Nhà đất mua trong thời kỳ hôn nhân nhưng chỉ đứng tên một người

Cơ sở pháp lý về nhà đất hình thành trong thời kỳ hôn nhân

Theo khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, tài sản do vợ chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh trong thời kỳ hôn nhân là tài sản chung, trừ trường hợp được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc hình thành từ tài sản riêng. Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn cũng thuộc tài sản chung, trừ các trường hợp loại trừ nêu trên. Quy định này cho thấy thời điểm tạo lập tài sản là tiêu chí pháp lý đầu tiên để xác định chế độ sở hữu.

Đối với nhà ở và quyền sử dụng đất phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, khoản 1 Điều 34 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định giấy chứng nhận phải ghi tên cả vợ và chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác. Vì vậy, việc chỉ đứng tên một người không làm thay đổi tự động bản chất pháp lý của tài sản nếu nhà đất được hình thành trong thời kỳ hôn nhân bằng nguồn tiền chung hoặc bằng công sức, thu nhập chung của vợ chồng.

Chỉ đứng tên một người có làm mất tính chất tài sản chung không

Việc giấy chứng nhận chỉ ghi tên một người không phải là căn cứ duy nhất để kết luận tài sản riêng. Trong thực tiễn, nhiều trường hợp người đứng tên trên sổ đỏ, sổ hồng chỉ là người đại diện giao dịch, người còn lại không được ghi nhận về mặt đăng ký nhưng vẫn có quyền đối với tài sản nếu chứng minh được nguồn gốc hình thành là tài sản chung. Cách xác định này phù hợp với nguyên tắc bảo vệ bản chất sở hữu hơn hình thức đăng ký.

Ngược lại, nếu một bên chứng minh được nhà đất được mua hoàn toàn từ tài sản riêng, hoặc có thỏa thuận hợp pháp xác lập đây là tài sản riêng, thì việc chỉ đứng tên một người sẽ phù hợp với chế độ tài sản riêng. Căn cứ chứng minh thường bao gồm văn bản thỏa thuận về tài sản, chứng từ thanh toán, nguồn tiền từ trước hôn nhân, hoặc tài liệu thể hiện tài sản được tặng cho riêng, thừa kế riêng. Gánh nặng chứng minh thuộc về người cho rằng tài sản đó là tài sản riêng.

Nguyên tắc đăng ký và giá trị pháp lý của giấy chứng nhận

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở có giá trị xác lập và công khai quyền, nhưng không phải lúc nào cũng quyết định tuyệt đối bản chất tài sản giữa vợ chồng. Khi tài sản thuộc sở hữu chung mà giấy chứng nhận chỉ ghi tên một người, quy định của Luật Hôn nhân và gia đình 2014 vẫn cho phép xác định đó là tài sản chung nếu căn cứ tạo lập tài sản đáp ứng điều kiện của khoản 1 Điều 33. Điều này đặc biệt quan trọng trong giao dịch với bên thứ ba, khi bên ngoài nhìn thấy một người đứng tên nhưng nội bộ vợ chồng có thể phát sinh quyền sở hữu chung.

Trong trường hợp nhà đất là tài sản chung, việc định đoạt phải tuân theo quy định về chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của vợ chồng. Các giao dịch bán, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng nhà đất thường đòi hỏi sự thống nhất của cả hai vợ chồng, trừ khi có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định riêng. Nếu chỉ một người tự ý giao dịch mà không có căn cứ đại diện hợp lệ, giao dịch có nguy cơ bị xem xét vô hiệu hoặc phát sinh tranh chấp về hiệu lực.

Các trường hợp nhà đất chỉ đứng tên một người nhưng vẫn là tài sản chung

Trường hợp phổ biến nhất là vợ chồng dùng thu nhập trong thời kỳ hôn nhân để mua đất, mua nhà, xây dựng hoặc nhận chuyển nhượng nhưng chỉ để một người đứng tên trên hợp đồng và giấy chứng nhận. Khi không có chứng cứ về tài sản riêng và không có thỏa thuận trái lại, tài sản đó vẫn được suy đoán là tài sản chung. Nguyên tắc suy đoán này có ý nghĩa quan trọng trong giải quyết tranh chấp, nhất là khi một bên cố tình che giấu giao dịch hoặc đứng tên thay.

