Di sản nhà đất do cha mẹ để lại và phần xây mới được chia thừa kế

Khái quát về di sản nhà đất do cha mẹ để lại

Trong quan hệ thừa kế, nhà đất do cha mẹ để lại thường là loại di sản có giá trị lớn và dễ phát sinh tranh chấp. Để xác định phần nào được chia, trước hết phải xác định đúng di sản theo quy định pháp luật. Theo Điều 612 Bộ luật Dân sự 2015, di sản bao gồm tài sản riêng của người chết và phần tài sản của người chết trong khối tài sản chung với người khác.

Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất là bất động sản theo khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015. Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng có thể là đối tượng của quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản theo quy định của pháp luật dân sự và đất đai. Vì vậy, khi cha mẹ chết, toàn bộ hoặc một phần thửa đất, ngôi nhà, công trình gắn liền với đất sẽ được xác định là di sản nếu thuộc quyền của người chết.

Nguyên tắc trung tâm là: chỉ phần tài sản thuộc sở hữu của người chết tại thời điểm mở thừa kế mới trở thành di sản. Mọi tài sản hình thành sau thời điểm đó không tự động nhập vào di sản nếu không có căn cứ pháp lý chứng minh là tài sản chung hoặc được tạo lập từ chính di sản theo thỏa thuận hợp pháp của những người thừa kế.

Phần nhà đất nào được chia khi có xây thêm nhà mới?

Khi trên đất thừa kế đã có nhà cũ, sau đó mới xây thêm nhà mới hoặc mở rộng công trình, cần tách thành hai nhóm tài sản. Nhóm thứ nhất là phần nhà, đất đã tồn tại trước khi người để lại di sản chết; nhóm thứ hai là phần xây thêm sau thời điểm đó. Chỉ nhóm thứ nhất mặc nhiên được coi là di sản để chia cho người thừa kế.

Nếu công trình xây thêm được tạo lập sau khi người để lại di sản đã chết và bằng công sức, tiền của của một hoặc một số người thừa kế, thì phần giá trị đó không phải là di sản của người chết. Phần này thuộc quyền sở hữu của người trực tiếp bỏ chi phí xây dựng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc cùng tham gia đầu tư, cùng hình thành tài sản chung. Khi phân chia, tòa án hoặc các bên thường phải định giá riêng phần cũ và phần mới để xác định phần nào là di sản, phần nào là tài sản riêng hoặc tài sản chung mới phát sinh.

Nếu nhà mới được xây trước khi cha mẹ chết, dù chưa hoàn tất thủ tục hoàn công hoặc chưa cập nhật hồ sơ địa chính, vẫn phải xem xét bản chất tạo lập tài sản. Khi có chứng cứ chứng minh cha mẹ là người bỏ tiền, chủ trì xây dựng và công trình đã hình thành trước thời điểm mở thừa kế, phần nhà mới vẫn là di sản. Việc chưa hoàn tất thủ tục hành chính không làm thay đổi nguồn gốc tài sản nếu quyền sở hữu đã được xác lập theo thực tế và đủ căn cứ pháp luật.

Trường hợp công trình xây thêm được hình thành trên đất thừa kế sau khi phát sinh đồng thừa kế, nhưng do một người thừa kế quản lý di sản và tự ý xây dựng, thì phải xem xét riêng quyền đối với phần giá trị tăng thêm. Phần đất vẫn là di sản theo quyền của người chết; còn phần nhà mới chỉ được công nhận cho người đã đầu tư xây dựng nếu việc xây dựng không làm thay đổi trái phép quyền của các đồng thừa kế và phù hợp với quy định về quản lý, định đoạt tài sản chung.

Cách xác định ranh giới giữa di sản và tài sản phát sinh sau đó

Việc xác định phần được chia phải dựa vào nguồn gốc và thời điểm hình thành tài sản. Có ba tiêu chí cần được làm rõ: ai là chủ sở hữu ban đầu, công trình được xây vào thời điểm nào, và ai bỏ chi phí xây dựng. Những yếu tố này phải được chứng minh bằng giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, hồ sơ hoàn công, hóa đơn vật liệu, chứng từ thanh toán, lời khai người làm chứng và kết luận định giá nếu có tranh chấp.

Nếu phần nhà cũ đã hư hỏng, sau khi cha mẹ chết các con cùng góp tiền xây mới trên nền nhà cũ, thì phần nhà mới được coi là tài sản hình thành sau mở thừa kế. Trong trường hợp này, di sản chỉ còn là quyền sử dụng đất và phần tài sản cũ còn lại nếu còn giá trị. Phần nhà mới sẽ được phân chia theo thỏa thuận giữa các bên góp vốn hoặc theo phần đóng góp thực tế được chứng minh.

