Người chết là bên thuê nhà hoặc thuê đất dài hạn: hợp đồng có tự chấm dứt không?

Người thuê chết thì hợp đồng có tự chấm dứt không?

Câu trả lời không phải lúc nào cũng là có. Pháp luật dân sự hiện hành không coi cái chết của bên thuê là căn cứ tự động làm chấm dứt mọi hợp đồng thuê, mà phải đối chiếu với loại tài sản thuê, nội dung thỏa thuận và quy định chuyên ngành. Đối với thuê nhà ở, luật đặt ra cơ chế chấm dứt riêng; đối với thuê quyền sử dụng đất, luật lại bảo vệ khả năng tiếp tục thực hiện hợp đồng đến hết thời hạn thuê.

Nguyên tắc chung của hợp đồng là các quyền, nghĩa vụ phát sinh từ giao kết hợp pháp vẫn ràng buộc các bên và người thừa kế trong phạm vi pháp luật cho phép. Chỉ khi quan hệ thuê mang tính gắn chặt với nhân thân người chết, hoặc pháp luật quy định rõ phải chấm dứt, hợp đồng mới kết thúc theo sự kiện chết của một bên.

Trường hợp thuê nhà ở: cái chết của bên thuê không luôn làm chấm dứt hợp đồng

Theo khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng thuê nhà ở chấm dứt khi bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống. Quy định này cho thấy điều kiện quyết định không chỉ là việc bên thuê chết, mà còn là việc có người đang cùng sinh sống tại nhà thuê hay không. Nếu có người cùng sinh sống, hợp đồng không đương nhiên chấm dứt theo căn cứ này.

Trên thực tế pháp lý, người đang cùng sinh sống có thể tiếp tục quan hệ thuê nếu đáp ứng các điều kiện của hợp đồng và không thuộc trường hợp pháp luật loại trừ. Cách tiếp cận này nhằm bảo vệ sự ổn định chỗ ở, tránh việc hợp đồng bị cắt đứt chỉ vì người đứng tên thuê đã qua đời. Do đó, khi bên thuê chết, cần kiểm tra ngay tình trạng cư trú thực tế và điều khoản của hợp đồng.

Những trường hợp hợp đồng thuê nhà ở vẫn tiếp tục

Nếu tại thời điểm bên thuê chết vẫn có người đang cùng sinh sống, hợp đồng không rơi vào căn cứ chấm dứt theo khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2023. Khi đó, việc tiếp tục thuê sẽ được xử lý theo thỏa thuận giữa các bên hoặc theo cơ chế pháp luật về kế thừa quyền, nghĩa vụ trong hợp đồng. Người quản lý di sản hoặc người thừa kế của bên thuê thường là chủ thể cần đứng ra làm việc với bên cho thuê để xác định cách tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Đối với nhà ở thuộc sở hữu tư nhân, việc tiếp tục thuê còn phải bảo đảm không trái với các điều khoản đã ký và không vi phạm quy định bắt buộc của luật. Nếu hợp đồng có điều khoản riêng về việc thay đổi chủ thể thuê khi bên thuê chết, điều khoản đó sẽ được ưu tiên áp dụng trong phạm vi không trái pháp luật. Trường hợp phát sinh tranh chấp, cơ quan giải quyết sẽ xem xét cả hợp đồng, tình trạng cư trú và quyền thừa kế liên quan.

Trường hợp thuê quyền sử dụng đất dài hạn: pháp luật ưu tiên việc tiếp tục thực hiện hợp đồng

Đối với thuê quyền sử dụng đất, khoản 1 Điều 711 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rằng trong trường hợp bên cho thuê quyền sử dụng đất là cá nhân chết thì bên thuê vẫn được tiếp tục thuê đến hết thời hạn thuê. Quy định này cho thấy cái chết của bên cho thuê không làm hợp đồng tự chấm dứt. Tinh thần của quy định là bảo đảm tính ổn định của quan hệ thuê đất, nhất là với các giao dịch có thời hạn dài.

Ở chiều ngược lại, khoản 2 Điều 711 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rằng trong trường hợp bên thuê quyền sử dụng đất là cá nhân chết thì các thành viên trong hộ gia đình của bên thuê được tiếp tục thuê đến hết thời hạn thuê, với điều kiện phải thông báo cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Như vậy, việc bên thuê chết cũng không làm hợp đồng tự động chấm dứt. Pháp luật cho phép những người trong hộ gia đình tiếp tục thực hiện hợp đồng nếu đáp ứng điều kiện thông báo theo luật.

Quy định này đặc biệt quan trọng đối với các giao dịch thuê đất phục vụ sản xuất, kinh doanh hoặc sử dụng ổn định lâu dài. Khi bên thuê chết, quyền lợi không bị dồn vào chỗ trống pháp lý mà được chuyển tiếp cho chủ thể tiếp tục sử dụng hợp pháp. Vì vậy, với thuê đất dài hạn, nguyên tắc là tiếp tục thực hiện chứ không phải tự động chấm dứt.

Hệ quả pháp lý khi bên thuê chết

Khi bên thuê chết, việc xử lý hợp đồng cần được tách thành hai bước: xác định hợp đồng có chấm dứt hay không, và xác định ai có quyền tiếp tục thực hiện. Nếu hợp đồng thuê nhà ở rơi vào trường hợp không có ai đang cùng sinh sống, hợp đồng chấm dứt theo luật. Nếu không thuộc trường hợp đó, hoặc là hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, quan hệ thuê vẫn có thể được duy trì theo quy định pháp luật.

Trong mọi trường hợp, các khoản nghĩa vụ tài chính đã phát sinh trước thời điểm chết vẫn được xử lý theo quy định về thừa kế và thanh toán nghĩa vụ tài sản của người chết. Di sản của người chết được dùng để thực hiện nghĩa vụ còn tồn đọng trong phạm vi luật định. Bên cho thuê không được tự ý thu hồi tài sản chỉ vì bên thuê đã chết nếu chưa xác định rõ căn cứ chấm dứt hợp đồng.

Khuyến nghị khi xử lý thực tế

Để tránh tranh chấp, cần rà soát ngay nội dung hợp đồng về chủ thể thuê, thời hạn thuê, điều khoản chuyển giao quyền và nghĩa vụ, cũng như điều khoản xử lý khi một bên chết. Với thuê nhà ở, cần xác định có người đang cùng sinh sống hay không; với thuê đất, cần kiểm tra tư cách thành viên hộ gia đình và thủ tục thông báo cho cơ quan có thẩm quyền. Nếu có di chúc, văn bản khai nhận di sản hoặc thỏa thuận thừa kế, các tài liệu này cũng phải được đối chiếu.

Việc lập biên bản làm việc giữa bên cho thuê, người thừa kế hoặc người cùng sinh sống là cách hiệu quả để ghi nhận hiện trạng và thống nhất tiếp tục hay chấm dứt hợp đồng. Trong trường hợp tài sản thuê là nguồn sinh kế chính hoặc liên quan đến quyền sử dụng đất dài hạn, nên ưu tiên phương án tiếp tục thực hiện hợp đồng nếu pháp luật cho phép. Cách làm này vừa bảo đảm tính ổn định của giao dịch, vừa giảm thiểu rủi ro tranh chấp.

Kết luận

Người chết là bên thuê nhà hoặc thuê đất dài hạn không làm hợp đồng đương nhiên chấm dứt trong mọi trường hợp. Với thuê nhà ở, khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2023 chỉ chấm dứt hợp đồng khi người thuê chết mà không có ai cùng sinh sống. Với thuê quyền sử dụng đất, khoản 1 và khoản 2 Điều 711 Bộ luật Dân sự 2015 lại cho phép tiếp tục thuê đến hết thời hạn trong các trường hợp luật định. Do đó, kết luận pháp lý phải dựa trên loại hợp đồng và tình trạng chủ thể kế tiếp, không thể suy diễn từ sự kiện chết một cách máy móc.

Tài liệu tham khảo

• Bộ luật Dân sự 2015.
• Luật Nhà ở 2023.
• Luật Đất đai hiện hành.
• Nghị định và văn bản hướng dẫn thi hành có liên quan đến nhà ở, đất đai và đăng ký biến động.
• Án lệ, thực tiễn xét xử và tài liệu giải thích pháp luật chuyên ngành.