Người chết đang cho thuê nhà, đất: ai có quyền nhận tiền thuê?

Nguyên tắc pháp lý khi chủ cho thuê chết

Khi người đang là bên cho thuê chết, quan hệ thuê tài sản không chấm dứt ngay chỉ vì sự kiện chết của chủ sở hữu. Theo khoản 1 Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận mà bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải trả tiền thuê. Theo khoản 1 Điều 481 Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê đầy đủ, đúng thời hạn theo thỏa thuận; nghĩa vụ này tiếp tục tồn tại dù bên cho thuê đã chết.

Về mặt thừa kế, theo Điều 611 Bộ luật Dân sự 2015, thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết. Từ thời điểm đó, quyền tài sản đối với khoản tiền thuê đã phát sinh nhưng chưa được nhận trở thành một phần di sản. Do đó, tiền thuê không “rơi vào khoảng trống pháp lý” mà được xử lý theo quy định về thừa kế và quản lý di sản.

Ai có quyền nhận tiền thuê đã phát sinh trước khi người cho thuê chết

Khoản tiền thuê đã đến hạn trước thời điểm mở thừa kế nhưng người cho thuê chưa nhận được là quyền tài sản thuộc di sản. Theo điểm c khoản 1 Điều 612 Bộ luật Dân sự 2015, di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung và các quyền tài sản do người chết để lại. Vì vậy, khoản tiền thuê còn nợ trước khi chết phải được thanh toán cho di sản, không thanh toán riêng cho bất kỳ người thân nào nếu họ chưa phải là người đại diện hợp pháp của hàng thừa kế hoặc người quản lý di sản.

Người có quyền nhận khoản tiền này là người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật sau khi xác định được phần di sản tương ứng. Theo Điều 650 và Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015, việc hưởng di sản được thực hiện theo di chúc hoặc theo hàng thừa kế, với nguyên tắc những người cùng hàng hưởng phần bằng nhau. Nếu có nhiều người thừa kế, khoản tiền thuê thuộc về khối di sản chung và chỉ được chia khi các đồng thừa kế thỏa thuận hoặc có quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Tiền thuê phát sinh sau khi người cho thuê chết được nhận như thế nào

Đối với kỳ tiền thuê phát sinh sau thời điểm mở thừa kế, việc nhận tiền phụ thuộc vào chủ thể đứng ra quản lý và định đoạt di sản. Nếu di sản chưa chia, quyền đối với tài sản cho thuê vẫn thuộc khối di sản chung; tiền thuê phát sinh trong thời gian này là hoa lợi, lợi tức gắn với di sản và phải được đưa vào khối di sản để quản lý, phân chia theo phần quyền của từng người thừa kế. Cách xử lý này phù hợp với nguyên tắc tài sản chung của nhiều chủ thể và quyền hưởng hoa lợi, lợi tức theo phần sở hữu tương ứng quy định tại Bộ luật Dân sự 2015.

Trường hợp các đồng thừa kế đã cử một người quản lý di sản, người đó có thể thay mặt khối thừa kế nhận tiền thuê để nhập vào di sản và thực hiện việc quản lý, thanh toán chi phí hợp lý liên quan đến di sản. Người quản lý di sản phải thực hiện đúng phạm vi được giao, không được tự ý chiếm giữ toàn bộ tiền thuê nếu không có căn cứ thỏa thuận hoặc quyết định phân chia di sản.

Ai đứng tên nhận tiền thuê khi chưa chia thừa kế

Khi di sản chưa được chia, bên thuê không được tự ý chọn một người thân của người đã chết để trả tiền nếu không có căn cứ pháp lý rõ ràng. Người thuê phải thanh toán cho người đại diện hợp pháp của di sản, người quản lý di sản, hoặc theo thỏa thuận chung của tất cả đồng thừa kế. Nếu có văn bản ủy quyền hợp lệ của các đồng thừa kế hoặc văn bản cử người quản lý di sản, việc nhận tiền thuê theo văn bản đó là phù hợp.

