Điều 100 Luật Đất đai 2024: Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài

1. Mục tiêu điều chỉnh và định hướng chính sách

Điều 100 nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho các chủ thể sử dụng đất phi nông nghiệp không phải đất ở (tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức ngoại giao, nhà đầu tư nước ngoài…) khi Nhà nước thu hồi đất. Trọng tâm là thừa nhận giá trị quyền sử dụng đất như một tài sản cần được bồi thường tương xứng, tránh làm gián đoạn hoạt động sản xuất, kinh doanh, tôn giáo, cộng đồng khi có thu hồi. Đồng thời, quy định này tạo khung pháp lý thống nhất, gắn trách nhiệm bồi thường với chế độ sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất trả tiền một lần, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, dự án nghĩa trang).

2. Các nhóm chủ thể và chế độ bồi thường tương ứng

Điều 100 chia các trường hợp theo chủ thể và nguồn gốc, mục đích sử dụng đất để xác định cách thức bồi thường. Thứ nhất, tổ chức kinh tế và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất phi nông nghiệp không phải đất ở, không phải đất nghĩa trang, nếu đủ điều kiện tại Điều 95 Luật Đất đai 2024 thì được ưu tiên bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; chỉ khi không còn quỹ đất mới chuyển sang bồi thường bằng tiền. Thứ hai, tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án nghĩa trang, cơ sở lưu giữ tro cốt và tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải đất ở, khi đủ điều kiện bồi thường thì được bồi thường về đất, thể hiện sự bảo vệ giá trị vốn góp và quyền đầu tư. Thứ ba, tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất phi nông nghiệp do Nhà nước cho thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, nếu đủ điều kiện thì được bồi thường về đất, gián tiếp khẳng định tính ổn định và dài hạn của hình thức thuê đất trả tiền một lần. Cuối cùng, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc sử dụng đất phi nông nghiệp khi bị thu hồi, nếu đáp ứng Điều 95 cũng được bồi thường về đất, nhằm bảo đảm hoạt động tín ngưỡng, tôn giáo và cộng đồng không bị ảnh hưởng tiêu cực.

3. Điều kiện kích hoạt quyền được bồi thường

Một điểm cốt lõi là Điều 100 không tự mình xác lập quyền được bồi thường, mà dẫn chiếu Điều 95 Luật Đất đai 2024 làm cơ sở. Tức là, muốn áp dụng Điều 100, trước hết phải chứng minh đủ điều kiện được bồi thường theo Điều 95 (ví dụ: đất đang được sử dụng hợp pháp, có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc thuộc trường hợp được công nhận, không thuộc trường hợp thu hồi mà không bồi thường…). Chỉ khi quyền được bồi thường đã được xác nhận theo Điều 95, Điều 100 mới quyết định hình thức bồi thường (bằng đất hoặc bằng tiền) tùy nhóm chủ thể và tính chất sử dụng đất. Đây là điểm dễ bị bỏ qua trong thực tiễn, dẫn đến nhầm lẫn rằng cứ bị thu hồi đất phi nông nghiệp thì mặc nhiên được bồi thường như quy định ở Điều 100.

4. Những nhầm lẫn và cách hiểu sai thường gặp

4.1. Nhầm giữa mọi loại đất phi nông nghiệp với đất ở hoặc đất nghĩa trang

Một nhầm lẫn phổ biến là coi Điều 100 áp dụng cho tất cả đất phi nông nghiệp, kể cả đất ở hoặc đất nghĩa trang. Trong khi đó, khoản 1 Điều 100 loại trừ đất nghĩa trang khỏi nhóm đất phi nông nghiệp không phải đất ở được bồi thường theo hướng ưu tiên đất cùng mục đích sử dụng, và đất ở có cơ chế bồi thường riêng. Khi xác định áp dụng Điều 100 phải rà soát loại đất cụ thể, tránh dùng sai điều luật.

4.2. Nhầm lẫn giữa bồi thường về đất và bồi thường bằng tiền

Nhiều trường hợp thực tế nhầm rằng chủ thể có quyền “lựa chọn” giữa đất và tiền. Tuy nhiên, theo Điều 100, đối với một số chủ thể, nguyên tắc là bồi thường bằng đất cùng mục đích sử dụng, chỉ khi Nhà nước không có đất để bồi thường mới chuyển sang bồi thường bằng tiền. Việc chuyển sang tiền không phải là lựa chọn thuần túy của người sử dụng đất mà phụ thuộc vào khả năng của quỹ đất và quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

4.3. Nhầm lẫn đối với đất thuê trả tiền một lần và đất thuê trả tiền hằng năm

Điều 100 chỉ ghi nhận bồi thường về đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Nếu là thuê đất trả tiền hằng năm, chế độ bồi thường sẽ khác và không áp dụng trực tiếp Điều 100. Việc không phân biệt hai hình thức trả tiền thuê đất dẫn đến yêu cầu bồi thường về đất không có cơ sở pháp lý.

5. Lưu ý thực tiễn khi áp dụng Điều 100

Thứ nhất, trong mọi hồ sơ bồi thường, cần xác định rõ: chủ thể sử dụng đất thuộc nhóm nào trong Điều 100, loại đất là gì, nguồn gốc hình thành quyền sử dụng (giao đất, cho thuê đất, góp vốn, dự án nghĩa trang…) để chọn đúng khoản áp dụng. Thứ hai, luôn kiểm tra, chứng minh đủ điều kiện được bồi thường theo Điều 95 trước khi viện dẫn Điều 100; nếu không đáp ứng, quyền bồi thường về đất hoặc bằng tiền đều không phát sinh, dù nội dung sử dụng đất là phi nông nghiệp. Thứ ba, cần lưu ý Điều 100 giao Chính phủ quy định chi tiết, nên các nghị định hướng dẫn (đặc biệt về trình tự, thủ tục thu hồi, xác định giá trị bồi thường, quỹ đất để bồi thường) có ý nghĩa quyết định trong việc triển khai trên thực tế; việc áp dụng Điều 100 phải kết hợp chặt chẽ với văn bản dưới luật. Cuối cùng, trong các giao dịch góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc đầu tư dự án nghĩa trang, nhà đầu tư và đối tác cần phân tích trước rủi ro thu hồi và cơ chế bồi thường theo Điều 100 để xác định giá trị góp vốn, điều khoản phân chia rủi ro phù hợp, tránh tranh chấp khi có thu hồi.