Đất sử dụng ổn định lâu năm nhưng chưa nộp tiền sử dụng đất: xử lý ra sao?

Khái niệm và ý nghĩa pháp lý của đất sử dụng ổn định lâu năm

Trong pháp luật đất đai hiện hành, việc xác định “sử dụng ổn định” là điểm xuất phát để xem xét quyền được công nhận, quyền được cấp Giấy chứng nhận và nghĩa vụ tài chính phát sinh. Theo khoản 1 Điều 21 Luật Đất đai 2024, sử dụng đất ổn định là việc sử dụng liên tục cho một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đến thời điểm xem xét mà không có tranh chấp, không bị gián đoạn trái pháp luật.

Đối với nhóm đất sử dụng lâu năm nhưng chưa hoàn tất nghĩa vụ tiền sử dụng đất, vấn đề cốt lõi không nằm ở thời gian sử dụng đơn thuần, mà nằm ở căn cứ pháp lý làm phát sinh nghĩa vụ tài chính. Cùng một thửa đất ổn định lâu năm nhưng nếu được xác định là đất ở đủ điều kiện công nhận thì kết quả xử lý sẽ khác với trường hợp là đất được giao không đúng thẩm quyền, đất chuyển mục đích hoặc đất thuộc diện phải nộp bổ sung theo quy định chuyển tiếp.

Các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất

Người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất khi thuộc các trường hợp luật định, đặc biệt là khi được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở mà pháp luật quy định phải thực hiện nghĩa vụ tài chính. Theo khoản 1 Điều 2 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất là khoản thu mà người sử dụng đất phải nộp khi được Nhà nước giao đất có thu tiền, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc trong các trường hợp khác theo luật.

Đối với đất sử dụng ổn định lâu năm nhưng chưa nộp tiền sử dụng đất, cần tách thành hai nhóm chính. Nhóm thứ nhất là trường hợp đã có thông báo nộp tiền sử dụng đất nhưng người sử dụng đất chưa nộp; nhóm thứ hai là trường hợp cơ quan có thẩm quyền chưa xác định, chưa thông báo hoặc còn phải xác định lại nghĩa vụ tài chính theo quy định chuyển tiếp. Hai nhóm này dẫn đến cách xử lý khác nhau về số tiền phải nộp và tiền chậm nộp.

Xử lý khi đã có thông báo nhưng chưa nộp

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có thông báo nộp tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất chưa nộp thì phải nộp đúng số tiền đã được thông báo và đồng thời nộp tiền chậm nộp theo pháp luật quản lý thuế tương ứng với từng thời kỳ, theo điểm a khoản 1 Điều 6 Nghị định 103/2024/NĐ-CP. Đây là chế tài tài chính áp dụng trực tiếp đối với nghĩa vụ đã được xác định, không phụ thuộc vào việc đất đã được sử dụng bao lâu.

Về bản chất, khi đã có thông báo hợp lệ, nghĩa vụ đã trở thành khoản phải nộp cụ thể. Việc chậm nộp không làm mất quyền được cấp Giấy chứng nhận, nhưng làm tăng tổng số tiền phải thực hiện và có thể kéo dài thời gian hoàn tất hồ sơ do phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước hoặc trong quá trình giải quyết thủ tục theo cơ chế một cửa.

Xử lý khi chưa có thông báo nộp tiền sử dụng đất

Nếu cơ quan có thẩm quyền chưa ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất thì phải xác định lại nghĩa vụ theo quy định hiện hành. Theo điểm b khoản 1 Điều 6 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, trường hợp chưa có thông báo nộp tiền sử dụng đất thì nay tính tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật tại thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp văn bản chuyển tiếp có quy định khác.

Đáng chú ý, đối với các khoản phải nộp bổ sung liên quan thời gian chưa tính tiền sử dụng đất theo điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024, Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định mức thu bổ sung 3,6%/năm tính trên số tiền sử dụng đất phải nộp. Cơ chế này phản ánh nguyên tắc người sử dụng đất phải gánh trách nhiệm tài chính tương ứng với thời gian được hưởng quyền sử dụng đất mà chưa hoàn tất nghĩa vụ.

Trường hợp được ghi nợ tiền sử dụng đất

Không phải mọi trường hợp chưa nộp tiền sử dụng đất đều bị coi là vi phạm hay phải nộp ngay toàn bộ. Theo điểm a khoản 11 Điều 18 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi điểm a khoản 3 Điều 3 Nghị định 226/2025/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhu cầu có thể được ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu nếu thuộc diện pháp luật cho phép.

Cơ chế ghi nợ có ý nghĩa đặc biệt đối với đất sử dụng ổn định lâu năm của hộ gia đình, cá nhân có khó khăn về tài chính nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận. Khi được ghi nợ, người sử dụng đất vẫn được xem xét hoàn tất thủ tục cấp giấy, sau đó thanh toán tiền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức trả nợ do pháp luật quy định. Đây là giải pháp cân bằng giữa yêu cầu quản lý thu ngân sách và bảo đảm quyền tiếp cận pháp lý đối với đất đang sử dụng ổn định.

Trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất

Đất sử dụng ổn định lâu năm không đồng nghĩa với việc phải nộp tiền sử dụng đất. Theo khoản 1 và khoản 5 Điều 138 Luật Đất đai 2024, một số trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, có giấy tờ hợp lệ hoặc sử dụng đất trước các mốc thời gian luật định, không vi phạm pháp luật về đất đai và phù hợp quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận mà không phải nộp tiền sử dụng đất.

Việc xác định miễn nghĩa vụ tài chính phải dựa trên đúng căn cứ luật định, không suy diễn từ yếu tố “đã sử dụng lâu năm”. Nếu thuộc diện được công nhận quyền sử dụng đất ở theo quy định miễn nộp, cơ quan đăng ký đất đai không đặt ra nghĩa vụ tiền sử dụng đất như điều kiện để cấp giấy. Đây là điểm rất quan trọng để tránh nhầm lẫn giữa công nhận quyền sử dụng đất và thu nghĩa vụ tài chính.

Hồ sơ và trình tự xử lý thực tiễn

Khi xử lý một thửa đất sử dụng ổn định lâu năm nhưng chưa nộp tiền sử dụng đất, trước hết cần rà soát nguồn gốc đất, thời điểm bắt đầu sử dụng, giấy tờ về quyền sử dụng đất và hiện trạng tranh chấp. Tiếp đó, cơ quan có thẩm quyền xác định đất có thuộc trường hợp được công nhận không thu tiền, phải nộp tiền, được ghi nợ hay phải nộp bổ sung theo nghĩa vụ chuyển tiếp. Cách xác định này thường gắn với hồ sơ cấp Giấy chứng nhận lần đầu hoặc hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất.

Trong trường hợp đã có thông báo nghĩa vụ tài chính, người sử dụng đất nên hoàn thành nghĩa vụ theo đúng thời hạn để tránh phát sinh tiền chậm nộp. Trong trường hợp chưa có thông báo, cần yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xác định lại số tiền phải nộp theo căn cứ hiện hành, đồng thời đối chiếu xem có thuộc diện ghi nợ hoặc được miễn hay không. Việc thực hiện đúng trình tự giúp hạn chế tình trạng hồ sơ bị treo do chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính.

Những điểm cần lưu ý khi áp dụng pháp luật năm 2026

Từ ngày 01/7/2025, tổ chức bộ máy chính quyền địa phương thực hiện theo mô hình hai cấp, nên thẩm quyền giải quyết hồ sơ đất đai được thực hiện theo phân cấp mới tại cấp tỉnh và cấp xã/phường/đặc khu. Khi làm thủ tục, người sử dụng đất cần xác định đúng cơ quan tiếp nhận, cơ quan thẩm định và cơ quan ra quyết định về nghĩa vụ tài chính theo mô hình hiện hành.

Trong mọi trường hợp, “đất sử dụng ổn định lâu năm” chỉ là một dữ kiện quan trọng trong hồ sơ, không phải căn cứ tự động miễn nộp tiền sử dụng đất. Kết quả xử lý phụ thuộc vào toàn bộ chuỗi căn cứ pháp lý: nguồn gốc, thời điểm, giấy tờ, tình trạng tranh chấp, quy hoạch, thẩm quyền giao đất và quy định chuyển tiếp của Luật Đất đai 2024 cùng các nghị định hướng dẫn.

Kết luận

Đất sử dụng ổn định lâu năm nhưng chưa nộp tiền sử dụng đất phải được xử lý theo từng tình trạng pháp lý cụ thể. Nếu đã có thông báo thì phải nộp đủ tiền theo thông báo và tiền chậm nộp; nếu chưa có thông báo thì xác định lại theo quy định hiện hành; nếu thuộc diện ghi nợ thì được ghi nợ khi cấp Giấy chứng nhận; nếu thuộc trường hợp được miễn thì không đặt ra nghĩa vụ tài chính. Cách tiếp cận đúng là rà soát căn cứ pháp lý trước, sau đó mới xác định số tiền và phương thức nộp.

Tài liệu tham khảo

• Luật Đất đai 2024.
• Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
• Nghị định 101/2024/NĐ-CP về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
• Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số quy định liên quan thủ tục đất đai.
• Điều 257 Luật Đất đai 2024 về quy định chuyển tiếp liên quan nghĩa vụ tài chính đất đai.