Điều 105 Luật Đất đai 2024: Trường hợp không được bồi thường tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Mục tiêu điều chỉnh và định hướng chính sách

Điều 105 thiết lập nguyên tắc: không phải mọi tài sản gắn liền với đất đều được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Trọng tâm là chỉ thừa nhận và bồi thường đối với tài sản được tạo lập hợp pháp, đúng thời điểm, đúng mục đích sử dụng đất. Quy định này vừa ngăn chặn tình trạng xây dựng, cơi nới, đầu tư tài sản để "chạy" bồi thường, vừa bảo vệ lợi ích công và sự công bằng giữa các chủ thể sử dụng đất.

2. Nhóm trường hợp gắn với căn cứ thu hồi đất

Khoản 1 Điều 105 liên kết trực tiếp với các trường hợp thu hồi đất quy định tại khoản 1, 2, 4, 5, 8 Điều 81 và điểm b, điểm c khoản 1 Điều 82 Luật Đất đai 2024. Đây chủ yếu là các trường hợp người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai, sử dụng sai mục đích, không thực hiện nghĩa vụ, hoặc thuộc diện bị thu hồi không bồi thường về đất. Khi căn cứ thu hồi đã mang tính chế tài hoặc không ghi nhận quyền được bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất gắn với quan hệ sử dụng đất đó cũng không được bồi thường. Người đọc cần hiểu đây là sự đồng bộ giữa hậu quả đối với quyền sử dụng đất và hậu quả đối với tài sản trên đất.

3. Tài sản tạo lập trái pháp luật hoặc sau thông báo thu hồi

Khoản 2 là điểm mấu chốt, thường phát sinh tranh chấp. Tài sản gắn liền với đất tạo lập trái quy định của pháp luật (ví dụ: xây dựng không phép, sai phép, lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình) đương nhiên không được Nhà nước dùng ngân sách để bồi thường. Bên cạnh đó, tài sản được tạo lập trong thời hạn hiệu lực của thông báo thu hồi đất, tức là sau khi cơ quan nhà nước đã thông báo thu hồi hợp lệ, cũng không được bồi thường. Lý do là từ thời điểm thông báo, chủ sử dụng đất không thể viện dẫn "sự thiện chí" đầu tư tài sản để yêu cầu Nhà nước bù đắp. Đây là cơ chế chặn hành vi đầu tư trục lợi bồi thường.

4. Công trình theo giấy phép xây dựng có thời hạn đã hết hạn

Khoản 3 điều chỉnh riêng đối với công trình xây dựng được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo pháp luật về xây dựng. Khi Nhà nước thu hồi đất mà giấy phép đã hết thời hạn, phần công trình hết hạn này không được bồi thường. Tuy nhiên, chủ sở hữu vẫn được hỗ trợ tháo dỡ, phá dỡ, di dời. Cần phân biệt: không bồi thường giá trị tài sản nhưng vẫn hỗ trợ chi phí xử lý tài sản để giảm thiểu thiệt hại thực tế và đảm bảo an toàn. Đây là điểm nhiều người nhầm lẫn khi cho rằng "có giấy phép" thì mặc nhiên được bồi thường, mà bỏ qua yếu tố thời hạn của giấy phép.

5. Công trình hạ tầng, công trình khác không còn nhu cầu sử dụng

Khoản 4 áp dụng khi chính chủ sở hữu công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội hoặc công trình xây dựng khác đã xác định không còn nhu cầu sử dụng trước thời điểm có quyết định thu hồi đất. Khi chủ sở hữu đã từ bỏ nhu cầu sử dụng, giá trị tài sản trên đất về mặt thực tế không còn được coi là đối tượng cần Nhà nước bồi thường nữa. Điểm quan trọng là thời điểm: ý chí không còn nhu cầu sử dụng phải thể hiện rõ ràng trước khi có quyết định thu hồi, tránh trường hợp "rút lại" ý chí để yêu cầu bồi thường.

6. Những nhầm lẫn thường gặp

Thứ nhất, nhiều người cho rằng chỉ cần có tài sản hiện hữu trên đất tại thời điểm thu hồi thì đều được bồi thường. Điều 105 bác bỏ quan điểm này, nhấn mạnh yếu tố hợp pháp và thời điểm tạo lập. Thứ hai, sự khác biệt giữa bồi thường và hỗ trợ tháo dỡ, di dời thường bị hiểu sai; hỗ trợ không đồng nghĩa Nhà nước thanh toán giá trị tài sản, mà chỉ giúp giảm chi phí xử lý. Thứ ba, không ít trường hợp cố tình xây dựng, cải tạo sau khi đã nhận được thông báo thu hồi đất và cho rằng chưa có quyết định thu hồi nên vẫn "an toàn"; Điều 105 khẳng định chỉ cần thông báo thu hồi có hiệu lực thì tài sản tạo lập sau đó không được bồi thường.

7. Lưu ý khi áp dụng vào tình huống cụ thể

Khi áp dụng Điều 105, cần kiểm tra tuần tự: (i) căn cứ thu hồi đất thuộc trường hợp nào tại Điều 81, 82; (ii) thời điểm và tính hợp lệ của thông báo thu hồi đất; (iii) tính pháp lý của việc tạo lập tài sản (giấy phép xây dựng, mục đích sử dụng đất, thời hạn giấy phép); và (iv) ý chí của chủ sở hữu đối với công trình hạ tầng (còn hay không còn nhu cầu sử dụng). Việc thu thập chứng cứ về thời điểm xây dựng, hồ sơ cấp phép, biên bản kiểm tra, văn bản thể hiện ý chí của chủ sở hữu là rất quan trọng. Trong thực tiễn, nên tư vấn người dân không tiến hành xây dựng mới hoặc cơi nới sau khi đã nhận thông báo thu hồi đất, vì rủi ro không được bồi thường là chắc chắn.