Thu nhập từ cho thuê nhà, cho thuê căn hộ: ngưỡng doanh thu nào phải nộp thuế?

Ngưỡng doanh thu làm phát sinh nghĩa vụ thuế đối với hoạt động cho thuê nhà, căn hộ

Đối với cá nhân cho thuê nhà, cho thuê căn hộ, nghĩa vụ thuế không phát sinh chỉ vì có thu nhập, mà phụ thuộc vào ngưỡng doanh thu được pháp luật ấn định theo từng thời kỳ. Trong giai đoạn trước ngày 01/01/2026, cách xác định phổ biến là ngưỡng 100 triệu đồng/năm; nếu doanh thu cho thuê trong năm dương lịch từ mức này trở xuống thì cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC.

Từ ngày 01/01/2026, cơ chế đối với hộ, cá nhân kinh doanh đã được sửa đổi theo hướng nâng ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế lên 500 triệu đồng/năm. Theo khoản 1 và khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi năm 2025, cá nhân cư trú có hoạt động sản xuất, kinh doanh, bao gồm cho thuê bất động sản, nếu có doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân; đồng thời quy định tương ứng tại Luật Thuế giá trị gia tăng sửa đổi năm 2025 cũng loại trừ trường hợp doanh thu này khỏi nghĩa vụ thuế giá trị gia tăng. Đây là mốc pháp lý quan trọng nhất cần áp dụng trong năm 2026.

Cơ sở pháp lý hiện hành áp dụng cho năm 2026

Hoạt động cho thuê nhà, cho thuê căn hộ thuộc nhóm hoạt động cho thuê tài sản và được quản lý như một dạng kinh doanh của cá nhân khi phát sinh doanh thu thường xuyên. Về thuế thu nhập cá nhân, căn cứ pháp lý cần viện dẫn là khoản 1 và khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi năm 2025, theo đó ngưỡng doanh thu 500 triệu đồng/năm là căn cứ xác định nghĩa vụ thuế đối với hộ, cá nhân kinh doanh. Về thuế giá trị gia tăng, căn cứ tương ứng là khoản 1 Điều 7 Luật Thuế giá trị gia tăng sửa đổi năm 2025, với cùng ngưỡng doanh thu để xác định đối tượng không phải nộp thuế.

Trước thời điểm các luật sửa đổi có hiệu lực, Thông tư 40/2021/TT-BTC là văn bản hướng dẫn trực tiếp về hộ, cá nhân kinh doanh, trong đó điểm c khoản 1 Điều 9 quy định rõ mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống đối với cá nhân cho thuê tài sản không phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân. Vì vậy, khi xác định nghĩa vụ thuế cần phân biệt rõ giai đoạn phát sinh doanh thu để áp dụng đúng văn bản đang có hiệu lực.

Cách xác định doanh thu tính thuế đối với cho thuê nhà, căn hộ

Doanh thu để so sánh với ngưỡng chịu thuế là toàn bộ số tiền bên cho thuê nhận được từ hợp đồng thuê trong năm dương lịch hoặc theo kỳ tính thuế được pháp luật quy định. Khi hợp đồng kéo dài nhiều tháng hoặc nhiều năm, doanh thu được tính theo khoản tiền thuê thực tế phát sinh trong năm, không phụ thuộc vào việc người thuê đã thanh toán một lần hay nhiều lần, miễn là xác định được doanh thu thuộc năm tính thuế tương ứng.

Trường hợp cá nhân chỉ cho thuê trong một phần năm, pháp luật vẫn yêu cầu quy đổi doanh thu tương ứng với thời gian thực tế phát sinh cho thuê để xác định nghĩa vụ thuế. Theo điểm c khoản 1 Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC, với trường hợp không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch, mức doanh thu dùng để xét miễn thuế là doanh thu tính trong một năm dương lịch; doanh thu thực tế để tính số thuế phải nộp được xác định theo số tháng thực tế cho thuê. Nguyên tắc này tiếp tục có ý nghĩa thực tiễn trong việc xác định doanh thu khi hợp đồng không trọn năm.

Khi nào phải nộp thuế, và phải nộp những loại thuế nào?

Trong giai đoạn từ 01/01/2026, nếu doanh thu cho thuê nhà hoặc căn hộ của cá nhân trong năm dương lịch vượt quá 500 triệu đồng thì nghĩa vụ thuế phát sinh. Khi đó, cá nhân cho thuê phải thực hiện nghĩa vụ thuế theo tỷ lệ tính trên doanh thu theo quy định của pháp luật thuế hiện hành đối với hộ, cá nhân kinh doanh. Nếu doanh thu năm không vượt quá 500 triệu đồng, cá nhân không thuộc diện nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê này.