Trong thực tiễn, để hạn chế tranh chấp, bên thuê nên yêu cầu xuất trình di chúc, văn bản khai nhận hoặc phân chia di sản, văn bản cử người quản lý di sản, hoặc thỏa thuận có chữ ký của toàn bộ đồng thừa kế. Khi chưa xác định được người nhận hợp pháp, bên thuê nên tạm gửi tiền vào tài khoản phong tỏa hoặc thực hiện nghĩa vụ theo cơ chế ký gửi, nhằm tránh rủi ro trả tiền không đúng người có quyền.

Trường hợp nhà, đất cho thuê là tài sản chung của vợ chồng hoặc đồng sở hữu

Nếu nhà, đất cho thuê là tài sản chung của vợ chồng thì khi một bên chết, chỉ phần quyền sở hữu thuộc người chết mới trở thành di sản. Theo nguyên tắc của chế độ tài sản vợ chồng và quy định về di sản, người còn sống tiếp tục có quyền đối với phần tài sản của mình, còn phần của người chết được chia thừa kế. Vì vậy, tiền thuê sau thời điểm chết phải được xác định tương ứng với tỷ lệ sở hữu của từng bên trong tài sản cho thuê.

Nếu tài sản là đồng sở hữu của nhiều người, việc nhận tiền thuê cũng phải tương ứng với phần quyền sở hữu của từng đồng chủ sở hữu. Khi một đồng sở hữu chết, phần quyền của họ chuyển thành di sản; các đồng sở hữu còn lại chỉ được nhận phần tiền thuê thuộc quyền của mình, còn phần của người chết do những người thừa kế của họ nhận.

Giải quyết tranh chấp khi các bên không thống nhất

Tranh chấp thường phát sinh khi có người thân tự ý yêu cầu bên thuê trả tiền cho mình, hoặc khi nhiều người thừa kế cùng yêu cầu nhận tiền nhưng không thống nhất về tỷ lệ hưởng. Trong trường hợp này, căn cứ trước hết là di chúc hợp pháp; nếu không có di chúc thì áp dụng thừa kế theo pháp luật theo Điều 650 và Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015. Khi không thể tự thỏa thuận, các bên có quyền yêu cầu Tòa án xác định hàng thừa kế, phần di sản và người có quyền quản lý, nhận tiền thuê.

Đối với bên thuê, nghĩa vụ cốt lõi là trả tiền đúng người, đúng thời hạn và có chứng từ chứng minh việc thanh toán. Nếu trả tiền không đúng người có quyền, bên thuê vẫn có thể bị coi là chưa hoàn thành nghĩa vụ thanh toán. Do đó, việc rà soát tư cách pháp lý của người nhận tiền là bước bắt buộc trước khi tiếp tục trả tiền thuê sau khi bên cho thuê chết.

Kết luận

Người chết đang cho thuê nhà, đất không làm chấm dứt ngay quyền và nghĩa vụ từ hợp đồng thuê. Tiền thuê đã phát sinh trước khi chết là di sản; tiền thuê phát sinh sau khi chết được nhận bởi người quản lý di sản hoặc các đồng thừa kế theo phần quyền của họ cho đến khi di sản được chia. Bên thuê chỉ nên thanh toán cho người có căn cứ pháp lý rõ ràng để bảo đảm nghĩa vụ đã được thực hiện đúng luật.

Tài liệu tham khảo

• Bộ luật Dân sự 2015.
• Luật Nhà ở 2023.
• Luật Đất đai 2024.
• Nghị định hướng dẫn thi hành Bộ luật Dân sự về thừa kế và quản lý di sản, văn bản hiện hành năm 2026.
• Văn bản pháp luật về đăng ký, khai nhận và phân chia di sản thừa kế tại cơ quan có thẩm quyền, bản hiện hành năm 2026.