Điều 110 Luật Đất đai 2024: Lập và thực hiện dự án tái định cư, khu tái định cư

Mục tiêu và tinh thần của Điều 110

Điều 110 định vị tái định cư là một dự án đầu tư có trách nhiệm pháp lý rõ ràng, không chỉ là việc bố trí chỗ ở tạm cho người có đất bị thu hồi. Trọng tâm là bảo đảm chất lượng sống và khả năng tiếp cận dịch vụ thiết yếu tại nơi ở mới, tránh tình trạng “có chỗ ở nhưng không thể sống được”. Việc giao trách nhiệm cụ thể cho UBND cấp tỉnh, cấp huyện thể hiện yêu cầu gắn quản lý nhà nước với điều kiện thực tế địa phương.

Trách nhiệm lập và thực hiện dự án tái định cư

Khoản 1 Điều 110 đặt nghĩa vụ trực tiếp lên UBND cấp tỉnh, cấp huyện trong việc tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư theo quy định pháp luật. Điều này hàm ý: (i) phải có dự án được phê duyệt, không được bố trí tự phát; (ii) phải tuân thủ quy hoạch, trình tự đầu tư xây dựng, đất đai, nhà ở, môi trường; (iii) cơ quan nhà nước là chủ thể chịu trách nhiệm nếu khu tái định cư không đạt tiêu chuẩn hoặc chậm triển khai. Người dân có thể căn cứ nghĩa vụ này để khiếu nại, yêu cầu đảm bảo quyền lợi tái định cư.

Tiêu chuẩn về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội

Hạ tầng kỹ thuật – chuẩn nông thôn mới, chuẩn đô thị

Khoản 2 điểm a yêu cầu hạ tầng kỹ thuật khu tái định cư tối thiểu phải đạt tiêu chuẩn nông thôn mới ở khu vực nông thôn, tiêu chuẩn đô thị ở khu vực đô thị. Đây là ngưỡng tối thiểu, nghĩa là khu tái định cư không được thấp hơn mặt bằng chung nơi người dân sinh sống trước khi thu hồi đất. Đường giao thông phải đảm bảo kết nối với khu vực lân cận, có điện chiếu sáng, điện sinh hoạt, hệ thống cấp thoát nước, thông tin liên lạc, xử lý môi trường. Khi áp dụng, cần đối chiếu với bộ tiêu chí nông thôn mới, quy chuẩn kỹ thuật đô thị để đánh giá khu tái định cư có đạt yêu cầu hay chưa.

Hạ tầng xã hội – tiếp cận dịch vụ thiết yếu

Khoản 2 điểm b nhấn mạnh khả năng tiếp cận dịch vụ y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao, chợ, thương mại, dịch vụ, vui chơi, giải trí, nghĩa trang. Yếu tố cốt lõi là khả năng tiếp cận, không nhất thiết mọi công trình đều nằm trong nội bộ khu tái định cư nhưng người dân phải có điều kiện tiếp cận hợp lý (khoảng cách, chi phí, thời gian di chuyển). Trong thực tiễn, đây là cơ sở để đánh giá việc bố trí tái định cư ở vị trí quá xa trung tâm hoặc hạ tầng xã hội nghèo nàn là chưa bảo đảm quyền lợi của người bị thu hồi đất.

Phù hợp phong tục, tập quán vùng miền

Khoản 2 điểm c yêu cầu khu tái định cư phù hợp điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền. Quy định này ghi nhận yếu tố văn hóa, sinh kế (ví dụ: vùng sống bằng nông nghiệp, ngư nghiệp, làng nghề). Khi thiết kế dự án tái định cư, cơ quan nhà nước phải đánh giá khả năng duy trì nghề nghiệp, lối sống cơ bản của cộng đồng bị ảnh hưởng. Đây là căn cứ để người dân phản đối phương án tái định cư phá vỡ hoàn toàn sinh kế, văn hóa cộng đồng dù hạ tầng vật chất được đầu tư.