Nếu một người thừa kế tự bỏ tiền xây thêm nhưng các đồng thừa kế khác không phản đối và cùng sử dụng, việc xác định sẽ phụ thuộc vào chứng cứ về ý chí nhập phần xây mới vào khối tài sản chung hay không. Khi không có thỏa thuận rõ ràng, giá trị công trình xây thêm thường phải tách riêng khỏi di sản để bảo đảm nguyên tắc tài sản thuộc về người tạo lập hợp pháp.

Cơ sở pháp lý điều chỉnh việc chia di sản và tài sản gắn liền với đất

Việc chia di sản nhà đất phải tuân theo các quy định của Bộ luật Dân sự 2015 về di sản, hàng thừa kế, thừa kế theo pháp luật và thời hiệu yêu cầu chia di sản. Theo Điều 649 Bộ luật Dân sự 2015, thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong các trường hợp luật định; theo Điều 650 Bộ luật Dân sự 2015, chia di sản theo pháp luật áp dụng khi không có di chúc hợp pháp hoặc di chúc không định đoạt hết di sản. Đặc biệt, theo Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu yêu cầu chia di sản đối với bất động sản là 30 năm kể từ thời điểm mở thừa kế.

Về đất đai, theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được thực hiện quyền thừa kế khi có đủ điều kiện theo luật định và phù hợp với tình trạng pháp lý của thửa đất. Khi di sản là quyền sử dụng đất kèm nhà ở, việc công nhận quyền của người thừa kế còn gắn với đăng ký biến động và hồ sơ tài sản gắn liền với đất. Nếu có công trình xây thêm, cơ quan đăng ký chỉ ghi nhận phần tài sản đủ điều kiện pháp lý và có căn cứ chứng minh nguồn gốc tạo lập.

Trong trường hợp nhà xây thêm chưa đủ điều kiện công nhận hoặc vi phạm trật tự xây dựng, việc chia thừa kế vẫn phải tách bạch quyền đối với đất và quyền đối với phần công trình. Tài sản vi phạm không được hợp thức hóa chỉ vì nằm trên đất thừa kế; ngược lại, quyền sử dụng đất hợp pháp không mất đi chỉ do công trình trên đất chưa hoàn thiện thủ tục.

Phương thức giải quyết thực tiễn khi phát sinh tranh chấp

Trước hết, các đồng thừa kế nên xác định ranh giới di sản bằng văn bản thỏa thuận, kèm hồ sơ kỹ thuật, giấy tờ nhà đất và chứng cứ về thời điểm xây dựng. Nếu chỉ có nhà cũ là di sản, còn nhà mới là phần xây thêm sau này, hai phần phải được định giá riêng. Khi đó, đất và nhà cũ sẽ chia theo hàng thừa kế hoặc theo di chúc, còn phần nhà mới thuộc về người tạo lập hoặc được thanh toán lại theo tỷ lệ đóng góp.

Nếu các bên không thỏa thuận được, tòa án sẽ xem xét nguồn gốc tài sản, công sức đóng góp, tình trạng pháp lý của công trình và thời điểm phát sinh quyền thừa kế. Trong quá trình giải quyết, việc định giá, đo vẽ hiện trạng và giám định hồ sơ xây dựng có ý nghĩa quyết định. Cách xử lý đúng là không gộp toàn bộ nhà đất thành một khối duy nhất nếu thực tế có phần tài sản hình thành sau khi mở thừa kế.

Kết luận: phần được chia trong di sản nhà đất do cha mẹ để lại là phần tài sản thuộc sở hữu của cha mẹ tại thời điểm chết, gồm quyền sử dụng đất và ngôi nhà/công trình đã hình thành trước đó. Phần nhà mới xây thêm sau thời điểm mở thừa kế không mặc nhiên là di sản; nó được xác định theo nguồn tiền xây dựng, thời điểm hình thành và thỏa thuận của các bên. Nguyên tắc tách bạch này là cơ sở để bảo đảm công bằng, đúng nguồn gốc tài sản và đúng pháp luật hiện hành.

Tài liệu tham khảo

• Bộ luật Dân sự 2015.
• Luật Đất đai 2024.
• Luật Nhà ở 2023.
• Luật Công chứng 2014.
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP và các văn bản sửa đổi, bổ sung liên quan đến đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất.