Đất đang tranh chấp có được thu hồi và bồi thường không?

Đất đang tranh chấp có bị thu hồi không?

Đất đang có tranh chấp vẫn thuộc nhóm đất Nhà nước có thẩm quyền thu hồi nếu việc thu hồi đáp ứng căn cứ, mục đích và trình tự theo Luật Đất đai 2024. Tranh chấp không làm mất thẩm quyền thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng ảnh hưởng trực tiếp đến việc xác định chủ thể nhận bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Vì vậy, cần phân biệt rõ giữa quyết định thu hồi đất và việc chi trả tiền bồi thường.

Trong thực tiễn, khi đất đang tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền vẫn có thể ban hành quyết định thu hồi nếu dự án, mục đích thu hồi và điều kiện pháp luật đã được đáp ứng. Tuy nhiên, việc giải ngân khoản bồi thường cho phần diện tích đang tranh chấp sẽ không được thực hiện theo cách thông thường nếu chưa xác định được người có quyền sử dụng đất hợp pháp. Cơ chế xử lý lúc này là tạm gửi khoản tiền bồi thường, hỗ trợ vào tài khoản chuyên dùng cho đến khi tranh chấp được giải quyết.

Điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Người sử dụng đất chỉ được bồi thường về đất khi đáp ứng điều kiện luật định. Theo khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận mà chưa được cấp, khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất. Quy định này là nền tảng để xác định quyền lợi bồi thường trong mọi trường hợp thu hồi.

Đối với bồi thường về tài sản gắn liền với đất, theo khoản 1 Điều 96 Luật Đất đai 2024, chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất khi bị thu hồi đất được bồi thường nếu tài sản đó đủ điều kiện theo luật. Như vậy, dù phần đất đang tranh chấp, tài sản trên đất vẫn phải được xem xét độc lập trên cơ sở quyền sở hữu hợp pháp và điều kiện bồi thường tương ứng. Việc này đặc biệt quan trọng khi trên đất có nhà ở, công trình, cây trồng hoặc chi phí đầu tư hợp pháp.

Giá trị bồi thường được xác định theo nguyên tắc tại khoản 1 và khoản 3 Điều 98 Luật Đất đai 2024, trong đó bồi thường về đất được thực hiện bằng đất có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể. Cách xác định này nhằm bảo đảm tương xứng giữa quyền sử dụng đất bị thu hồi và lợi ích được hoàn trả. Trường hợp bồi thường bằng tiền, giá đất phải được xác định đúng thời điểm và đúng trình tự pháp luật.

Cách xử lý tiền bồi thường khi đất đang tranh chấp

Pháp luật hiện hành đã dự liệu tình huống đất đang có tranh chấp tại thời điểm thu hồi. Theo khoản 6 Điều 94 Luật Đất đai 2024, trường hợp đất thu hồi đang có tranh chấp thì tiền bồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản tiền gửi của đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mở tại ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ cổ phần chi phối. Khoản tiền này được quản lý theo cơ chế tiền gửi không kỳ hạn cho đến khi có quyết định giải quyết tranh chấp hoặc văn bản xác định người nhận.

Quy định này cho thấy pháp luật không phủ nhận quyền được bồi thường chỉ vì đất đang tranh chấp. Ngược lại, quyền lợi bồi thường được ghi nhận nhưng chưa được chi trả trực tiếp cho đến khi làm rõ chủ thể hưởng. Đây là biện pháp bảo toàn quyền tài sản, tránh việc chi trả sai đối tượng và hạn chế phát sinh tranh chấp mới sau khi thu hồi.

Khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết xong tranh chấp, khoản tiền đã gửi sẽ được chi trả cho người được xác định có quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản hợp pháp theo kết quả giải quyết đó. Nếu tranh chấp liên quan đến nhiều người đồng quyền, việc phân chia tiền bồi thường phải căn cứ vào bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật hoặc thỏa thuận hợp pháp giữa các bên. Cơ quan bồi thường không tự ý xác định phần của từng bên ngoài căn cứ pháp lý đã có.