Nguyên tắc chọn địa điểm tái định cư

Khoản 3 Điều 110 quy định rõ thứ tự ưu tiên địa điểm tái định cư: (i) cùng xã; (ii) trong cùng huyện; (iii) địa bàn khác có điều kiện tương đương; đồng thời ưu tiên khu đất có vị trí thuận lợi để hình thành khu tái định cư. Thứ tự này phản ánh nguyên tắc hạn chế xáo trộn chỗ ở và môi trường sống, đảm bảo người dân được tái định cư gần nơi ở cũ, thuận lợi duy trì sinh kế, quan hệ xã hội. Khi áp dụng, cơ quan nhà nước phải chứng minh lý do không thể bố trí tại xã, tại huyện, chứ không được tùy tiện đưa người dân đến địa bàn xa hơn.

Điểm “điều kiện tương đương” là chốt pháp lý quan trọng: nơi tái định cư khác huyện phải có điều kiện hạ tầng, dịch vụ, sinh kế tương đương, thậm chí tốt hơn nơi ở cũ. Nếu điều kiện thấp hơn rõ rệt, việc chọn địa điểm tái định cư có nguy cơ trái với tinh thần Điều 110, tạo căn cứ khiếu nại, khởi kiện hành chính.

Sử dụng quỹ đất còn lại trong khu tái định cư

Khoản 4 Điều 110 quy định trật tự sử dụng quỹ đất còn lại sau khi đã giao đất tái định cư cho người có đất bị thu hồi. Trước hết, ưu tiên giao đất cho cá nhân thuộc đối tượng được giao đất ở không đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai (ví dụ: hộ nghèo, đối tượng chính sách đủ điều kiện). Nếu vẫn còn quỹ đất, phần còn lại được đưa vào đấu giá quyền sử dụng đất cho cá nhân thuộc đối tượng được giao đất ở. Cấu trúc này kết hợp mục tiêu an sinh xã hội với yêu cầu sử dụng hiệu quả quỹ đất, tránh để đất bỏ hoang, đồng thời tạo nguồn thu ngân sách từ đấu giá.

Trong thực tế, đây là cơ sở phân bổ lô đất trong khu tái định cư cho cả người bị thu hồi đất và các đối tượng khác, và giải thích vì sao một phần đất trong khu tái định cư được đưa ra đấu giá công khai. Tuy nhiên, việc giao đất cho đối tượng không đấu giá và đấu giá phải tuân thủ điều kiện, trình tự theo các điều khoản khác của Luật Đất đai 2024, tránh lạm dụng chính sách ưu tiên.

Những cách hiểu sai thường gặp và lưu ý áp dụng

Một hiểu sai phổ biến là cho rằng bất kỳ khu nhà ở được bố trí cho người bị thu hồi đất đều là “khu tái định cư” theo Điều 110, dẫn đến bỏ qua yêu cầu về chuẩn hạ tầng và dịch vụ. Thực chất, khu tái định cư phải đáp ứng các tiêu chí hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, phong tục tập quán và nguyên tắc chọn địa điểm như đã nêu; nếu không, có thể chỉ là khu nhà ở tạm, không phù hợp chuẩn tái định cư.

Cũng dễ nhầm lẫn rằng người dân không có quyền phản biện địa điểm tái định cư. Điều 110 thiết lập thứ tự ưu tiên địa điểm và điều kiện tương đương, tạo cơ sở pháp lý để người dân yêu cầu cơ quan nhà nước giải trình về việc bố trí tái định cư xa nơi ở cũ hoặc tại khu vực điều kiện thấp hơn. Khi xem xét phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, người dân cần đối chiếu nội dung này để bảo vệ quyền lợi.

Cuối cùng, cần lưu ý Điều 110 chủ yếu tạo khung tiêu chuẩn và nguyên tắc, việc triển khai cụ thể sẽ chịu sự chi phối của các văn bản hướng dẫn, quy hoạch, dự án đầu tư, quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Khi giải quyết vụ việc cụ thể, cần đọc Điều 110 trong mối liên hệ với các điều về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và quy định về tiêu chuẩn kỹ thuật, quy hoạch xây dựng để đánh giá toàn diện.