Trong giai đoạn trước 01/01/2026, ngưỡng áp dụng là 100 triệu đồng/năm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC. Khi doanh thu vượt ngưỡng, cá nhân cho thuê nhà, căn hộ thực hiện kê khai và nộp thuế theo cơ chế áp dụng cho hoạt động cho thuê tài sản, đồng thời thực hiện các nghĩa vụ quản lý thuế liên quan như đăng ký, khai thuế, nộp thuế đúng hạn theo quy định của Luật Quản lý thuế và văn bản hướng dẫn.

Phân biệt giữa doanh thu miễn thuế và nghĩa vụ đăng ký, kê khai

Việc không phải nộp thuế không đồng nghĩa với việc mọi nghĩa vụ quản lý thuế đều chấm dứt trong mọi trường hợp. Căn cứ vào tính chất của hợp đồng và doanh thu dự kiến, cá nhân vẫn phải xác định đúng tình trạng nghĩa vụ thuế để thực hiện kê khai khi thuộc diện phải kê khai. Nếu có từ hai hợp đồng thuê trở lên hoặc hợp đồng thay đổi theo thời gian, doanh thu của từng hợp đồng vẫn được cộng gộp để xác định ngưỡng doanh thu trong năm dương lịch.

Do đó, mốc 500 triệu đồng từ năm 2026 là ngưỡng quan trọng nhất để xác định liệu hoạt động cho thuê nhà, căn hộ có phát sinh nghĩa vụ thuế hay không. Tuy nhiên, việc quản lý hồ sơ hợp đồng, chứng từ thanh toán và thời điểm phát sinh doanh thu vẫn là yêu cầu cần thiết để chứng minh doanh thu thực tế khi cơ quan thuế kiểm tra hoặc đối chiếu.

Ý nghĩa thực tiễn của việc nâng ngưỡng doanh thu từ 100 triệu lên 500 triệu đồng

Việc nâng ngưỡng doanh thu miễn thuế lên 500 triệu đồng/năm đã làm thay đổi căn bản mặt bằng nghĩa vụ thuế đối với cá nhân cho thuê nhà, căn hộ từ năm 2026. Với những chủ nhà cho thuê căn hộ nhỏ, căn hộ dịch vụ quy mô gia đình hoặc bất động sản cho thuê có doanh thu vừa phải, nhiều trường hợp trước đây phải tính thuế nay đã không còn thuộc diện nộp thuế nếu doanh thu không vượt mốc mới.

Về mặt chính sách, quy định này tạo ra sự tương thích hơn giữa nghĩa vụ thuế và quy mô doanh thu thực tế của cá nhân kinh doanh nhỏ. Tuy nhiên, người cho thuê vẫn cần theo dõi sát doanh thu hằng năm, đặc biệt khi có nhiều căn hộ hoặc nhiều hợp đồng thuê đồng thời, vì chỉ cần tổng doanh thu vượt ngưỡng thì nghĩa vụ thuế sẽ phát sinh theo quy định.

Kết luận

Đối với thu nhập từ cho thuê nhà, cho thuê căn hộ, ngưỡng doanh thu phải nộp thuế hiện hành cần được xác định theo thời điểm phát sinh doanh thu. Trước ngày 01/01/2026, ngưỡng áp dụng là 100 triệu đồng/năm theo điểm c khoản 1 Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC; từ ngày 01/01/2026, ngưỡng được nâng lên 500 triệu đồng/năm theo khoản 1 và khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi năm 2025 và quy định tương ứng của Luật Thuế giá trị gia tăng sửa đổi năm 2025. Khi doanh thu không vượt ngưỡng, cá nhân cho thuê không phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê đó.

Việc áp dụng đúng ngưỡng doanh thu có ý nghĩa quyết định trong quản lý thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản. Để bảo đảm tuân thủ, cá nhân cho thuê cần xác định chính xác tổng doanh thu trong năm dương lịch, thời gian phát sinh cho thuê và văn bản pháp luật đang có hiệu lực tại thời điểm phát sinh nghĩa vụ thuế.

Tài liệu tham khảo

• Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi năm 2025.
• Luật Thuế giá trị gia tăng sửa đổi năm 2025.
• Thông tư 40/2021/TT-BTC ngày 01/6/2021 của Bộ Tài chính.
• Luật Quản lý thuế 2019.
• Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Quản lý thuế và quy định về hộ, cá nhân kinh doanh đang có hiệu lực năm 2026.