Lệ phí trước bạ nhà đất tính theo giá nào?

Lệ phí trước bạ nhà đất được tính trên cơ sở nào?

Lệ phí trước bạ đối với nhà, đất được xác định theo công thức chung là giá tính lệ phí trước bạ nhân với mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ. Căn cứ trực tiếp là theo khoản 1 Điều 6 và khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP. Đối với nhà, đất, mức thu hiện hành là 0,5% theo điểm a khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP.

Vì vậy, câu hỏi trung tâm không phải là giá ghi trong hợp đồng bao nhiêu, mà là pháp luật lấy giá tính lệ phí trước bạ theo quy định nào. Trong thực tiễn, cơ quan thuế không mặc nhiên lấy giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng làm căn cứ duy nhất. Căn cứ tính phải bám vào loại tài sản, hồ sơ kê khai và bảng giá hoặc giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định hiện hành.

Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất

Đối với đất, giá tính lệ phí trước bạ là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ, theo điểm a khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP. Như vậy, giá tính không phải là giá thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng, mà là giá đất trong bảng giá đất của địa phương áp dụng tại thời điểm nộp hồ sơ kê khai.

Trường hợp thửa đất có nhiều mục đích sử dụng hoặc có phần diện tích nằm ở nhiều vị trí khác nhau, cơ quan thuế và người kê khai phải xác định đúng loại đất, vị trí đất và diện tích tính lệ phí trước bạ theo hồ sơ địa chính. Khi bảng giá đất của địa phương thay đổi, giá tính lệ phí trước bạ cũng được xác định theo bảng giá đang có hiệu lực tại thời điểm kê khai, không theo bảng giá cũ đã hết hiệu lực. Đây là điểm mấu chốt thường ảnh hưởng trực tiếp đến số tiền phải nộp.

Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà ở

Đối với nhà, giá tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ, theo điểm b khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP. Cách hiểu đúng là giá nhà không được tự ý lấy theo giá mua bán thực tế nếu giá đó khác với khung giá do địa phương ban hành. Cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ vào bảng giá hoặc quy định giá tính nhà do địa phương công bố.

Đối với nhà chung cư, pháp luật quy định giá tính lệ phí trước bạ không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, theo điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC. Trường hợp hợp đồng mua bán hoặc hóa đơn không tách riêng khoản kinh phí bảo trì này, giá tính lệ phí trước bạ được xác định theo tổng giá trị mua bán ghi trên hợp đồng hoặc hóa đơn, trừ trường hợp pháp luật chuyên ngành và hồ sơ thực tế có căn cứ tách riêng được khoản này. Quy định này nhằm bảo đảm chỉ tính lệ phí trên giá trị tài sản phải đăng ký, không cộng khoản kinh phí bảo trì không cấu thành giá trị sở hữu riêng của người mua.

Giá trong hợp đồng có phải là căn cứ quyết định không?

Giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng là chứng cứ quan trọng của giao dịch, nhưng không phải lúc nào cũng là căn cứ duy nhất để tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất. Với đất, pháp luật hiện hành ưu tiên bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Với nhà, pháp luật ưu tiên giá do địa phương ban hành theo quy định về xây dựng. Do đó, nếu giá hợp đồng thấp hơn hoặc cao hơn mức giá tính theo bảng giá, cơ quan thuế vẫn áp dụng giá tính theo quy định pháp luật chuyên ngành.

Chỉ trong những trường hợp pháp luật có quy định đặc thù liên quan đến loại tài sản, hồ sơ chưa thể xác định đầy đủ hoặc tài sản chưa có trong bảng giá, cơ quan có thẩm quyền mới xem xét cách xác định phù hợp trên cơ sở quy định hiện hành. Tuy nhiên, đối với nhà, đất thông thường, nguyên tắc áp dụng vẫn là căn cứ vào giá do Nhà nước quy định tại thời điểm kê khai. Đây là cơ sở pháp lý bảo đảm tính thống nhất giữa các địa phương và hạn chế tình trạng khai giá giao dịch để làm giảm nghĩa vụ tài chính.

Cách tự xác định số tiền lệ phí trước bạ

Người kê khai có thể xác định sơ bộ số tiền phải nộp theo công thức: lệ phí trước bạ = giá tính lệ phí trước bạ × 0,5%. Đối với đất, cần lấy diện tích đất chịu lệ phí trước bạ nhân với giá một mét vuông đất trong bảng giá đất của địa phương rồi nhân tiếp với 0,5%, theo khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP. Đối với nhà, cần xác định giá tính theo diện tích, cấp nhà, tỷ lệ chất lượng còn lại và bảng giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định chuyên ngành.

Trong hồ sơ sang tên, việc kê khai đúng giá tính giúp rút ngắn thời gian xử lý và hạn chế việc bị yêu cầu bổ sung, giải trình. Người nộp lệ phí cần đối chiếu loại nhà, loại đất, diện tích, tình trạng pháp lý và bảng giá đang có hiệu lực tại thời điểm kê khai. Nếu giao dịch có nhà chung cư, cần đặc biệt kiểm tra nội dung tách riêng kinh phí bảo trì để tránh tính nhầm giá trị chịu lệ phí.

Lưu ý thực tiễn khi kê khai và nộp lệ phí trước bạ

Thứ nhất, phải xác định đúng thời điểm kê khai để áp dụng đúng bảng giá hiện hành. Thứ hai, phải phân biệt giữa giá giao dịch và giá tính lệ phí trước bạ theo luật. Thứ ba, đối với nhà chung cư, cần kiểm tra khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung có được tách riêng hay không để xác định đúng giá tính.

Thứ tư, hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận phải phản ánh đúng diện tích, mục đích sử dụng và loại tài sản. Thứ năm, nếu có vướng mắc về giá áp dụng, người kê khai nên đối chiếu trực tiếp với bảng giá đất, bảng giá nhà và hướng dẫn của cơ quan thuế địa phương. Cách làm này giúp bảo đảm nghĩa vụ tài chính được tính đúng, đủ, và phù hợp với quy định hiện hành.

Kết luận

Lệ phí trước bạ nhà, đất không được tính tùy theo giá mua bán ghi trong hợp đồng, mà được xác định chủ yếu theo bảng giá đất hoặc giá nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai. Đối với đất, căn cứ là điểm a khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP; đối với nhà, căn cứ là điểm b khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP; mức thu chung là 0,5% theo điểm a khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP. Riêng nhà chung cư, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không tính vào giá tính lệ phí trước bạ theo điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC. Việc nắm đúng căn cứ này là điều kiện quan trọng để kê khai chính xác và hoàn tất thủ tục đăng ký nhà, đất thuận lợi.

Tài liệu tham khảo

• Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ.
• Thông tư 13/2022/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ.
• Khoản 1 Điều 6 Nghị định 10/2022/NĐ-CP.
• Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP.
• Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP.