai nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định của Chính phủ.
Giá bán nhà ở tái định cư trong địa bàn cấp huyện do Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định. Trường hợp bố trí nhà ở tái định cư tại đơn vị hành chính cấp huyện khác thì giá bán nhà ở tái định cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
4. Hộ gia đình, cá nhân có đất ở, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế đang sử dụng đất ở, đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường về đất ở theo quy định tại Điều 95 của Luật này thì được bồi thường bằng giao đất ở hoặc nhà ở tại khu tái định cư hoặc tại địa điểm khác phù hợp.
Trường hợp trong hộ gia đình có nhiều thế hệ hoặc có nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở bị thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng 01 thửa đất ở bị thu hồi mà diện tích đất ở được bồi thường không đủ để giao riêng cho từng hộ gia đình thì được xem xét hỗ trợ để giao đất ở có thu tiền sử dụng đất hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở cho các hộ gia đình còn thiếu.
5. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, thị trấn tại khu vực nông thôn hoặc trong địa bàn thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoặc trong địa bàn quận, thị xã, thành phố thuộc thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất thu hồi thì được Nhà nước giao đất ở có thu tiền sử dụng đất hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở.
6. Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở, nếu đủ điều kiện bồi thường về đất theo quy định tại Điều 95 của Luật này mà có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở và địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, nhà ở thì được bồi thường bằng giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư.
7. Người có đất ở bị thu hồi để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị thì được bồi thường bằng đất ở, nhà ở tại chỗ; trong thời gian chờ bố trí tái định cư được bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà ở; thời gian và mức hỗ trợ cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tế tại địa phương. Trường hợp thu hồi đất ở để thực hiện các mục đích khác thì được bồi thường bằng đất ở, nhà ở tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có quỹ đất, quỹ nhà tái định cư. Ưu tiên vị trí thuận lợi cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp với kinh doanh dịch vụ, người có đất thu hồi là người có công với cách mạng. Có cơ chế thưởng đối với người có đất thu hồi bàn giao mặt bằng trước thời hạn theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
8. Trường hợp người có đất ở thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở và được bồi thường bằng giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư nhưng tiền bồi thường về đất ở không đủ so với giá trị của một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để được giao một suất tái định cư tối thiểu.
9. Trường hợp thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu nhà chung cư được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật về nhà ở.
10. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình hình thực tế tại địa phương quy định chi tiết về suất tái định cư tối thiểu quy định tại khoản 8 Điều này; quyết định việc hỗ trợ để giao đất ở có thu tiền sử dụng đất hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở cho các hộ gia đình còn thiếu theo quy định tại khoản 4 Điều này.
11. Trường hợp người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ nhà thì được hỗ trợ theo quy định của Chính phủ.
12. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
1. Mục tiêu cốt lõi của Điều 111
Điều 111 điều chỉnh toàn bộ quá trình bố trí tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, bảo đảm người bị thu hồi đất được sắp xếp chỗ ở mới hợp pháp, tối thiểu, phù hợp điều kiện thực tế. Trọng tâm là yêu cầu công khai phương án, quy định rõ giá đất, giá nhà tái định cư và cơ chế hỗ trợ tài chính, qua đó hạn chế khiếu nại, bảo đảm ổn định đời sống và sản xuất cho người dân.
2. Nghĩa vụ công khai, minh bạch phương án tái định cư
Khoản 1 và 2 đặt nghĩa vụ cho đơn vị thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải thông báo, niêm yết công khai dự kiến phương án và phương án đã phê duyệt tại UBND cấp xã, nơi sinh hoạt chung và khu tái định cư. Như vậy, người dân có cơ hội tiếp cận đầy đủ thông tin về địa điểm, quy mô, thiết kế, diện tích, giá đất, giá nhà và cách bố trí trước khi quyết định. Đây là căn cứ quan trọng để kiểm soát tình trạng thỏa thuận “ngầm”, thay đổi phương án không báo cho dân.
3. Giá đất, giá nhà tái định cư và ghi nợ nghĩa vụ tài chính
Khoản 3 xác định giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, không phải thời điểm bàn giao nhà hoặc cấp giấy chứng nhận. Trường hợp bảng giá đất chưa có, phải bổ sung làm căn cứ, tránh việc áp dụng tùy tiện. Người được bố trí tái định cư được ghi nợ nghĩa vụ tài chính về đất đai nếu đáp ứng điều kiện theo nghị định của Chính phủ, là cơ chế quan trọng giúp hộ khó khăn có thể nhận suất tái định cư mà không bị áp lực nộp tiền ngay.
Giá bán nhà tái định cư được phân quyền cho UBND cấp huyện (khi nhà trong địa bàn huyện) hoặc UBND cấp tỉnh (khi bố trí sang huyện khác), khẳng định tính linh hoạt theo điều kiện từng địa phương, song vẫn phải tuân thủ nguyên tắc công khai, minh bạch và phù hợp khung pháp lý về giá.
4. Cấu trúc quyền được bố trí tái định cư
4.1. Trường hợp có đủ điều kiện bồi thường về đất ở
Theo khoản 4, hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có đủ điều kiện bồi thường về đất ở (theo Điều 95 Luật Đất đai 2024) được bồi thường bằng giao đất ở hoặc nhà ở tại khu tái định cư hoặc địa điểm khác phù hợp. Đây là nhóm “đủ điều kiện”, là nền tảng để xác định mức và hình thức tái định cư, tránh nhầm lẫn giữa bồi thường và hỗ trợ thuần túy.
4.2. Nhiều thế hệ, nhiều hộ cùng chung thửa đất ở
Khoản 4 đoạn 2 là điểm thường bị hiểu sai trong thực tế. Trường hợp nhiều thế hệ hoặc nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất, nếu đủ điều kiện tách thành từng hộ theo pháp luật về cư trú, hoặc nhiều hộ có chung quyền sử dụng một thửa đất mà diện tích được bồi thường không đủ để giao riêng cho từng hộ, thì được xem xét hỗ trợ giao đất ở có thu tiền sử dụng đất hoặc bán/cho thuê/cho thuê mua nhà ở cho các hộ còn thiếu. Như vậy, không phải mọi hộ cùng sống trên đất bị thu hồi đều đương nhiên được “một suất tái định cư”, mà phải thỏa mãn điều kiện cư trú, quyền sử dụng đất và đủ diện tích được bồi thường.
4.3. Trường hợp không đủ điều kiện bồi thường về đất ở và không có chỗ ở khác
Khoản 5 bảo vệ nhóm yếu thế: hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện bồi thường về đất ở và không có chỗ ở nào khác trong địa bàn đơn vị hành chính tương ứng (xã/thị trấn ở nông thôn; thị xã, thành phố thuộc tỉnh; quận, thị xã, thành phố thuộc thành phố trực thuộc Trung ương). Nhóm này vẫn được Nhà nước giao đất ở có thu tiền sử dụng đất hoặc bán/cho thuê/cho thuê mua nhà ở, bảo đảm không để người dân “ra đường” vì thu hồi đất.
4.4. Bồi thường bằng đất ở/nhà ở đối với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở
Khoản 6 mở cơ chế linh hoạt: người bị thu hồi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở mà đủ điều kiện bồi thường theo Điều 95, nếu có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở và địa phương có quỹ đất/nhà, thì được bồi thường bằng giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư. Đây là điểm đáng lưu ý trong các dự án chuyển mục đích sử dụng đất quy mô lớn, giúp người sản xuất nông nghiệp có cơ hội chuyển sang chỗ ở mới gắn với việc chuyển đổi nghề.
5. Bố trí tái định cư tại chỗ, hỗ trợ trong thời gian chờ
Khoản 7 nhấn mạnh nguyên tắc bồi thường bằng đất ở, nhà ở tại chỗ đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, tạo điều kiện người dân tiếp tục sinh sống, kinh doanh trong khu vực quen thuộc. Trong thời gian chờ bố trí tái định cư, người dân được bố trí vào nhà tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà, mức hỗ trợ do UBND tỉnh quyết định. Đối với các mục đích thu hồi khác, nếu có quỹ đất/quỹ nhà tại khu vực thu hồi thì vẫn phải ưu tiên bố trí tại chỗ.
Điều luật cũng ưu tiên vị trí thuận lợi cho hộ sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ và người có công với cách mạng, đồng thời cho phép cơ chế thưởng đối với người bàn giao mặt bằng trước thời hạn. Đây là “đòn bẩy” chính sách nhằm khuyến khích hợp tác, giảm xung đột trong quá trình giải phóng mặt bằng.
6. Suất tái định cư tối thiểu và hỗ trợ tài chính
Khoản 8 và 10 thiết lập khái niệm suất tái định cư tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy định chi tiết dựa trên quỹ đất, quỹ nhà và tình hình địa phương. Trường hợp tiền bồi thường về đất ở không đủ so với giá trị một suất tối thiểu, Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để người dân được giao một suất tối thiểu. Đây là cơ chế bảo đảm “đáy” an sinh, hạn chế việc bồi thường thấp khiến người dân không thể mua nhà tái định cư tối thiểu.
Đồng thời, UBND cấp tỉnh quyết định việc hỗ trợ giao đất ở có thu tiền sử dụng đất hoặc bán/cho thuê/cho thuê mua nhà ở cho các hộ còn thiếu theo khoản 4, cho phép địa phương thiết kế chính sách cụ thể nhưng phải tuân thủ khung Luật Đất đai.
7. Một số lưu ý và nhầm lẫn thường gặp
Thứ nhất, bố trí tái định cư không chỉ là giao một suất nhà hoặc đất, mà là tổng thể các chế định về thông tin, giá, hỗ trợ, ưu tiên và thời gian chờ. Người dân cần kiểm tra kỹ quyết định phê duyệt phương án và nội dung niêm yết, vì đây là căn cứ giải quyết khiếu nại về bố trí tái định cư.
Thứ hai, không nên nhầm lẫn giữa “được hỗ trợ để giao đất ở có thu tiền sử dụng đất hoặc bán/cho thuê/cho thuê mua nhà ở” với “được miễn toàn bộ nghĩa vụ tài chính”. Nhà nước hỗ trợ, nhưng người dân vẫn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định, trừ phần được ghi nợ hoặc được hỗ trợ thêm.
Thứ ba, trường hợp người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước bị thu hồi đất phải phá dỡ (khoản 11) chỉ được hỗ trợ theo quy định của Chính phủ, không đương nhiên có quyền bồi thường về đất ở hoặc được giao đất ở như các nhóm có quyền sử dụng đất hợp pháp.
Cuối cùng, khoản 12 giao Chính phủ quy định chi tiết, nên khi áp dụng thực tế cần đối chiếu thêm nghị định hướng dẫn về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và các quyết định của UBND cấp tỉnh về suất tái định cư tối thiểu, giá nhà, giá đất tái định cư để đánh giá quyền và nghĩa vụ cụ thể trong từng vụ việc.