Đất nằm trong quy hoạch: chuyển nhượng, xây dựng và bồi thường

Khái niệm đất nằm trong quy hoạch và ý nghĩa pháp lý

Đất nằm trong quy hoạch là thửa đất đã được xác định trong quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch có liên quan theo thẩm quyền của Nhà nước. Về mặt pháp lý, quy hoạch chỉ là định hướng phân bổ và sử dụng đất trong tương lai, chưa đồng nghĩa với việc ngay lập tức phát sinh quyết định thu hồi hoặc hạn chế toàn bộ quyền của người sử dụng đất. Vì vậy, cần phân biệt rõ giữa quy hoạch đã công bố, kế hoạch sử dụng đất hằng năm và quyết định thu hồi đất.

Luật Đất đai 2024 tiếp cận theo hướng bảo đảm cân bằng giữa yêu cầu quản lý nhà nước và quyền tài sản của người sử dụng đất. Khi thửa đất mới chỉ nằm trong quy hoạch nhưng chưa đưa vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp có thẩm quyền, người sử dụng đất vẫn được tiếp tục thực hiện các quyền theo luật định. Chỉ khi có kế hoạch và các quyết định hành chính cụ thể, phạm vi quyền mới bị thu hẹp tương ứng.

Quyền chuyển nhượng đối với đất nằm trong quy hoạch

Người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ điều kiện chung theo quy định của pháp luật, trước hết là có Giấy chứng nhận, đất không tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, còn trong thời hạn sử dụng đất và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Các điều kiện này được ghi nhận tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024. Việc thửa đất nằm trong quy hoạch không tự động làm mất quyền chuyển nhượng nếu chưa có hạn chế pháp lý cụ thể.

Đối với trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm, người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền của mình theo quy định của Luật Đất đai 2024. Đây là điểm quan trọng vì nhiều giao dịch bị ngăn trở do nhầm lẫn giữa “quy hoạch” và “kế hoạch sử dụng đất”. Trong thực tiễn, bên nhận chuyển nhượng cần kiểm tra đồng thời thông tin quy hoạch, tình trạng pháp lý của thửa đất và tình trạng tranh chấp, kê biên.

Nếu đất đã có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm và thuộc khu vực phải thu hồi hoặc phải chuyển mục đích sử dụng, quyền chuyển nhượng vẫn cần được xem xét trong tương quan với quy định cụ thể áp dụng tại thời điểm giao dịch. Tuy nhiên, người nhận chuyển nhượng phải chấp nhận rủi ro pháp lý cao hơn, vì khả năng Nhà nước triển khai thu hồi hoặc hạn chế quyền trong thời gian ngắn là lớn hơn so với đất mới chỉ nằm trong quy hoạch.

Đất quy hoạch có được xây dựng mới không

Về nguyên tắc, đất nằm trong quy hoạch chưa hẳn bị cấm tuyệt đối việc xây dựng. Nếu quy hoạch đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm, người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng đất theo hiện trạng và thực hiện các quyền theo luật. Điều này có nghĩa là việc xây dựng, cải tạo hay sửa chữa phải được xem xét theo loại đất, mục đích sử dụng đất và quy định của pháp luật xây dựng, không thể chỉ căn cứ vào yếu tố “đang quy hoạch” để kết luận cấm xây dựng.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp có thẩm quyền, người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất hoặc thu hồi đất theo kế hoạch vẫn được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất, nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm. Nếu có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải đáp ứng điều kiện và thủ tục theo quy định pháp luật. Quy định này nhằm ngăn chặn việc tạo lập tài sản mới trên phần đất đã được xác định sẽ thu hồi hoặc chuyển mục đích.

Vì vậy, khi xem xét xây dựng trên đất quy hoạch, cần kiểm tra hai lớp thông tin: thứ nhất là tình trạng quy hoạch, thứ hai là kế hoạch sử dụng đất hằng năm và các quyết định quản lý đất đai hiện hành. Nếu chỉ có quy hoạch chung mà chưa có kế hoạch hằng năm, quyền sử dụng đất nhìn chung chưa bị hạn chế toàn diện. Ngược lại, khi đã có kế hoạch và chủ trương thu hồi, việc xây dựng mới thường không còn được chấp nhận.

