Điều 106 Luật Đất đai 2024: Bồi thường thiệt hại đối với đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn khi xây dựng công trình, khu vực có hành lang bảo vệ an toàn

1. Mục tiêu điều chỉnh và tinh thần của Điều 106

Điều 106 hướng đến cân bằng lợi ích giữa yêu cầu bảo vệ an toàn công trình, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn với quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Nhà nước được thiết lập hành lang bảo vệ nhưng không mặc nhiên thu hồi đất, đồng thời ghi nhận trách nhiệm bồi thường khi quyền sử dụng đất bị hạn chế đáng kể. Cách thiết kế này tránh tình trạng người dân phải gánh chịu thiệt hại do quy hoạch, xây dựng công trình công cộng mà không có cơ chế bù đắp.

2. Các điều kiện làm phát sinh quyền được bồi thường

Quyền được bồi thường theo Điều 106 chỉ phát sinh khi đồng thời có các yếu tố sau: (i) Nhà nước xây dựng công trình hoặc xác lập khu vực có hành lang bảo vệ an toàn, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn; (ii) Phần đất của người sử dụng nằm trong phạm vi hành lang, khu vực, vành đai này; (iii) Đất không bị thu hồi mà người sử dụng vẫn là chủ thể quyền sử dụng; (iv) Việc thiết lập hành lang, khu vực, vành đai an toàn dẫn đến hạn chế khả năng sử dụng đất hoặc gây thiệt hại cho tài sản gắn liền với đất. Nếu thiếu một trong các yếu tố, cơ chế bồi thường theo Điều 106 sẽ không được “kích hoạt”.

3. Phạm vi bồi thường: hạn chế sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Trọng tâm của Điều 106 là bồi thường phần thiệt hại chứ không bồi thường toàn bộ giá trị quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được yêu cầu bồi thường cho phần thiệt hại do bị hạn chế khả năng sử dụng đất (ví dụ: không được xây dựng, không được trồng cây lâu năm, bị giới hạn chiều cao công trình…) và thiệt hại tài sản gắn liền với đất (nhà, công trình, cây trồng, vật nuôi, hệ thống kỹ thuật…). Mức, phương thức và trình tự bồi thường không nằm trong Điều 106 mà phụ thuộc vào văn bản quy định chi tiết của Chính phủ, do đó khi áp dụng cần đối chiếu thêm nghị định hướng dẫn tương ứng.

4. Những cách hiểu sai thường gặp

Một nhầm lẫn phổ biến là cho rằng cứ đất nằm trong hành lang bảo vệ an toàn công trình thì phải bị thu hồi; trong khi Điều 106 chỉ điều chỉnh trường hợp không thu hồi đất nhưng có hạn chế sử dụng. Nhầm lẫn thứ hai là suy diễn bồi thường tương đương thu hồi đất, đòi hỏi bồi thường toàn bộ giá trị quyền sử dụng đất, trái với tinh thần điều luật chỉ bù đắp phần thiệt hại do hạn chế sử dụng và tổn thất tài sản gắn liền với đất. Ngoài ra, một số trường hợp thực tế coi việc bị hạn chế sử dụng đất là “đương nhiên chịu”, không đặt vấn đề bồi thường, dẫn đến bỏ sót quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.

5. Lưu ý thực tiễn khi áp dụng Điều 106

Trong thực tế, khâu đầu tiên là xác định rõ ranh giới, phạm vi hành lang bảo vệ, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn theo quyết định, bản vẽ quy hoạch, hồ sơ công trình, để chứng minh việc đất thuộc phạm vi bị hạn chế. Tiếp theo, cần đánh giá cụ thể mức độ hạn chế khả năng sử dụng đất so với hiện trạng, mục đích sử dụng được xác lập trong giấy chứng nhận và quy hoạch, từ đó lượng hóa phần thiệt hại. Người sử dụng đất cũng cần thu thập, lưu giữ chứng cứ về tài sản gắn liền với đất (hồ sơ xây dựng, biên bản kiểm kê, hình ảnh, chứng từ…) để làm cơ sở yêu cầu bồi thường. Cuối cùng, việc yêu cầu, thẩm định và phê duyệt bồi thường phải tuân thủ trình tự, thủ tục, thẩm quyền do Chính phủ và các văn bản hướng dẫn quy định, tránh áp dụng suy diễn hoặc so sánh máy móc với cơ chế bồi thường khi thu hồi đất.