Trường hợp nào đất đang tranh chấp vẫn không được bồi thường về đất?

Không phải mọi trường hợp đất đang tranh chấp đều được bồi thường về đất. Nếu người sử dụng đất không đáp ứng điều kiện được bồi thường theo khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2024, họ không có quyền nhận bồi thường về đất dù đang trực tiếp quản lý, sử dụng thửa đất. Khi đó, cơ quan có thẩm quyền chỉ xem xét các khoản hỗ trợ khác nếu đủ điều kiện theo luật, hoặc xử lý quyền lợi theo quyết định giải quyết tranh chấp, bản án có hiệu lực.

Đối với đất lấn, chiếm, đất được giao không đúng thẩm quyền hoặc đất sử dụng không hợp pháp, quyền bồi thường bị hạn chế theo đúng quy định của Luật Đất đai 2024 và văn bản hướng dẫn thi hành. Tranh chấp trong những trường hợp này thường không làm phát sinh quyền bồi thường cho bên sử dụng trái pháp luật. Vì vậy, yếu tố then chốt không chỉ là “đất có tranh chấp hay không” mà còn là “ai có quyền sử dụng hợp pháp” và “thửa đất có đủ điều kiện bồi thường hay không”.

Người đang tranh chấp cần làm gì để bảo vệ quyền lợi?

Người có quyền lợi liên quan cần thu thập đầy đủ giấy tờ chứng minh nguồn gốc, quá trình sử dụng đất và căn cứ xác lập quyền. Các tài liệu thường có giá trị gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ về giao đất, mua bán, tặng cho, di chúc, biên lai nộp thuế, xác nhận của cơ quan có thẩm quyền và tài liệu về hiện trạng sử dụng đất. Hồ sơ càng đầy đủ thì khả năng được xác định là người có quyền nhận bồi thường càng rõ ràng.

Khi nhận thông báo thu hồi đất, các bên cần tham gia đối thoại, kiểm kê, đo đạc và làm việc với cơ quan bồi thường để bảo lưu quyền lợi. Nếu không đồng ý với quyết định thu hồi, quyết định bồi thường hoặc phương án bồi thường, người sử dụng đất có quyền khiếu nại theo trình tự khiếu nại hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính. Việc khiếu nại đúng thời hạn và đúng căn cứ có ý nghĩa trực tiếp đối với việc bảo vệ quyền lợi.

Trong trường hợp tranh chấp về chính quyền sử dụng đất chưa được giải quyết, việc ưu tiên là yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xác minh, giải quyết tranh chấp trước hoặc song song với quá trình bồi thường. Khi đã có bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, cơ quan thực hiện bồi thường sẽ căn cứ vào đó để chi trả khoản tiền đã tạm gửi. Cách làm này bảo đảm vừa thực hiện được thu hồi đất, vừa không làm mất quyền tài sản của người sử dụng đất hợp pháp.

Kết luận pháp lý

Đất đang tranh chấp vẫn có thể bị Nhà nước thu hồi nếu thuộc trường hợp thu hồi theo luật. Về nguyên tắc, quyền bồi thường không bị phủ nhận chỉ vì có tranh chấp, nhưng việc chi trả tiền bồi thường sẽ được tạm giữ cho đến khi xác định được người có quyền hợp pháp. Điều quyết định cuối cùng không phải chỉ là tình trạng tranh chấp, mà là căn cứ pháp lý xác lập quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trong thực tiễn áp dụng, cần tách bạch ba vấn đề: căn cứ thu hồi đất, điều kiện được bồi thường và cơ chế xử lý khi chưa xác định được người nhận. Nếu ba yếu tố này được xem xét đúng, việc thu hồi đất đang tranh chấp vẫn bảo đảm tính hợp pháp, còn quyền lợi của các bên vẫn được bảo vệ theo khuôn khổ pháp luật hiện hành.

Tài liệu tham khảo

• Luật Đất đai 2024.
• Nghị định của Chính phủ hướng dẫn bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024.
• Bộ luật Tố tụng hành chính 2015.
• Bộ luật Dân sự 2015.
• Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024.