Hòa giải tranh chấp đất đai tại xã, phường: Khi nào bắt buộc

Khái niệm và vị trí pháp lý của hòa giải tranh chấp đất đai tại cấp xã

Hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã là thủ tục được thực hiện tại xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp nhằm tạo điều kiện cho các bên tự thỏa thuận, làm rõ nguồn gốc, quá trình sử dụng đất và hướng tới chấm dứt xung đột bằng thương lượng. Theo khoản 1 Điều 235 Luật Đất đai 2024, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải, hòa giải tại cơ sở theo pháp luật về hòa giải ở cơ sở, hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật.

Đây không chỉ là biện pháp mềm trong giải quyết tranh chấp mà còn là một điều kiện pháp lý bắt buộc đối với nhiều tranh chấp đất đai trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thụ lý giải quyết. Từ góc độ tố tụng, thủ tục này góp phần sàng lọc tranh chấp, giảm gánh nặng xét xử và giúp Tòa án hoặc cơ quan hành chính có đủ căn cứ khi tiếp nhận vụ việc. Vì vậy, việc xác định đúng thời điểm phải hòa giải có ý nghĩa quyết định đối với tính hợp lệ của hồ sơ giải quyết tranh chấp.

Khi nào phải thực hiện hòa giải tại xã, phường?

Theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024, trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo Điều 236 Luật Đất đai 2024, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. Quy định này đặt hòa giải cấp xã thành bước bắt buộc trước khi lựa chọn con đường hành chính hoặc tư pháp để giải quyết tranh chấp đất đai.

Nói cách khác, khi tranh chấp phát sinh và các bên không thể tự giải quyết, việc đầu tiên cần làm là nộp đơn yêu cầu hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất đang tranh chấp. Chỉ sau khi hòa giải không thành hoặc hòa giải thành nhưng một bên không thực hiện nội dung đã thỏa thuận, các bên mới tiếp tục thực hiện thủ tục giải quyết tại cơ quan có thẩm quyền theo Điều 236 Luật Đất đai 2024. Đây là điều kiện tiền đề, không phải thủ tục tùy nghi.

Khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 cũng xác định rõ thời hạn thực hiện hòa giải tại cấp xã không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải. Cách tính thời hạn này cho thấy pháp luật đặt yêu cầu xử lý nhanh, tránh kéo dài tranh chấp gây ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất, trật tự quản lý đất đai và quan hệ dân sự liên quan.

Những trường hợp tranh chấp đất đai phải qua hòa giải trước khi khởi kiện hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết

Trong thực tiễn, nghĩa vụ hòa giải tại xã, phường đặt ra đối với tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất khi các bên không tự thống nhất được với nhau. Tinh thần của khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 là mọi tranh chấp đất đai trước khi cơ quan nhà nước giải quyết đều phải đi qua thủ tục hòa giải tại cấp xã nơi có đất tranh chấp. Vì vậy, nếu tranh chấp có đối tượng là quyền sử dụng đất, ranh giới, nguồn gốc đất, lối đi trên đất, hoặc quyền và nghĩa vụ gắn với việc sử dụng đất thì hòa giải cấp xã là bước bắt buộc.

Trong trường hợp các bên lựa chọn nộp đơn đến Tòa án, biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã là tài liệu bắt buộc phải có trong hồ sơ đối với tranh chấp đất đai thuộc diện phải hòa giải trước. Nếu thiếu tài liệu này, hồ sơ có nguy cơ bị trả lại hoặc Tòa án không thụ lý cho đến khi người khởi kiện hoàn tất thủ tục hòa giải theo luật định. Quy định này bảo đảm trật tự thủ tục và tránh việc khởi kiện khi chưa đủ điều kiện tiền tố tụng.

Nếu tranh chấp đã được hòa giải tại cơ sở nhưng không thành, hoặc hòa giải thành nhưng một bên không thực hiện cam kết, thì biên bản hòa giải là căn cứ quan trọng để chuyển sang giai đoạn giải quyết tiếp theo. Theo hệ thống quy định hiện hành, biên bản này không làm chấm dứt quyền yêu cầu giải quyết tranh chấp, nhưng chứng minh rằng các bên đã hoàn thành nghĩa vụ hòa giải bắt buộc trước khi đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý.

Trình tự cơ bản của hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã

Khi nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thông báo thụ lý, xác minh nguyên nhân tranh chấp, thu thập tài liệu liên quan và tổ chức buổi hòa giải theo trình tự pháp luật quy định. Theo khoản 1 Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo bằng văn bản cho các bên tranh chấp và Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất tranh chấp về việc thụ lý đơn yêu cầu hòa giải, trường hợp không thụ lý thì phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do.

