Di chúc đối với tài sản đang cho thuê: quyền và nghĩa vụ của người thừa kế

Khái niệm di chúc đối với tài sản đang cho thuê

Di chúc là sự thể hiện ý chí cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết. Khi tài sản đó đang được cho thuê hợp pháp, quyền sở hữu của người lập di chúc không tự mất đi; chỉ phát sinh quan hệ thuê gắn với việc khai thác công dụng và hưởng lợi tức từ tài sản. Vì vậy, tài sản đang cho thuê vẫn có thể được đưa vào di chúc như một phần di sản nếu thuộc quyền sở hữu hoặc quyền tài sản hợp pháp của người lập di chúc theo Điều 624 Bộ luật Dân sự 2015.

Trong thực tiễn, di chúc thường gặp ở nhà ở, mặt bằng kinh doanh, đất có tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản khác đang cho thuê. Điểm cần tách bạch là: di chúc chuyển giao quyền đối với tài sản, còn hợp đồng thuê đang tồn tại vẫn là quan hệ nghĩa vụ độc lập giữa bên cho thuê và bên thuê. Do đó, việc mở thừa kế không làm hợp đồng thuê tự động chấm dứt nếu pháp luật chuyên ngành hoặc thỏa thuận giữa các bên không quy định khác.

Cơ sở pháp lý về quyền thừa kế tài sản đang cho thuê

Người để lại di sản có quyền định đoạt tài sản bằng di chúc theo Điều 609 Bộ luật Dân sự 2015. Người được chỉ định hưởng di sản theo di chúc được xác lập quyền thừa kế theo nội dung di chúc, miễn là di chúc hợp pháp theo các điều kiện của Bộ luật Dân sự 2015. Khi di sản là tài sản đang cho thuê, người thừa kế nhận tài sản cùng với quyền gắn liền với tài sản, trong đó có quyền hưởng tiền thuê phát sinh từ thời điểm mở thừa kế hoặc theo cơ chế quản lý di sản được pháp luật công nhận.

Đối với nhà ở, Luật Nhà ở 2023 quy định rõ tại khoản 1 Điều 173 Luật Nhà ở 2023 rằng trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng; người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Quy định này tạo ra nguyên tắc kế thừa vị trí pháp lý của bên cho thuê đối với hợp đồng đang còn hiệu lực. Đây là cơ sở pháp lý trực tiếp và quan trọng nhất khi xử lý nhà ở đang cho thuê được để lại theo di chúc.

Với tài sản không phải nhà ở, nguyên tắc chung của Bộ luật Dân sự 2015 vẫn được áp dụng: hợp đồng thuê có giá trị ràng buộc các bên, và người thừa kế của bên cho thuê tiếp nhận quyền, nghĩa vụ tài sản tương ứng trong phạm vi di sản. Khi hợp đồng thuê còn hiệu lực, người thừa kế không được tùy tiện đơn phương chấm dứt, trừ khi có căn cứ pháp luật hoặc thỏa thuận hợp đồng cho phép. Cách tiếp cận này bảo đảm tính ổn định của giao dịch dân sự và tôn trọng quyền lợi chính đáng của bên thuê.

Quyền của người thừa kế đối với tài sản đang cho thuê

Trước hết, người thừa kế có quyền xác lập tư cách chủ sở hữu hoặc đồng chủ sở hữu đối với tài sản theo di chúc sau khi hoàn tất thủ tục khai nhận, phân chia di sản hoặc đăng ký biến động theo quy định. Trên cơ sở đó, người thừa kế có quyền tiếp tục khai thác tài sản thông qua hợp đồng thuê đang tồn tại. Quyền này bao gồm quyền nhận tiền thuê, quyền kiểm tra việc sử dụng tài sản đúng mục đích và quyền yêu cầu bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ đã cam kết.

Trường hợp có nhiều người cùng thừa kế, quyền đối với tài sản cho thuê được xác lập theo phần di sản tương ứng hoặc theo thỏa thuận phân chia di sản. Khi đó, việc nhận tiền thuê, quản lý hợp đồng và quyết định các vấn đề lớn liên quan đến tài sản phải tuân theo nguyên tắc đồng sở hữu hoặc ủy quyền đại diện nếu chưa phân chia xong di sản. Nếu các đồng thừa kế thống nhất giao một người quản lý, người này chỉ thực hiện trong phạm vi được giao và phải bảo đảm lợi ích chung của những người có quyền thừa kế.

