Công trình xây dựng gây bụi, rung nứt nhà bên cạnh: yêu cầu khắc phục và bồi thường

Cơ sở pháp lý điều chỉnh thiệt hại do thi công xây dựng

Quan hệ pháp lý phát sinh khi công trình xây dựng gây bụi, rung, nứt nhà liền kề được điều chỉnh đồng thời bởi pháp luật dân sự, pháp luật xây dựng và pháp luật bảo vệ môi trường. Trọng tâm của yêu cầu bồi thường nằm ở trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, còn yêu cầu khắc phục hành vi vi phạm thường gắn với nghĩa vụ bảo đảm an toàn thi công và kiểm soát ô nhiễm trong quá trình xây dựng.

Về bồi thường thiệt hại, theo khoản 1 Điều 584 Bộ luật Dân sự 2015, người nào có hành vi xâm phạm tài sản của người khác mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. Riêng đối với nhà cửa, công trình xây dựng khác gây thiệt hại, theo khoản 1 và khoản 2 Điều 605 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng công trình phải bồi thường thiệt hại; khi người thi công có lỗi thì người thi công phải liên đới bồi thường.

Về bảo đảm an toàn trong thi công, Luật Xây dựng 2014 đã được sửa đổi, bổ sung và vẫn là nền tảng pháp lý hiện hành đến năm 2026. Trong quá trình thi công, chủ đầu tư, nhà thầu và các chủ thể liên quan phải tổ chức biện pháp bảo đảm an toàn cho công trình và khu vực xung quanh, không để gây sụt lún, nứt, hư hại đối với công trình lân cận. Nếu hành vi thi công vượt quá mức cho phép, gây tiếng ồn, bụi hoặc độ rung vượt quy chuẩn, chế tài hành chính có thể được áp dụng theo pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực môi trường và xây dựng.

Xác định hành vi vi phạm và loại thiệt hại thường gặp

Trong thực tiễn, nhóm hành vi gây tranh chấp thường gồm đào móng, đóng cọc, khoan cắt, vận chuyển vật liệu, phá dỡ kết cấu cũ và tập kết vật tư không đúng kỹ thuật. Các hoạt động này có thể phát sinh bụi, rung chấn, tiếng ồn kéo dài, gây bong tróc sơn, nứt tường, lún nền, nghiêng nhà hoặc hư hỏng cửa, trần, hệ thống điện nước của nhà bên cạnh. Mức độ thiệt hại phải được xem xét trên cơ sở hiện trạng trước và sau thi công, không chỉ dựa vào cảm nhận chủ quan.

Thiệt hại được yêu cầu bồi thường thường bao gồm chi phí kiểm tra, giám định, sửa chữa, gia cố và khôi phục nguyên trạng; chi phí ngăn chặn, hạn chế thiệt hại tiếp tục phát sinh; và các khoản thiệt hại thực tế khác có chứng từ hợp lệ. Nếu thiệt hại ảnh hưởng đến tài sản bên trong nhà, chi phí thuê chỗ ở tạm thời hoặc chi phí di dời đồ đạc cũng là những khoản cần xem xét khi có căn cứ chứng minh trực tiếp. Trường hợp phát sinh thiệt hại về sức khỏe do bụi, rung, sập đổ hoặc tai nạn liên quan đến thi công, trách nhiệm bồi thường còn mở rộng sang chi phí điều trị, thu nhập bị mất và tổn thất tinh thần theo quy định chung của Bộ luật Dân sự 2015.

Thu thập chứng cứ và ghi nhận hiện trạng

Bước quan trọng nhất là ghi nhận hiện trạng ngay khi xuất hiện dấu hiệu bất thường. Người bị ảnh hưởng cần chụp ảnh, quay video, ghi ngày giờ, vị trí vết nứt, độ dài, độ rộng, diễn biến theo thời gian, đồng thời lưu lại thông tin về thời điểm thi công mạnh, rung lắc hoặc phát tán bụi nhiều. Nếu có điều kiện, nên lập biên bản hiện trạng có chữ ký của đại diện chủ đầu tư, nhà thầu, tổ trưởng dân phố, ban quản trị hoặc người làm chứng.