Tiếp đó, Ủy ban nhân dân cấp xã tiến hành thẩm tra, xác minh nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu liên quan đến nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất. Việc xác minh này có ý nghĩa làm rõ bản chất tranh chấp, giảm rủi ro hòa giải hình thức và giúp các bên nhận diện chính xác căn cứ quyền, nghĩa vụ của mình. Cơ quan cấp xã cũng tổ chức cuộc họp hòa giải với sự tham gia của các bên và thành phần liên quan theo quy định.

Biên bản hòa giải phải được lập thành văn bản, ghi nhận đầy đủ ý kiến của các bên, kết quả hòa giải thành hoặc không thành, và có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã. Đây là tài liệu pháp lý quan trọng để các bên sử dụng cho bước tiếp theo nếu tranh chấp không được giải quyết dứt điểm ở cấp xã.

Trường hợp nào không đồng nghĩa với hòa giải bắt buộc tại xã, phường?

Không phải mọi mâu thuẫn liên quan đến đất đai đều mặc nhiên phải qua hòa giải bắt buộc tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Những quan hệ không phải là tranh chấp đất đai theo nghĩa của Điều 235 Luật Đất đai 2024, chẳng hạn tranh chấp thuần túy về hợp đồng chuyển nhượng, đặt cọc, tặng cho, cho thuê, thừa kế hoặc giao dịch dân sự khác có liên quan đến bất động sản, sẽ được xác định theo bản chất quan hệ pháp luật cụ thể để áp dụng thủ tục tương ứng. Khi đó, nghĩa vụ hòa giải tại xã, phường chỉ đặt ra nếu quan hệ tranh chấp thực chất là tranh chấp đất đai thuộc phạm vi Điều 235.

Phân biệt đúng loại tranh chấp có ý nghĩa rất lớn. Nếu người dân nhầm lẫn giữa tranh chấp quyền sử dụng đất với tranh chấp dân sự khác liên quan đến đất, thủ tục tố tụng có thể bị kéo dài hoặc hồ sơ bị yêu cầu bổ sung. Do đó, việc xác định đúng yêu cầu khởi kiện, đúng chủ thể và đúng quan hệ pháp luật cần được thực hiện trước khi nộp đơn.

Giá trị pháp lý của biên bản hòa giải

Biên bản hòa giải thành là kết quả ghi nhận sự thống nhất của các bên về nội dung tranh chấp. Khi các bên tự nguyện thực hiện đúng thỏa thuận, biên bản này giúp chấm dứt tranh chấp mà không cần chuyển sang cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Trong trường hợp hòa giải không thành, biên bản là căn cứ chứng minh đã hoàn tất điều kiện bắt buộc để yêu cầu cơ quan nhà nước giải quyết tiếp theo.

Về mặt thực tiễn, biên bản hòa giải còn phản ánh thái độ hợp tác của các bên và các tình tiết liên quan đến nguồn gốc đất, hiện trạng sử dụng đất, mốc giới, giấy tờ kèm theo. Đây là nguồn thông tin có giá trị khi Tòa án hoặc cơ quan hành chính xem xét hồ sơ tranh chấp. Vì vậy, dù hòa giải thành hay không thành, việc lập biên bản đúng quy cách đều có ý nghĩa pháp lý trực tiếp.

Kết luận

Hòa giải tranh chấp đất đai tại xã, phường là thủ tục bắt buộc trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết đối với tranh chấp đất đai thuộc phạm vi Điều 235 Luật Đất đai 2024. Thủ tục này phải được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp và hoàn thành trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đơn yêu cầu hòa giải. Chỉ khi có biên bản hòa giải không thành hoặc biên bản hòa giải thành nhưng không được thực hiện, các bên mới chuyển sang giai đoạn giải quyết tiếp theo theo quy định pháp luật hiện hành.

Tài liệu tham khảo

• Luật Đất đai 2024, Điều 235, Điều 236.
• Nghị định 102/2024/NĐ-CP, Điều 105.
• Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, các quy định về điều kiện khởi kiện và thụ lý vụ án dân sự.
• Văn bản hướng dẫn và giải thích nghiệp vụ của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp về hòa giải tranh chấp đất đai.
• Tài liệu trao đổi nghiệp vụ của Tòa án nhân dân tối cao về giải quyết tranh chấp đất đai.