Nhà trọ, homestay, khách sạn mini: yêu cầu PCCC trước khi hoạt động

Khung pháp lý áp dụng đối với cơ sở lưu trú quy mô nhỏ

Nhà trọ, homestay và khách sạn mini thuộc nhóm cơ sở lưu trú có yêu cầu quản lý về phòng cháy, chữa cháy khi được đưa vào kinh doanh. Theo khoản 7 Điều 2 Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024, cơ sở thuộc diện quản lý về phòng cháy, chữa cháy bao gồm cơ sở lưu trú như khách sạn, nhà khách, nhà nghỉ, cơ sở lưu trú khác được thành lập theo Luật Du lịch và nhà trọ. Quy định này đặt các mô hình lưu trú nhỏ vào phạm vi kiểm soát an toàn cháy nổ ngay từ giai đoạn chuẩn bị hoạt động.

Về văn bản hướng dẫn, Nghị định 105/2025/NĐ-CP là căn cứ trực tiếp quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ. Đồng thời, Thông tư 32/2024/TT-BCA và các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật liên quan tiếp tục được sử dụng để xác định hồ sơ, biểu mẫu và yêu cầu kỹ thuật cụ thể. Khi đánh giá điều kiện trước hoạt động, chủ cơ sở phải đối chiếu đồng thời quy mô công trình, công năng sử dụng và mức độ thuộc diện quản lý để xác định nghĩa vụ tương ứng.

Những điều kiện an toàn PCCC bắt buộc trước khi hoạt động

Điều kiện cốt lõi là cơ sở phải bảo đảm các yêu cầu an toàn về phòng cháy theo khoản 1 Điều 5 Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024. Trong đó, cơ sở phải có nội quy, biển báo, sơ đồ hoặc chỉ dẫn thoát nạn; bố trí phương tiện, thiết bị chữa cháy phù hợp; duy trì nguồn điện, nguồn nhiệt, thiết bị sinh lửa, sinh nhiệt trong trạng thái an toàn. Với cơ sở lưu trú, yêu cầu về lối thoát nạn, khả năng thoát người khi có sự cố và khả năng tiếp cận chữa cháy ban đầu là những điểm không được bỏ qua.

Nhà trọ, homestay và khách sạn mini phải tổ chức mặt bằng, hành lang, cầu thang, cửa thoát nạn theo hướng không cản trở việc di chuyển khi xảy ra cháy. Việc khóa trái lối thoát, để vật dụng chắn hành lang hoặc tận dụng không gian kỹ thuật sai mục đích đều làm phát sinh rủi ro vi phạm điều kiện an toàn. Đối với cơ sở có bếp chung, khu vực đun nấu, bình gas hoặc thiết bị điện công suất lớn, phải có biện pháp ngăn cháy lan và kiểm soát nguồn nhiệt riêng biệt.

Hệ thống điện là nguyên nhân rủi ro thường gặp nhất ở loại hình lưu trú này. Chủ cơ sở phải bố trí, vận hành, kiểm tra hệ thống điện theo nguyên tắc an toàn, tránh quá tải và có biện pháp ngắt điện khi cần thiết. Các thiết bị báo cháy, phương tiện chữa cháy tại chỗ và chiếu sáng sự cố phải được duy trì thường xuyên, không chỉ lắp đặt để đối phó kiểm tra ban đầu.

Khi nào phải thẩm duyệt thiết kế, nghiệm thu PCCC trước khi đưa vào khai thác

Không phải mọi nhà trọ, homestay hay khách sạn mini đều có cùng mức nghĩa vụ. Với cơ sở có quy mô thuộc diện phải thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy, chủ đầu tư phải hoàn thành thẩm duyệt trước khi thi công hoặc cải tạo theo quy định của Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024 và Nghị định 105/2025/NĐ-CP. Sau khi thi công xong, cơ sở chỉ được đưa vào sử dụng khi hoàn tất nghiệm thu về phòng cháy, chữa cháy đối với hạng mục thuộc diện phải nghiệm thu.

Theo danh mục áp dụng từ ngày 15/5/2024 và tiếp tục được kế thừa trong hệ thống quy định mới, khách sạn, nhà khách, nhà nghỉ, cơ sở lưu trú khác và nhà trọ là nhóm cơ sở thuộc diện quản lý về phòng cháy, chữa cháy. Với cơ sở có quy mô lớn hơn ngưỡng pháp luật quy định, nghĩa vụ thẩm duyệt và nghiệm thu là bắt buộc trước khi hoạt động. Vì vậy, chủ nhà không được hiểu rằng cơ sở nhỏ là đương nhiên miễn toàn bộ nghĩa vụ PCCC; thay vào đó phải xác định đúng ngưỡng diện quản lý và diện phải thẩm duyệt theo hồ sơ thiết kế, số tầng, diện tích sàn và kết cấu sử dụng.

Trong thực tiễn, homestay hoặc khách sạn mini cải tạo từ nhà ở riêng lẻ thường vướng ở việc thay đổi công năng sử dụng mà chưa hoàn thiện hồ sơ PCCC tương ứng. Khi công trình đã chuyển sang mục đích kinh doanh lưu trú, cơ sở phải được rà soát lại theo tiêu chuẩn áp dụng cho công trình có người lưu trú qua đêm. Việc hoàn tất giấy phép đăng ký kinh doanh không thay thế cho nghĩa vụ an toàn phòng cháy, chữa cháy.

Hồ sơ và tài liệu cần chuẩn bị trước khi hoạt động

Chủ cơ sở cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý của địa điểm kinh doanh và hồ sơ an toàn PCCC. Nhóm tài liệu cơ bản gồm giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp đối với nhà, đất; giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh hoặc doanh nghiệp; bản vẽ hiện trạng hoặc bản vẽ thiết kế PCCC theo quy mô công trình; nội quy, phương án chữa cháy và phương án thoát nạn. Nếu cơ sở thuộc diện phải thẩm duyệt, hồ sơ còn phải có văn bản đề nghị thẩm duyệt và các tài liệu kỹ thuật theo mẫu.

Đối với cơ sở đã đưa vào sử dụng nhưng chưa hoàn thiện hồ sơ, việc tự rà soát, lập phương án khắc phục và cập nhật trang thiết bị an toàn là bước cần thực hiện trước khi tiếp tục khai thác. Hồ sơ PCCC không chỉ là tập giấy tờ hành chính mà còn là căn cứ chứng minh cơ sở có khả năng kiểm soát nguy cơ và bảo vệ tính mạng người lưu trú. Vì vậy, nội dung hồ sơ phải phản ánh đúng hiện trạng, không được sao chép hình thức hoặc mô tả không khớp với thực tế công trình.

Những tài liệu thường phải có

• Văn bản đề nghị thực hiện thủ tục PCCC theo mẫu áp dụng.
• Bản vẽ mặt bằng, lối thoát nạn, vị trí phương tiện chữa cháy và khu vực có nguy cơ cháy cao.
• Nội quy, biển cấm, biển báo, sơ đồ thoát nạn.
• Phương án chữa cháy, phương án thoát nạn và danh sách lực lượng tại chỗ.
• Tài liệu chứng minh quyền sử dụng địa điểm kinh doanh.

Trách nhiệm vận hành an toàn trong quá trình kinh doanh

Hoàn thành điều kiện ban đầu chưa đủ nếu cơ sở không duy trì an toàn trong suốt quá trình hoạt động. Chủ cơ sở phải tổ chức kiểm tra định kỳ thiết bị điện, đèn sự cố, bình chữa cháy, đầu báo cháy và lối thoát nạn. Người quản lý phải huấn luyện kỹ năng xử lý tình huống khẩn cấp cho nhân viên, đặc biệt là hướng dẫn thoát người, sử dụng phương tiện chữa cháy ban đầu và cách ngắt nguồn điện, gas an toàn.

Đối với homestay và nhà trọ có nhiều khách thuê ngắn hạn, nội dung hướng dẫn an toàn phải được truyền đạt rõ ràng ngay khi nhận phòng. Cơ sở cần niêm yết số điện thoại khẩn cấp, hướng dẫn thoát nạn, vị trí thiết bị chữa cháy và nội quy sử dụng điện, bếp, hút thuốc. Đây là biện pháp thực tiễn để giảm rủi ro phát sinh từ thói quen sinh hoạt của người lưu trú.

Khi công trình có sửa chữa, cải tạo, thay đổi kết cấu hoặc tăng số phòng, chủ cơ sở phải rà soát lại toàn bộ điều kiện PCCC. Việc tăng mật độ lưu trú mà không cập nhật hồ sơ và biện pháp an toàn có thể làm cơ sở rơi vào diện phải thẩm duyệt hoặc nghiệm thu bổ sung. Trong quản trị rủi ro pháp lý, thay đổi quy mô sử dụng luôn phải đi kèm kiểm tra lại điều kiện phòng cháy, chữa cháy.

Chế tài và rủi ro pháp lý nếu đưa cơ sở vào hoạt động khi chưa đủ điều kiện

Việc đưa nhà trọ, homestay hoặc khách sạn mini vào hoạt động khi chưa đáp ứng điều kiện PCCC có thể dẫn đến xử phạt vi phạm hành chính, buộc khắc phục hậu quả, tạm đình chỉ hoặc đình chỉ hoạt động tùy tính chất vi phạm. Nếu hành vi vi phạm gây hậu quả nghiêm trọng về người hoặc tài sản, trách nhiệm hình sự có thể được đặt ra theo quy định của pháp luật hình sự hiện hành. Trong bối cảnh lưu trú qua đêm, rủi ro pháp lý không chỉ nằm ở xử phạt mà còn ở trách nhiệm bồi thường và thiệt hại uy tín kinh doanh.

Vì vậy, nguyên tắc vận hành đúng là hoàn tất điều kiện an toàn trước, sau đó mới khai thác kinh doanh. Đối với loại hình nhà trọ, homestay và khách sạn mini, đầu tư cho PCCC không phải chi phí phụ trợ mà là điều kiện pháp lý nền tảng để công trình được phép hoạt động ổn định, hợp pháp và bền vững.

Kết luận

Nhà trọ, homestay và khách sạn mini đều là cơ sở lưu trú phải được kiểm soát chặt chẽ về phòng cháy, chữa cháy trước khi hoạt động. Cơ sở phải xác định đúng diện quản lý, thực hiện thẩm duyệt và nghiệm thu nếu thuộc ngưỡng bắt buộc, đồng thời duy trì đầy đủ nội quy, phương tiện, lối thoát nạn và phương án xử lý sự cố. Việc tuân thủ sớm và đúng giúp giảm rủi ro pháp lý, bảo vệ an toàn cho người lưu trú và bảo đảm tính hợp pháp của hoạt động kinh doanh.

Tài liệu tham khảo

• Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024.
• Nghị định 105/2025/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ.
• Thông tư 32/2024/TT-BCA của Bộ Công an.
• Nghị định 50/2024/NĐ-CP về danh mục cơ sở thuộc diện quản lý về phòng cháy, chữa cháy.
• Các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật về an toàn cháy cho nhà ở, cơ sở lưu trú và công trình có người lưu trú qua đêm.