Yêu cầu bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất không phát sinh chỉ vì thửa đất nằm trong quy hoạch; điều kiện quyết định là có quyết định thu hồi đất và người sử dụng đất đáp ứng điều kiện được bồi thường theo luật. Theo Luật Đất đai 2024, bồi thường được xem xét trên cơ sở tính hợp pháp của quyền sử dụng đất, nguồn gốc đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và các tài sản gắn liền với đất. Quy hoạch chỉ là căn cứ để xác định khả năng Nhà nước thực hiện thu hồi trong tương lai, không phải là căn cứ độc lập làm phát sinh bồi thường.

Khi bị thu hồi đất, người sử dụng đất có thể được bồi thường về đất, bồi thường về tài sản gắn liền với đất và được hỗ trợ, tái định cư theo các điều kiện luật định. Nếu trên đất có nhà ở, công trình, cây trồng hợp pháp, việc bồi thường còn phụ thuộc vào thời điểm hình thành tài sản, tính hợp pháp của việc tạo lập và tình trạng công trình tại thời điểm thu hồi. Việc xây dựng mới trái quy định trong khu vực đã có kế hoạch sử dụng đất thường làm giảm hoặc loại trừ khả năng được bồi thường đối với phần tài sản phát sinh sau đó.

Thực tiễn giải quyết bồi thường cho thấy giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất phải được tách bạch. Người sử dụng đất cần lưu giữ hồ sơ về nguồn gốc đất, giấy phép xây dựng, chứng từ tạo lập tài sản và các văn bản hành chính liên quan để bảo vệ quyền lợi khi phát sinh thu hồi. Đây là cơ sở quan trọng để xác định mức bồi thường đúng pháp luật và hạn chế tranh chấp với cơ quan có thẩm quyền.

Những lưu ý pháp lý khi giao dịch đất trong quy hoạch

Người mua đất trong quy hoạch cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất tại cơ quan đăng ký đất đai hoặc hệ thống công khai quy hoạch của địa phương. Nội dung cần xác minh gồm Giấy chứng nhận, hiện trạng sử dụng, tranh chấp, kê biên, thời hạn sử dụng, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hằng năm. Việc chỉ xem bản đồ quy hoạch mà không kiểm tra hồ sơ địa chính là chưa đủ để đánh giá rủi ro.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập bằng văn bản và công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Sau đó, các bên thực hiện thủ tục đăng ký biến động để sang tên, vì quyền đối với đất chỉ được hoàn tất về mặt pháp lý khi đã đăng ký theo quy định. Nếu thửa đất đang thuộc diện có hạn chế theo kế hoạch sử dụng đất, cần đánh giá kỹ khả năng được cấp phép xây dựng, khả năng bị thu hồi và hiệu lực thực tế của quyền sử dụng đất sau giao dịch.

Đối với bên bán, việc đất nằm trong quy hoạch không làm mất quyền định đoạt nếu chưa có quyết định thu hồi hoặc hạn chế pháp lý tương ứng. Tuy nhiên, nghĩa vụ cung cấp thông tin trung thực về tình trạng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các hạn chế liên quan là yếu tố thiết yếu để bảo đảm giao dịch minh bạch, tránh tranh chấp về sau. Trong giao dịch bất động sản, minh bạch thông tin pháp lý là điều kiện quan trọng hơn cả việc chỉ xem xét giá cả.

Khung pháp lý cần viện dẫn

Trong các vấn đề về chuyển nhượng, xây dựng và bồi thường đối với đất nằm trong quy hoạch, trọng tâm pháp lý thường xoay quanh Luật Đất đai 2024, nhất là quy định về điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và thu hồi đất. Khi áp dụng, cần đối chiếu thêm văn bản hướng dẫn thi hành, pháp luật về xây dựng và pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Cách tiếp cận đúng là xem xét đồng thời tính hợp pháp của thửa đất, tình trạng quy hoạch và tình trạng thủ tục hành chính tại thời điểm phát sinh giao dịch hoặc thu hồi.

Tài liệu tham khảo

• Luật Đất đai 2024.
• Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024.
• Luật Xây dựng 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020.
• Luật Nhà ở 2023.
• Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
• Văn bản công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương.