Mua đất thấp hơn bảng giá đất có bị ấn định lại giá không?

Cơ chế xác định giá trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá ghi trên hợp đồng là dữ liệu đầu tiên được sử dụng để xác định nghĩa vụ thuế. Tuy nhiên, pháp luật không tuyệt đối hóa giá hợp đồng trong mọi trường hợp, mà đặt nó trong cơ chế kiểm tra, đối chiếu với bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Mục tiêu của cơ chế này là bảo đảm tính trung thực của kê khai thuế và ngăn ngừa hành vi ghi giá thấp nhằm giảm số thuế phải nộp.

Theo quy định hiện hành, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà hợp đồng ghi giá thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng dùng để tính thuế được xác định theo bảng giá đất. Quy tắc này thể hiện rõ trong các quy định hướng dẫn thi hành Luật Quản lý thuế và pháp luật thuế thu nhập cá nhân, đồng thời vẫn được áp dụng trong thực tiễn quản lý thuế năm 2026. Như vậy, mức giá ghi thấp hơn bảng giá đất không làm phát sinh quyền được tính thuế theo giá thấp hơn.

Cơ quan thuế có quyền ấn định lại giá khi nào?

Cơ quan thuế có quyền ấn định lại giá tính thuế khi hồ sơ kê khai thể hiện giá chuyển nhượng thấp hơn bảng giá đất áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng. Căn cứ pháp lý trọng tâm là khoản 1 Điều 17 Nghị định 126/2020/NĐ-CP về trường hợp xác định giá tính thuế đối với chuyển nhượng bất động sản; đồng thời nội dung xác định thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản còn được hướng dẫn tại các văn bản về thuế thu nhập cá nhân hiện hành. Khi phát hiện chênh lệch, cơ quan thuế không chấp nhận giá hợp đồng để tính thuế mà chuyển sang giá theo bảng giá đất.

Cần phân biệt giữa “ấn định lại giá tính thuế” và “tự do thỏa thuận giá mua bán”. Các bên vẫn được quyền thỏa thuận giá giao dịch dân sự theo nguyên tắc tự do, tự nguyện của Bộ luật Dân sự. Nhưng về nghĩa vụ thuế, giá thỏa thuận chỉ có giá trị nếu không thấp hơn mức tối thiểu mà pháp luật thuế yêu cầu trong trường hợp đất chưa có công trình xây dựng hoặc các trường hợp pháp luật chuyên ngành quy định phải đối chiếu với bảng giá đất. Do đó, giao dịch dân sự hợp lệ không đồng nghĩa với việc cơ quan thuế phải chấp nhận giá đó để tính thuế.

Trường hợp nào giá hợp đồng vẫn được chấp nhận?

Giá ghi trên hợp đồng thường được chấp nhận khi không thấp hơn bảng giá đất tại thời điểm chuyển nhượng và hồ sơ kê khai đáp ứng đầy đủ tính hợp pháp, tính nhất quán của giao dịch. Nếu giá phản ánh đúng thực tế và cao hơn hoặc bằng mức tối thiểu theo bảng giá đất, cơ quan thuế không có căn cứ để chuyển sang áp dụng giá cao hơn chỉ vì cho rằng giao dịch “rẻ”. Pháp luật thuế điều chỉnh theo tiêu chí kê khai đúng căn cứ, chứ không nhằm định giá lại toàn bộ thị trường bất động sản.

Đối với trường hợp chuyển nhượng có nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, cách xác định giá tính thuế còn phụ thuộc từng loại tài sản và quy định riêng về căn cứ tính thuế. Tuy nhiên, với đất chuyển nhượng thuần túy, điểm mốc quan trọng nhất vẫn là so sánh giá hợp đồng với bảng giá đất tại thời điểm phát sinh nghĩa vụ thuế. Khi giá hợp đồng thấp hơn bảng giá đất, cơ quan thuế có quyền sử dụng bảng giá đất để tính thuế.

Hệ quả pháp lý và tài chính đối với người mua, người bán

Hệ quả trực tiếp của việc ghi giá thấp hơn bảng giá đất là nghĩa vụ thuế có thể bị xác định lại theo giá cao hơn. Người nộp thuế sẽ phải nộp bổ sung số thuế phát sinh theo giá tính thuế đã được ấn định lại, đồng thời có thể bị xử phạt vi phạm hành chính nếu hồ sơ kê khai không trung thực hoặc có dấu hiệu kê khai sai dẫn đến thiếu thuế. Tùy tính chất, mức độ và hậu quả, chế tài còn có thể bao gồm tiền chậm nộp theo pháp luật quản lý thuế.

Về phía người mua, việc kê khai giá thấp không chỉ tạo rủi ro về thuế trước bạ mà còn ảnh hưởng đến căn cứ chứng minh giá trị giao dịch khi phát sinh tranh chấp, chuyển nhượng tiếp theo hoặc định giá tài sản sau này. Một hợp đồng ghi giá thấp có thể làm giảm nghĩa vụ thuế trước mắt nhưng lại gây bất lợi trong giai đoạn hậu kiểm, nhất là khi cơ quan thuế đối chiếu được dữ liệu giao dịch hoặc xác định có sự không thống nhất giữa hồ sơ công chứng, chứng từ thanh toán và hồ sơ khai thuế.

Cơ sở pháp lý cần lưu ý

Việc xác định giá tính thuế đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay phải đặt trong tổng thể các quy định đang có hiệu lực đến năm 2026. Trọng tâm gồm: khoản 1 Điều 17 Nghị định 126/2020/NĐ-CP về trường hợp giá trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; các quy định của pháp luật thuế thu nhập cá nhân về thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; và quy định của pháp luật đất đai hiện hành về bảng giá đất do cơ quan có thẩm quyền ban hành. Khi áp dụng, cần đối chiếu đúng thời điểm chuyển nhượng, đúng bảng giá đất đang có hiệu lực và đúng loại đất được chuyển nhượng.

Nếu pháp luật đất đai hoặc văn bản hướng dẫn đã sửa đổi bảng giá đất theo chu kỳ mới, thì giá tính thuế phải lấy theo bảng giá đang có hiệu lực tại thời điểm phát sinh nghĩa vụ thuế, không lấy theo giá cũ hoặc giá dự kiến. Đây là điểm kỹ thuật quan trọng, vì sai thời điểm áp dụng bảng giá đất sẽ làm sai toàn bộ số thuế phải nộp. Trong thực tiễn, đây cũng là nguồn gốc của nhiều khiếu nại về ấn định thuế.

Kết luận pháp lý

Mua đất với giá thấp hơn bảng giá đất có thể dẫn đến việc cơ quan thuế ấn định lại giá tính thuế theo bảng giá đất. Cơ quan thuế không bị ràng buộc tuyệt đối bởi giá ghi trong hợp đồng khi giá đó thấp hơn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển nhượng. Vì vậy, trong giao dịch bất động sản, giá hợp đồng cần được xác định trung thực, hồ sơ kê khai phải thống nhất, và nghĩa vụ thuế phải được tính trên căn cứ pháp luật hiện hành, không phải chỉ trên thỏa thuận dân sự giữa các bên.

Tài liệu tham khảo

• Luật Quản lý thuế 2019.
• Nghị định 126/2020/NĐ-CP của Chính phủ.
• Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, đã được sửa đổi, bổ sung.
• Nghị định 125/2020/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính về thuế, hóa đơn.
• Luật Đất đai 2024 và văn bản hướng dẫn thi hành có hiệu lực năm 2026.