Khi nào áp dụng giá đất cụ thể thay vì bảng giá đất?

Khái quát về hai cơ chế định giá đất

Trong hệ thống pháp luật đất đai hiện hành, bảng giá đất và giá đất cụ thể là hai công cụ định giá có chức năng khác nhau. Theo khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai 2024, giá đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Còn cơ chế xác định giá được sử dụng tùy theo mục đích quản lý, tính thu tiền, bồi thường hoặc xác định giá khởi điểm trong từng tình huống pháp lý.

Bảng giá đất được xây dựng theo nguyên tắc, căn cứ và phương pháp định giá do pháp luật quy định, áp dụng theo khu vực, vị trí và được ban hành theo trình tự luật định. Từ ngày 01/01/2026, bảng giá đất được ban hành hằng năm theo Luật Đất đai 2024. Trong khi đó, giá đất cụ thể là mức giá được xác định cho một thửa đất hoặc một khu đất xác định để giải quyết một quan hệ pháp luật cụ thể, gắn với thời điểm và mục đích sử dụng đất nhất định.

Trường hợp nào phải xác định giá đất cụ thể?

Theo khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024, giá đất cụ thể được áp dụng khi pháp luật cần xác định chính xác giá trị của một thửa đất, thay vì dùng mức giá chung của bảng giá đất. Đây là cơ chế bắt buộc trong các trường hợp pháp lý có tác động trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính hoặc quyền lợi của người sử dụng đất.

1. Tính tiền sử dụng đất

Giá đất cụ thể được dùng để tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; giao đất có thu tiền sử dụng đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập; công nhận quyền sử dụng đất; hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất, theo điểm a khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024.

2. Tính tiền thuê đất

Giá đất cụ thể được áp dụng để tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, trừ trường hợp thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, theo điểm b khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024. Trường hợp này phản ánh yêu cầu xác định sát giá thị trường đối với quan hệ thuê đất có giá trị tài chính lớn và xác định một lần ngay từ đầu.

3. Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa

Giá đất cụ thể được dùng để xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, theo điểm c khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024. Việc định giá riêng bảo đảm việc xác định vốn nhà nước và giá trị tài sản doanh nghiệp được thực hiện đúng, đủ và minh bạch.

4. Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất

Giá đất cụ thể còn được áp dụng để xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp quy định tại điểm i khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024, theo điểm d khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024. Quy định này nhằm bảo đảm giá khởi điểm phản ánh đúng giá trị khu đất trước khi đưa ra thị trường đấu giá.

5. Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn, điều chỉnh hoặc chuyển hình thức sử dụng

Giá đất cụ thể được áp dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết hoặc cho phép chuyển hình thức sử dụng đất, theo điểm đ khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024. Đây là nhóm trường hợp có sự thay đổi pháp lý của thửa đất nên cần xác định giá riêng tại thời điểm phát sinh nghĩa vụ tài chính.

6. Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Giá đất cụ thể được áp dụng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, theo điểm e khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024. Cơ chế này giữ vai trò trọng tâm trong bảo đảm quyền lợi của người có đất bị thu hồi, vì khoản bồi thường phải tương ứng với giá trị thực tế của quyền sử dụng đất tại thời điểm thu hồi theo luật định.

Khi nào dùng bảng giá đất thay vì giá đất cụ thể?

Về nguyên tắc, bảng giá đất được sử dụng cho các quan hệ pháp luật mang tính phổ biến, định kỳ hoặc áp dụng theo công thức chung mà pháp luật không buộc phải định giá riêng từng thửa đất. Cơ chế này đặc biệt phù hợp với các trường hợp tính nghĩa vụ tài chính thường xuyên, quản lý hành chính đất đai và xác định giá trị theo khu vực, loại đất, vị trí. Đối với nhiều giao dịch và nghĩa vụ thông thường của hộ gia đình, cá nhân, bảng giá đất là căn cứ pháp lý chủ yếu, trừ khi luật quy định rõ phải xác định giá đất cụ thể.

Do đó, điểm phân biệt cốt lõi không nằm ở chủ thể sử dụng đất mà nằm ở mục đích pháp lý của việc định giá. Khi pháp luật đòi hỏi một mức giá gắn với từng thửa đất, từng thời điểm và từng quan hệ cụ thể, giá đất cụ thể được áp dụng. Khi pháp luật cần một mức giá chung, ổn định theo khu vực và loại đất để làm căn cứ quản lý, bảng giá đất là công cụ phù hợp.

Thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể

Theo điểm a khoản 2 Điều 160 Luật Đất đai 2024, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Theo điểm b khoản 2 Điều 160 Luật Đất đai 2024, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã quyết định giá đất cụ thể đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp xã theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Quy định này cho thấy thẩm quyền đã được thiết kế theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp hiện hành, bảo đảm việc định giá sát thực tế quản lý ở từng cấp. Trong thực tiễn áp dụng, cơ quan quản lý đất đai và tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất tham gia theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

Ý nghĩa pháp lý của việc áp dụng đúng cơ chế định giá

Việc phân biệt đúng giữa giá đất cụ thể và bảng giá đất có ý nghĩa quyết định đối với tính hợp pháp của nghĩa vụ tài chính và quyền tài sản liên quan đến đất đai. Nếu áp dụng sai cơ chế, số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường hoặc giá khởi điểm đấu giá có thể không phù hợp với quy định pháp luật và phát sinh tranh chấp.

Ở góc độ quản trị công, cơ chế giá đất cụ thể giúp Nhà nước phản ánh sát hơn giá trị thị trường trong các quan hệ đòi hỏi định giá riêng, còn bảng giá đất bảo đảm tính thống nhất và dễ áp dụng trên diện rộng. Hai công cụ này không thay thế lẫn nhau mà bổ sung cho nhau trong cấu trúc pháp luật đất đai hiện hành.

Kết luận

Nhà nước xác định giá đất cụ thể khi pháp luật yêu cầu định giá riêng cho một thửa đất hoặc một khu đất nhằm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa, giá khởi điểm đấu giá, các nghĩa vụ tài chính khi gia hạn hoặc chuyển hình thức sử dụng đất, và tiền bồi thường khi thu hồi đất, theo khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024. Ngoài các trường hợp đó, cơ chế bảng giá đất tiếp tục là căn cứ định giá chung cho nhiều quan hệ quản lý và tài chính đất đai theo quy định hiện hành. Việc lựa chọn đúng cơ chế không chỉ là yêu cầu kỹ thuật pháp lý mà còn là điều kiện bảo đảm minh bạch, công bằng và thống nhất trong quản lý đất đai.

Tài liệu tham khảo

• Luật Đất đai 2024.
• Nghị định 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất.
• Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
• Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
• Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.