Một trường hợp khác là tài sản được hình thành từ tài sản chung nhưng đăng ký tên riêng do thuận tiện thủ tục. Về mặt nội bộ, quyền sở hữu vẫn thuộc khối tài sản chung của vợ chồng. Vì vậy, việc một người quản lý giấy tờ không đồng nghĩa người đó có toàn quyền định đoạt đối với nhà đất.

Khi nào nhà đất đứng tên một người được xác định là tài sản riêng

Nhà đất đứng tên một người được xác định là tài sản riêng khi rơi vào một trong các căn cứ loại trừ theo luật. Đó là trường hợp tài sản được mua bằng tiền riêng có chứng cứ rõ ràng, được tặng cho riêng, được thừa kế riêng, hoặc vợ chồng có văn bản thỏa thuận xác lập tài sản riêng phù hợp quy định pháp luật. Trong trường hợp này, tên trên giấy chứng nhận phù hợp với bản chất sở hữu thực tế.

Để bảo đảm giá trị pháp lý, thỏa thuận về tài sản riêng nên được lập bằng văn bản và thực hiện đúng hình thức theo quy định về giao dịch và chế độ tài sản của vợ chồng. Nếu không có thỏa thuận rõ ràng, việc chứng minh tài sản riêng sẽ trở nên phức tạp và thường bất lợi cho người đứng tên riêng. Đây là lý do các giao dịch mua bán nhà đất trong hôn nhân cần được chuẩn bị hồ sơ nguồn tiền ngay từ đầu.

Giải quyết tranh chấp khi phát sinh mâu thuẫn hoặc ly hôn

Khi ly hôn hoặc tranh chấp dân sự phát sinh, nhà đất mua trong thời kỳ hôn nhân nhưng chỉ đứng tên một người thường được đưa vào khối tài sản chung để chia. Tòa án xem xét thời điểm hình thành tài sản, nguồn tiền, công sức đóng góp và các chứng cứ về thỏa thuận tài sản. Nếu không chứng minh được tài sản riêng, phần quyền của mỗi bên sẽ được xác định theo nguyên tắc chia đôi có xét đến các yếu tố luật định.

Trong nhiều vụ việc, bên đứng tên trên giấy chứng nhận phải giải trình về nguồn gốc hình thành tài sản, trong khi bên không đứng tên có nghĩa vụ đưa ra chứng cứ về việc tài sản được tạo lập trong hôn nhân. Vì vậy, hồ sơ thanh toán, sao kê ngân hàng, hợp đồng mua bán, giấy nhận tiền, chứng từ vay và tài liệu về thỏa thuận tài sản có vai trò quyết định. Việc chuẩn bị chứng cứ từ sớm giúp giảm đáng kể rủi ro tranh chấp.

Khuyến nghị pháp lý khi mua nhà đất trong thời kỳ hôn nhân

Khi mua nhà đất trong thời kỳ hôn nhân, cần xác định rõ đây là tài sản chung hay riêng trước khi ký kết và đăng ký sang tên. Nếu là tài sản chung, nên ghi tên cả hai vợ chồng trên giấy chứng nhận để phù hợp với quy định và hạn chế tranh chấp về sau. Nếu muốn đứng tên một người, cần có văn bản thỏa thuận rõ ràng, đồng thời lưu giữ đầy đủ chứng cứ về nguồn tiền và mục đích tạo lập tài sản.

Đối với các giao dịch có giá trị lớn, hồ sơ pháp lý nên được rà soát theo ba nhóm vấn đề: nguồn tiền, hình thức giao dịch và hình thức đăng ký. Đây là cách tiếp cận thận trọng, bảo đảm vừa tuân thủ pháp luật, vừa bảo vệ quyền lợi của các bên trong quan hệ hôn nhân và giao dịch dân sự.

Tài liệu tham khảo

• Luật Hôn nhân và gia đình 2014.
• Bộ luật Dân sự 2015.
• Luật Đất đai 2013.
• Nghị định hướng dẫn về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Văn bản hướng dẫn, giải đáp nghiệp vụ của cơ quan quản lý nhà nước về hôn nhân và gia đình, đất đai.