Giá đất trong quyết định bồi thường và bảng giá đất

Giá đất trong quyết định bồi thường không đồng nhất với bảng giá đất

Trong thực tiễn thu hồi đất, “giá đất trong quyết định bồi thường” thường là giá được cơ quan có thẩm quyền sử dụng để tính tiền bồi thường trong phương án đã phê duyệt. Giá này không mặc nhiên trùng với bảng giá đất, bởi Luật Đất đai 2024 phân biệt rõ giữa bảng giá đất và giá đất cụ thể. Khi bồi thường bằng tiền, căn cứ trung tâm là giá đất cụ thể của loại đất bị thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024.

Do đó, nếu thấy quyết định bồi thường ghi mức giá khác với bảng giá đất đang công bố, điều đó chưa đồng nghĩa với việc quyết định trái luật. Cần xác định rõ cơ chế định giá được áp dụng trong từng trường hợp cụ thể, vì pháp luật hiện hành cho phép sử dụng bảng giá đất như một căn cứ đầu vào để xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất trong những trường hợp luật định.

Cơ sở pháp lý hiện hành về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Theo khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024, việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi; trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Quy định này cho thấy bồi thường bằng tiền không căn cứ trực tiếp vào bảng giá đất, mà căn cứ vào giá đất cụ thể.

Đối với cách xác định giá đất cụ thể trong trường hợp tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, khoản 5 Điều 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất trong trường hợp đủ điều kiện. Theo đó, giá đất của thửa đất cần định giá được xác định bằng giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Cơ chế này là cầu nối giữa bảng giá đất và giá đất cụ thể, nhưng không làm mất đi tính chất riêng của từng loại giá.

Ngoài ra, Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và có hiệu lực từ ngày 01/8/2024. Văn bản này là cơ sở quan trọng để xác định nguyên tắc, trình tự và một số trường hợp đặc thù trong bồi thường, trong đó giá đất tại phương án bồi thường phải được xác định đúng thời điểm phê duyệt theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Vì sao quyết định bồi thường có thể cao hơn hoặc thấp hơn bảng giá đất

Bảng giá đất là mức giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành để áp dụng trong các trường hợp luật định, mang tính chuẩn hóa và phổ quát theo địa bàn. Trong khi đó, giá đất cụ thể được xác định cho một thửa đất hoặc dự án nhất định, có tính cá biệt cao hơn vì phản ánh điều kiện vị trí, mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và dữ liệu thị trường tại thời điểm định giá. Vì vậy, mức giá trong quyết định bồi thường có thể cao hơn hoặc thấp hơn bảng giá đất tùy theo phương pháp xác định và thông số áp dụng.

Trong nhiều trường hợp, quyết định bồi thường không ghi giá “thị trường” theo nghĩa thông thường, mà ghi giá đất cụ thể đã được tính ra từ bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh. Khi hệ số điều chỉnh lớn hơn 1, giá bồi thường cao hơn bảng giá đất; khi hệ số điều chỉnh tiệm cận 1, giá bồi thường gần với bảng giá đất. Bản chất pháp lý ở đây là giá bồi thường không phải một mức giá tùy ý, mà là giá được xác định theo trình tự, phương pháp và thẩm quyền luật định.

Phân biệt bảng giá đất, giá đất cụ thể và giá trong quyết định bồi thường

Bảng giá đất là bảng giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành và công bố để áp dụng thống nhất trong những trường hợp pháp luật quy định. Giá đất cụ thể là giá được xác định cho một thửa đất, khu đất hoặc mục đích sử dụng nhất định khi cần áp dụng vào các quan hệ pháp luật cụ thể. Giá trong quyết định bồi thường là mức giá cuối cùng dùng để tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi, thường là kết quả của quá trình xác định giá đất cụ thể.

Về mặt áp dụng, bảng giá đất đóng vai trò là cơ sở nền để tính toán trong nhiều tình huống, còn giá đất cụ thể là căn cứ trực tiếp trong phương án bồi thường bằng tiền. Khi người dân kiểm tra quyết định bồi thường, cần xem quyết định đó dẫn chiếu tới bảng giá đất, hệ số điều chỉnh, hay kết quả thẩm định giá đất cụ thể. Việc đọc đúng căn cứ sẽ giúp xác định quyết định đó đang áp dụng cơ chế nào và có phù hợp quy định hay không.

Thời điểm xác định giá đất để bồi thường

Theo khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024, giá đất cụ thể để bồi thường được xác định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Quy định này có ý nghĩa rất lớn vì giá đất thay đổi theo thời gian, còn quyền lợi bồi thường phải được tính theo mốc pháp lý rõ ràng. Do đó, nếu giữa thời điểm thu hồi đất và thời điểm phê duyệt phương án có biến động giá, cơ quan có thẩm quyền vẫn phải căn cứ vào thời điểm luật định.

Đây là điểm then chốt để hiểu đúng quyết định bồi thường. Người bị thu hồi đất không thể yêu cầu lấy giá ở thời điểm khác nếu pháp luật đã ấn định thời điểm xác định giá. Ngược lại, cơ quan có thẩm quyền cũng không được tùy tiện lấy giá cũ hoặc giá không đúng mốc thời gian quy định.

Ý nghĩa thực tiễn đối với người có đất bị thu hồi

Người sử dụng đất cần kiểm tra ba vấn đề trong quyết định bồi thường: loại đất bị thu hồi, căn cứ xác định giá, và thời điểm xác định giá. Nếu quyết định ghi mức bồi thường thấp hơn dự kiến, cần đối chiếu xem cơ quan có áp dụng đúng loại đất, đúng diện tích, đúng hệ số điều chỉnh và đúng thời điểm phê duyệt hay không. Việc chỉ so sánh con số trong quyết định với bảng giá đất mà không xét cơ chế định giá thường dẫn đến hiểu sai.

Trong trường hợp bồi thường bằng đất khác mục đích hoặc bằng nhà ở, pháp luật còn quy định cách xử lý chênh lệch giá trị tại Nghị định 88/2024/NĐ-CP. Khi có chênh lệch giữa giá trị bồi thường và giá trị tài sản giao tái định cư, phần chênh lệch được thanh toán bằng tiền theo quy định. Đây là một cấu phần quan trọng của phương án bồi thường, vì không phải mọi trường hợp đều chỉ là “nhận tiền” hay “nhận đất” đơn tuyến.

Kết luận

Giá đất trong quyết định bồi thường và bảng giá đất là hai khái niệm liên quan nhưng không đồng nhất. Bảng giá đất là căn cứ nền được ban hành theo địa bàn, còn giá đất trong quyết định bồi thường thường là giá đất cụ thể được xác định để áp dụng cho trường hợp thu hồi đất. Theo khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024, mốc xác định giá là thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, và Nghị định 88/2024/NĐ-CP cùng Nghị định 71/2024/NĐ-CP là các văn bản quan trọng để đọc đúng cơ chế bồi thường hiện hành.

Tài liệu tham khảo

• Luật Đất đai 2024.
• Nghị định 88/2024/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
• Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất.
• Điều 91 Luật Đất đai 2024.
• Điều 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP.