Điều 107 Luật Đất đai 2024: Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Mục đích điều chỉnh và định hướng chính sách

Điều 107 không nhằm bù đắp toàn bộ giá trị quyền sử dụng đất, mà tập trung bảo vệ giá trị đầu tư hợp pháp còn lại của người sử dụng đất trong các trường hợp pháp luật không bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Cách thiết kế này phản ánh quan điểm phân biệt giữa quyền sử dụng đất được bồi thường và quyền sử dụng đất phát sinh từ ưu đãi của Nhà nước (giao đất, cho thuê đất, miễn tiền sử dụng đất, miễn tiền thuê đất). Qua đó, nhà nước vừa giữ được tính công bằng ngân sách, vừa hạn chế thiệt hại cho chủ thể đã bỏ chi phí đầu tư vào đất.

2. Nhóm trường hợp “không bồi thường về đất nhưng bồi thường chi phí đầu tư”

Khoản 1 Điều 107 liệt kê mang tính đóng các trường hợp không được bồi thường về đất, trong đó chủ yếu là các trường hợp giao đất, cho thuê đất, khoán đất gắn với chính sách miễn, không thu tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, hay sử dụng đất thuộc quỹ đất công ích, đất nhận khoán để sản xuất. Điểm đáng lưu ý là pháp luật không phủ nhận toàn bộ lợi ích của người sử dụng đất trong các trường hợp này, mà cho phép họ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại. Người áp dụng cần nhận diện rõ: đây là chế độ bồi thường riêng, khác với bồi thường về đất theo Điều 96, Điều 99 Luật Đất đai 2024.

Trường hợp diện tích đất nông nghiệp được giao vượt hạn mức theo Điều 176 cũng chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, qua đó khẳng định tính giới hạn của quyền hưởng lợi đối với phần diện tích vượt hạn mức.

3. Cấu thành để được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

3.1. Điều kiện chung về tình huống áp dụng

Để “kích hoạt” Điều 107, cần đồng thời có các yếu tố cơ bản sau: (i) Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; (ii) Thuộc một trong các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng vẫn được xem xét chi phí đầu tư vào đất còn lại nêu tại khoản 1 Điều 107; (iii) Có các khoản chi phí đầu tư vào đất thực tế, hợp pháp, phù hợp mục đích sử dụng đất và còn giá trị tại thời điểm thu hồi. Nếu thiếu một trong các yếu tố này thì cơ chế bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại không được áp dụng.

3.2. Nhận diện “chi phí đầu tư vào đất còn lại”

Khoản 2 Điều 107 định nghĩa bằng cách liệt kê các nhóm chi phí: san lấp mặt bằng, cải tạo làm tăng độ màu mỡ đất nông nghiệp, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, gia cố khả năng chịu lực đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, kinh phí bồi thường – hỗ trợ – tái định cư đã ứng trước mà chưa khấu trừ hết, và các chi phí hợp pháp khác phù hợp mục đích sử dụng đất. Điểm cần nhấn mạnh là khái niệm “còn lại”: giá trị bồi thường được tính trên phần giá trị chi phí đầu tư chưa được thu hồi, chưa khấu trừ, còn tác động thực tế đến đất tại thời điểm thu hồi, không phải toàn bộ số tiền đã chi theo hóa đơn.

Việc tính toán cụ thể sẽ do văn bản hướng dẫn chi tiết của Chính phủ và cơ quan chuyên môn quy định, có thể dựa trên hồ sơ tài chính, chứng từ, thẩm định hiện trạng đất, khấu hao chi phí theo thời gian. Do vậy, người sử dụng đất cần lưu trữ đầy đủ chứng cứ chứng minh khoản đầu tư để đảm bảo quyền lợi.

4. Một số nhầm lẫn thường gặp trong thực tiễn

Nhầm lẫn phổ biến là đồng nhất bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại với bồi thường giá trị quyền sử dụng đất. Trong các trường hợp thuộc khoản 1 Điều 107, người sử dụng đất không được bồi thường giá đất theo bảng giá hoặc giá thị trường, mà chỉ được bù đắp phần chi phí đầu tư hợp pháp còn giá trị. Một nhầm lẫn khác là cho rằng mọi khoản chi về đất đều được bồi thường, kể cả khoản chi không phù hợp mục đích sử dụng đất, chi không có chứng từ, hoặc đã được khấu trừ hết vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Những khoản này không thuộc phạm vi chi phí đầu tư vào đất còn lại nên thường bị loại trừ.

Đối với đất thuê trả tiền hằng năm, một số trường hợp kỳ vọng được bồi thường cả giá trị quyền sử dụng đất; tuy nhiên pháp luật chỉ cho phép bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, bởi quyền sử dụng đất trả tiền hằng năm về bản chất là quyền khai thác có thời hạn, không phải quyền sở hữu tài sản đất để tính giá đất.

5. Lưu ý khi áp dụng điều luật vào vụ việc cụ thể

Khi áp dụng Điều 107, cần xác định chính xác loại đất và chế độ giao đất, cho thuê đất, khoán đất trong hồ sơ pháp lý ban đầu (quyết định giao đất, hợp đồng thuê đất, hợp đồng khoán, quyết định miễn – giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất). Việc xác định sai loại đất sẽ dẫn đến nhầm lẫn giữa chế độ bồi thường về đất và bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại. Đồng thời, cần rà soát xem các khoản chi đầu tư có được phê duyệt trong dự án, phù hợp mục đích sử dụng đất theo quyết định giao đất, cho thuê đất, và chưa được khấu trừ hết vào nghĩa vụ tài chính.

Người sử dụng đất nên chủ động thống kê, chứng minh chi phí đầu tư vào đất bằng hợp đồng, hóa đơn, biên bản nghiệm thu, hồ sơ kỹ thuật… để tư vấn hoặc yêu cầu cơ quan bồi thường đưa vào phương án. Cơ quan nhà nước khi xây dựng phương án thu hồi, bồi thường phải phân tách rõ phần bồi thường về đất (nếu có) với phần bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại theo Điều 107, tránh khiếu nại do cách diễn giải không minh bạch.