Người thừa kế còn có quyền yêu cầu bên thuê cung cấp thông tin, ký phụ lục hợp đồng, điều chỉnh đầu mối thanh toán và thực hiện các thủ tục cần thiết để bảo đảm việc thuê tiếp diễn ổn định. Trong nhiều trường hợp, việc thông báo bằng văn bản về việc thay đổi chủ thể nhận tiền thuê là biện pháp cần thiết để tránh tranh chấp. Quyền này gắn trực tiếp với quyền sở hữu đối với tài sản và quyền thu lợi tức hợp pháp từ di sản.

Nghĩa vụ của người thừa kế khi tiếp nhận tài sản đang cho thuê

Nghĩa vụ trọng tâm của người thừa kế là tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê đang còn hiệu lực. Đối với nhà ở, nghĩa vụ này được ghi nhận rõ tại khoản 1 Điều 173 Luật Nhà ở 2023. Theo đó, bên thuê được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng, còn người thừa kế phải bảo đảm việc thực hiện hợp đồng như chủ thể cho thuê trước đây, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

Người thừa kế cũng phải thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại theo Điều 615 Bộ luật Dân sự 2015. Nghĩa vụ này bao gồm thanh toán các khoản nợ, chi phí liên quan đến việc quản lý, bảo quản di sản, nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ với bên thuê phát sinh trước thời điểm mở thừa kế nếu pháp luật hoặc hợp đồng xác định thuộc trách nhiệm của bên cho thuê. Trong trường hợp di sản chưa chia, việc thực hiện nghĩa vụ phải bảo đảm không vượt quá phần di sản nhận được hoặc phần trách nhiệm tương ứng của từng người thừa kế theo quy định pháp luật.

Người thừa kế còn có nghĩa vụ bảo đảm quyền lợi hợp pháp của bên thuê, đặc biệt là quyền sử dụng tài sản ổn định trong thời hạn thuê. Việc tự ý cắt điện, ngăn cản sử dụng, thay khóa, thu hồi tài sản trái căn cứ hoặc yêu cầu bên thuê rời đi trước thời hạn đều là hành vi vi phạm nghĩa vụ dân sự. Nếu phát sinh tranh chấp, người thừa kế phải giải quyết theo hợp đồng, theo quy định pháp luật và theo thủ tục khởi kiện hoặc hòa giải hợp lệ, không được tự ý dùng biện pháp cưỡng chế ngoài khuôn khổ pháp luật.

Xử lý tiền thuê, tiền đặt cọc và nghĩa vụ phát sinh trước khi mở thừa kế

Tiền thuê đã đến hạn nhưng chưa thanh toán tại thời điểm người cho thuê chết vẫn là khoản phải thu thuộc khối di sản. Người thừa kế có quyền tiếp nhận khoản tiền này sau khi xác định tư cách thừa kế hợp pháp. Nếu tiền thuê đã được thanh toán trước cho nhiều kỳ, việc xử lý phụ thuộc vào nội dung hợp đồng và tình trạng thực hiện nghĩa vụ tại thời điểm mở thừa kế.

Tiền đặt cọc, tiền bảo đảm hoặc khoản tương tự được xử lý theo bản chất pháp lý của giao dịch thuê. Nếu hợp đồng quy định tiền cọc nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thuê, người thừa kế kế thừa quyền yêu cầu tiếp tục duy trì hoặc hoàn trả khoản này khi hết nghĩa vụ theo đúng điều kiện hợp đồng. Khi hợp đồng chấm dứt đúng luật, khoản đặt cọc được đối trừ, hoàn trả hoặc xử lý theo thỏa thuận và quy định dân sự hiện hành.

Các chi phí sửa chữa, bảo trì hoặc bồi thường phát sinh trước thời điểm mở thừa kế phải được xem xét trên cơ sở thời điểm phát sinh nghĩa vụ và điều khoản hợp đồng. Người thừa kế chỉ chịu trách nhiệm trong phạm vi di sản đối với nghĩa vụ của người chết để lại, không phải gánh bằng tài sản riêng nếu không thuộc trường hợp pháp luật quy định khác. Đây là nguyên tắc cân bằng giữa quyền lợi của chủ thể thừa kế và an toàn pháp lý của giao dịch thuê.

Trường hợp nhà ở đang cho thuê và hiệu lực đặc thù của hợp đồng

Nhà ở là đối tượng được Luật Nhà ở 2023 điều chỉnh trực tiếp, nên trường hợp chủ sở hữu chết được giải quyết tương đối rõ ràng. Theo khoản 1 Điều 173 Luật Nhà ở 2023, bên thuê tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng; người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Quy định này ngăn chặn tình trạng hợp đồng bị gián đoạn chỉ vì thay đổi chủ sở hữu do thừa kế.

Trong thực tiễn, người thừa kế cần nhanh chóng thông báo cho bên thuê về việc phát sinh thừa kế, thống nhất phương thức thanh toán và xác nhận bên nhận tiền hợp pháp. Nếu có nhiều người thừa kế, cần có văn bản cử người đại diện hoặc văn bản phân chia quyền nhận tiền thuê để tránh bên thuê thanh toán sai chủ thể. Việc chậm trễ trong xác lập đầu mối tiếp nhận không làm mất hiệu lực hợp đồng, nhưng có thể làm phát sinh tranh chấp về việc đã thanh toán cho ai là hợp lệ.

Giải quyết tranh chấp và lưu ý khi lập di chúc đối với tài sản cho thuê

Tranh chấp thường phát sinh khi di chúc không mô tả rõ tình trạng cho thuê, không chỉ định người quản lý di sản hoặc không nêu phương án tiếp tục thu tiền thuê. Để giảm rủi ro, di chúc nên xác định cụ thể tài sản nào đang cho thuê, thời hạn thuê, người được nhận tài sản, người được quyền thu tiền thuê trong giai đoạn chuyển tiếp và cách xử lý tiền cọc. Việc mô tả rõ ràng giúp tránh xung đột giữa người thừa kế và bên thuê, đồng thời hạn chế tranh chấp giữa các đồng thừa kế.

Khi phát sinh mâu thuẫn, giải pháp ưu tiên là đối chiếu nội dung di chúc, hợp đồng thuê và quy định của pháp luật hiện hành. Nếu tranh chấp không thể tự giải quyết, các bên có thể yêu cầu hòa giải, công chứng, chứng thực hồ sơ thừa kế hoặc khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo trình tự tố tụng dân sự. Trong mọi trường hợp, việc xử lý phải đặt trên nền tảng của quyền sở hữu hợp pháp, hiệu lực của hợp đồng thuê và phạm vi trách nhiệm tài sản của người thừa kế.

Đối với người lập di chúc, cách làm an toàn là đồng thời chuẩn bị di chúc và hồ sơ hợp đồng thuê, bảo đảm tài sản đang cho thuê được định danh rõ ràng. Đối với người thừa kế, nguyên tắc cần tuân thủ là tôn trọng thời hạn thuê, tiếp nhận quyền lợi đúng thời điểm và thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản. Sự tuân thủ này vừa bảo vệ di sản vừa duy trì ổn định giao dịch dân sự.

Kết luận

Di chúc đối với tài sản đang cho thuê không chỉ chuyển giao quyền sở hữu tài sản mà còn kéo theo việc kế thừa quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng thuê. Đối với nhà ở, Luật Nhà ở 2023 đã xác lập rõ trách nhiệm tiếp tục hợp đồng của người thừa kế khi chủ sở hữu chết. Vì vậy, giải pháp pháp lý đúng đắn là tiếp nhận di sản đồng thời bảo đảm quyền lợi của bên thuê, thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản và tổ chức quản lý tài sản minh bạch, có căn cứ.

Tài liệu tham khảo

• Bộ luật Dân sự 2015.
• Luật Nhà ở 2023, số 27/2023/QH15.
• Luật Công chứng 2014.
• Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
• Nghị định 23/2015/NĐ-CP về chứng thực.