Đất bị thu hồi một phần, phần còn lại không sử dụng được: có thu hồi hết không?

Đặt vấn đề: khi phần đất còn lại không còn khả năng sử dụng

Trong thực tiễn thu hồi đất để thực hiện dự án, không ít trường hợp Nhà nước chỉ thu hồi một phần thửa đất, dẫn đến phần diện tích còn lại bị chia cắt, quá nhỏ, không đạt điều kiện tách thửa, hoặc không còn phù hợp với mục đích sử dụng ban đầu. Khi đó, câu hỏi pháp lý đặt ra là người sử dụng đất có quyền đề nghị thu hồi toàn bộ phần đất còn lại hay không, và cơ quan có thẩm quyền có bắt buộc phải thu hồi hết hay không.

Pháp luật đất đai hiện hành đã thiết kế cơ chế xử lý tình huống này nhằm tránh việc tạo ra những thửa đất “kẹt”, mất giá trị sử dụng thực tế. Cơ chế đó được đặt trong quy định về thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, cùng với quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Cơ sở pháp lý về việc thu hồi toàn bộ khi phần còn lại không đủ điều kiện sử dụng

Theo khoản 7 Điều 91 Luật Đất đai 2024, khi Nhà nước thu hồi đất mà phần diện tích đất còn lại của thửa đất sau khi thu hồi nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tại khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024, nếu người sử dụng đất đồng ý thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và thực hiện bồi thường, hỗ trợ, quản lý diện tích đất đó theo quy định của pháp luật.

Quy định này cho thấy pháp luật không mặc nhiên thu hồi toàn bộ trong mọi trường hợp, nhưng cho phép xử lý triệt để phần đất còn lại khi diện tích còn lại quá nhỏ so với chuẩn tối thiểu và người sử dụng đất đồng ý với việc thu hồi. Đây là căn cứ trực tiếp để giải quyết tình huống phần đất còn lại không thể sử dụng hiệu quả sau khi bị thu hồi một phần.

Theo điểm a khoản 2 Điều 11 Nghị định 88/2024/NĐ-CP, trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại của thửa đất sau khi thu hồi nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tại khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024, nếu hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trên địa bàn xã, phường, đặc khu nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tái định cư.

Theo khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương. Đây là thước đo quan trọng để xác định phần đất còn lại có còn khả năng sử dụng độc lập hay không.

Khi nào phần đất còn lại được thu hồi hết?

Phần đất còn lại được xem xét thu hồi hết khi đáp ứng đồng thời các điều kiện pháp luật đặt ra. Điều kiện trung tâm là phần diện tích còn lại sau thu hồi nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của địa phương và người sử dụng đất đồng ý với phương án thu hồi toàn bộ phần còn lại. Với đất ở, nếu chủ sử dụng đất không còn nhà ở, đất ở nào khác trên cùng địa bàn cấp xã nơi có đất thu hồi thì còn được xem xét bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư theo quy định.

Trong trường hợp phần còn lại vẫn đạt diện tích tối thiểu, hoặc vẫn đủ điều kiện sử dụng, pháp luật không đặt ra cơ chế bắt buộc phải thu hồi nốt. Khi đó, người sử dụng đất tiếp tục sử dụng phần diện tích còn lại theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy định về quản lý đất đai của địa phương.

Cần phân biệt giữa “được thu hồi hết” và “được bồi thường hết”. Thu hồi hết là việc cơ quan có thẩm quyền quyết định thu hồi cả phần còn lại của thửa đất; còn bồi thường hết là việc người sử dụng đất được nhận giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với toàn bộ diện tích bị thu hồi theo quy định tương ứng với loại đất, nguồn gốc và tình trạng pháp lý của đất.

Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ đối với phần đất còn lại

Theo khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều 12 Nghị định 88/2024/NĐ-CP, việc bồi thường về đất được xác định theo loại đất, điều kiện được bồi thường và giá đất theo bảng giá đất, phương pháp định giá, cùng các yếu tố pháp lý khác. Đối với phần diện tích đất còn lại không đủ điều kiện bồi thường về đất thì pháp luật còn đặt ra cơ chế hỗ trợ trong một số trường hợp nhất định.

Theo quy định tại Nghị định 88/2024/NĐ-CP về hỗ trợ đối với phần diện tích còn lại, phần đất thu hồi còn lại mà không được bồi thường về đất có thể được xem xét hỗ trợ theo tỷ lệ tương ứng với loại đất, cùng địa bàn và cùng vị trí trong bảng giá đất của địa phương. Cơ chế này nhằm giảm thiểu thiệt hại cho người sử dụng đất khi phần còn lại không còn giá trị sử dụng thực tế.

Đối với nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, nếu phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng thì được xử lý theo quy định riêng về bồi thường tài sản gắn liền với đất. Đây là điểm rất quan trọng vì trong nhiều vụ việc, giá trị thiệt hại không chỉ nằm ở đất mà còn ở khả năng sử dụng của nhà, công trình sau khi thu hồi một phần.

Ý nghĩa thực tiễn của quy định đối với người sử dụng đất

Quy định cho phép thu hồi toàn bộ phần còn lại khi diện tích sau thu hồi không đạt mức tối thiểu giúp tránh tình trạng tồn tại những thửa đất méo mó, manh mún, không bảo đảm giá trị khai thác. Đồng thời, quy định này bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất, vì nếu tiếp tục để lại một phần đất quá nhỏ, người dân vừa không thể sử dụng hiệu quả, vừa khó chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc xin phép xây dựng, cải tạo.

Về phía Nhà nước, cơ chế này giúp việc giải phóng mặt bằng, tổ chức lại quỹ đất và triển khai dự án được thống nhất, giảm tranh chấp và chi phí xã hội. Về phía người dân, đây là cơ sở để yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xem xét toàn bộ hiện trạng thửa đất thay vì chỉ nhìn vào diện tích thu hồi trên giấy tờ.

Trong thực tế áp dụng, người sử dụng đất cần chuẩn bị hồ sơ về quyền sử dụng đất, bản đồ hiện trạng, tài liệu về nhà ở, công trình và căn cứ chứng minh phần đất còn lại không đủ điều kiện sử dụng. Việc đề nghị thu hồi toàn bộ phần còn lại cần được thể hiện rõ trong quá trình lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Kết luận pháp lý

Đất bị thu hồi một phần nhưng phần còn lại không thể sử dụng không đương nhiên được thu hồi hết trong mọi trường hợp; việc thu hồi toàn bộ chỉ được thực hiện khi đáp ứng điều kiện về diện tích còn lại nhỏ hơn mức tối thiểu theo quy định của địa phương và người sử dụng đất đồng ý theo khoản 7 Điều 91 Luật Đất đai 2024. Đối với đất ở, nếu phần còn lại quá nhỏ và hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trên cùng địa bàn cấp xã nơi có đất thu hồi, thì còn được xem xét bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư theo điểm a khoản 2 Điều 11 Nghị định 88/2024/NĐ-CP.

Như vậy, trọng tâm không nằm ở việc đất đã bị thu hồi một phần hay chưa, mà nằm ở khả năng sử dụng thực tế của phần còn lại và việc đối chiếu với diện tích tối thiểu do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024. Khi các điều kiện pháp luật được đáp ứng, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải xem xét thu hồi nốt phần còn lại để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.

Tài liệu tham khảo

• Luật Đất đai 2024.
• Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
• Điều 220 Luật Đất đai 2024 về tách thửa, hợp thửa và diện tích tối thiểu.
• Điều 91 Luật Đất đai 2024 về nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
• Điều 11 Nghị định 88/2024/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất ở.