Hợp đồng nào bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực?

Khái niệm và ý nghĩa của công chứng, chứng thực

Công chứng là việc công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự bằng văn bản theo quy định của pháp luật. Chứng thực là việc cơ quan có thẩm quyền xác nhận về thời gian, địa điểm giao kết, năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch.

Hai thủ tục này không đồng nhất về chủ thể thực hiện, nội dung xác nhận và giá trị pháp lý. Trong thực tiễn, công chứng thường được áp dụng rộng hơn đối với các hợp đồng phức tạp, có giá trị lớn hoặc gắn với tài sản phải đăng ký. Chứng thực lại được dùng trong một số trường hợp pháp luật cho phép hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận chữ ký, ý chí giao kết.

Nguyên tắc xác định hợp đồng bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực

Nguyên tắc cơ bản là: chỉ khi luật quy định thì hợp đồng mới bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Nếu không có quy định bắt buộc, các bên vẫn có quyền tự nguyện yêu cầu công chứng để tăng độ an toàn pháp lý. Vì vậy, khi xem xét một giao dịch, cần đối chiếu đồng thời Bộ luật Dân sự, luật chuyên ngành về đất đai, nhà ở, hôn nhân và gia đình, kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn có hiệu lực.

Từ góc độ hiệu lực của giao dịch, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng được đặt ra theo điểm a khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, theo đó chủ thể, ý chí và mục đích, nội dung của giao dịch phải phù hợp quy định của luật. Trường hợp luật chuyên ngành quy định phải công chứng hoặc chứng thực mà không thực hiện, hợp đồng có nguy cơ bị coi là không đáp ứng điều kiện về hình thức.

Các nhóm hợp đồng bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực

1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất

Đây là nhóm giao dịch điển hình và phổ biến nhất. Theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Quy định này tiếp tục khẳng định yêu cầu kiểm soát chặt chẽ đối với giao dịch làm phát sinh thay đổi quyền đối với đất đai.

Luật cũng quy định ngoại lệ tại điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024: hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; và hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì công chứng hoặc chứng thực được thực hiện theo yêu cầu của các bên, không bắt buộc.

2. Hợp đồng về nhà ở

Đối với nhà ở, pháp luật hiện hành quy định rõ nhiều loại giao dịch phải công chứng hoặc chứng thực. Theo khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở và hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Quy định này phản ánh yêu cầu bảo đảm an toàn pháp lý đối với tài sản có giá trị lớn và thường gắn với đăng ký quyền sở hữu. Trong thực tế, giao dịch nhà ở không chỉ cần quan tâm đến hình thức hợp đồng mà còn phải kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản, chủ sở hữu, quy hoạch, thế chấp và các hạn chế chuyển dịch quyền.

3. Hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền của người sử dụng đất có yếu tố kinh doanh bất động sản

Với các giao dịch có một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai 2024 mở rộng cơ chế linh hoạt hơn. Những hợp đồng được nêu tại điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 không bắt buộc công chứng hoặc chứng thực, mà các bên tự quyết định theo nhu cầu. Đây là điểm cần phân biệt rõ để tránh áp dụng nhầm cơ chế bắt buộc cho mọi hợp đồng đất đai.

Tuy vậy, việc không bắt buộc không có nghĩa là không nên công chứng. Với giao dịch có giá trị lớn, hồ sơ phức tạp hoặc nhiều bên tham gia, công chứng vẫn là biện pháp phòng ngừa tranh chấp hữu hiệu.

Những trường hợp chỉ công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên

Không ít hợp đồng không bị luật buộc phải công chứng hoặc chứng thực nhưng vẫn được các bên lựa chọn thực hiện để tăng độ tin cậy. Đặc biệt, các giao dịch thuê tài sản, vay tài sản, hợp tác kinh doanh, dịch vụ, chuyển nhượng quyền tài sản hoặc các thỏa thuận thương mại thông thường thường thuộc nhóm này, trừ khi luật chuyên ngành quy định khác. Khi không có điều khoản bắt buộc, hiệu lực của hợp đồng chủ yếu phụ thuộc vào sự tự nguyện, năng lực chủ thể và nội dung không vi phạm điều cấm của luật.

Trong thực tiễn, nhiều tranh chấp phát sinh không phải vì hợp đồng vô hiệu ngay từ đầu, mà vì thiếu chứng cứ về ý chí giao kết, giá trị tài sản, thời điểm chuyển giao hoặc nghĩa vụ của các bên. Vì vậy, ngay cả hợp đồng không bắt buộc công chứng vẫn nên được xem xét chứng thực chữ ký hoặc công chứng văn bản khi giá trị giao dịch lớn.

Hệ quả pháp lý khi không công chứng hoặc chứng thực đúng quy định

Khi pháp luật yêu cầu công chứng hoặc chứng thực mà các bên không thực hiện, hợp đồng có thể không đủ điều kiện về hình thức để được công nhận. Hệ quả thực tế thường là không thực hiện được các thủ tục đăng ký biến động, sang tên, thế chấp hoặc bảo đảm quyền lợi trước bên thứ ba. Đối với tranh chấp đã phát sinh, tòa án sẽ xem xét tính hợp pháp của giao dịch theo quy định bắt buộc của luật chuyên ngành và Bộ luật Dân sự.

Điểm cần lưu ý là không phải mọi vi phạm về hình thức đều dẫn đến hậu quả như nhau trong mọi trường hợp. Tuy nhiên, với các giao dịch về đất đai và nhà ở, yêu cầu công chứng hoặc chứng thực có tính chất then chốt, vì đây là điều kiện gắn với quản lý đăng ký và bảo vệ sự ổn định của giao lưu dân sự.

Nhận diện nhanh các loại hợp đồng bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải công chứng hoặc chứng thực theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024.
• Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải công chứng hoặc chứng thực theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024.
• Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải công chứng hoặc chứng thực theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024.
• Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải công chứng hoặc chứng thực theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024.
• Hợp đồng mua bán nhà ở phải công chứng hoặc chứng thực theo khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2023.
• Hợp đồng thuê mua nhà ở phải công chứng hoặc chứng thực theo khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2023.
• Hợp đồng tặng cho, đổi, góp vốn bằng nhà ở phải công chứng hoặc chứng thực theo khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2023.
• Hợp đồng thế chấp nhà ở phải công chứng hoặc chứng thực theo khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2023.
• Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải công chứng hoặc chứng thực theo khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2023.

Kết luận

Có thể xác định ngắn gọn rằng nhóm hợp đồng bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực hiện tập trung chủ yếu ở giao dịch về quyền sử dụng đất và nhà ở. Cơ sở pháp lý hiện hành là Điều 27 Luật Đất đai 2024 và Điều 122 Luật Nhà ở 2023, với một số ngoại lệ rõ ràng do luật quy định. Khi soạn thảo hoặc ký kết hợp đồng, việc đối chiếu đúng quy định hình thức là bước bắt buộc để bảo đảm hiệu lực, khả năng đăng ký và an toàn pháp lý của giao dịch.

Tài liệu tham khảo

• Bộ luật Dân sự 2015.
• Luật Đất đai 2024.
• Luật Nhà ở 2023.
• Luật Công chứng 2014.
• Nghị định 23/2015/NĐ-CP về chứng thực.