Để tăng giá trị chứng minh, cần bảo quản các hóa đơn sửa chữa, chi phí kiểm tra kết cấu, chi phí thuê chuyên gia hoặc đơn vị kỹ thuật đánh giá nguyên nhân nứt, lún, nghiêng. Khi thiệt hại nghiêm trọng, việc đề nghị giám định độc lập về nguyên nhân và mức độ hư hại là cần thiết để phân định giữa lỗi do thi công và các nguyên nhân khác như nền đất yếu, xuống cấp tự nhiên hoặc cải tạo nội bộ của nhà bị ảnh hưởng. Tất cả tài liệu nên được sắp xếp theo trình tự thời gian để thuận tiện cho việc thương lượng hoặc khởi kiện.

Cách yêu cầu chủ đầu tư, nhà thầu khắc phục và bồi thường

Biện pháp đầu tiên là gửi yêu cầu bằng văn bản cho chủ đầu tư và nhà thầu thi công. Văn bản nên nêu rõ thông tin công trình, mô tả sự việc, thời điểm phát hiện thiệt hại, yêu cầu tạm dừng hạng mục gây rung lắc nếu cần thiết, đồng thời yêu cầu kiểm tra hiện trạng và thỏa thuận phương án sửa chữa, bồi thường. Việc gửi bằng hình thức có xác nhận nhận đơn hoặc qua đường bảo đảm giúp chứng minh thời điểm và nội dung yêu cầu.

Khi làm việc, cần yêu cầu phía thi công lập biên bản khảo sát hiện trạng nhà liền kề trước và sau khi xử lý, xác định rõ trách nhiệm thực hiện, thời hạn khắc phục và nguồn chi trả. Nếu có nhiều chủ thể tham gia xây dựng, trách nhiệm có thể thuộc về chủ đầu tư, nhà thầu chính, nhà thầu phụ hoặc đơn vị giám sát tùy theo vai trò thực tế và mức độ lỗi. Thỏa thuận nên ghi nhận cụ thể danh mục sửa chữa, tiêu chuẩn hoàn trả, mức bồi thường bằng tiền và thời hạn thanh toán để tránh tranh chấp lại về sau.

Khi nào phải bồi thường và ai là người chịu trách nhiệm

Theo khoản 1 Điều 605 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại do công trình đó gây ra cho người khác. Đây là căn cứ trực tiếp để yêu cầu chủ đầu tư hoặc người quản lý công trình thực hiện nghĩa vụ bồi thường khi thi công làm nứt, lún, hư hỏng nhà bên cạnh. Nếu việc thi công có lỗi, người thi công còn phải liên đới chịu trách nhiệm theo khoản 2 Điều 605 Bộ luật Dân sự 2015.

Trong trường hợp thiệt hại phát sinh do sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn toàn do lỗi của bên bị thiệt hại, trách nhiệm bồi thường được xem xét theo quy định chung của Bộ luật Dân sự 2015. Tuy nhiên, để được miễn hoặc giảm trách nhiệm, bên gây thiệt hại phải chứng minh đầy đủ căn cứ pháp lý tương ứng, không thể chỉ viện dẫn khó khăn trong thi công. Vì vậy, khi đã có dấu hiệu thiệt hại thực tế và có liên hệ nhân quả với hoạt động xây dựng, việc thương lượng bồi thường thường là hướng xử lý phù hợp và nhanh nhất.

Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền kiểm tra và xử lý vi phạm

Nếu chủ đầu tư hoặc nhà thầu không hợp tác, người bị ảnh hưởng có quyền gửi đơn đề nghị kiểm tra đến UBND phường/xã hoặc cơ quan quản lý xây dựng, môi trường có thẩm quyền tại địa phương. Nội dung đơn nên mô tả rõ hành vi gây bụi, rung, tiếng ồn, tình trạng nứt, lún, kèm ảnh, video, biên bản và các chứng cứ đã thu thập. Cơ quan nhà nước có thể kiểm tra hiện trường, yêu cầu khắc phục biện pháp an toàn và xử phạt hành chính nếu phát hiện vi phạm.

Đối với hành vi gây độ rung, tiếng ồn hoặc bụi vượt quy chuẩn, chế tài hành chính có thể đi kèm với biện pháp khắc phục hậu quả như buộc giảm thiểu ô nhiễm, dừng hoạt động gây vi phạm hoặc thực hiện các biện pháp bảo đảm an toàn. Việc xử phạt hành chính không thay thế nghĩa vụ bồi thường dân sự, nhưng tạo áp lực pháp lý cần thiết để buộc bên thi công chấm dứt hành vi vi phạm và phối hợp giải quyết hậu quả. Do đó, song song với yêu cầu bồi thường, người dân nên chủ động đề nghị cơ quan chức năng kiểm tra để bảo vệ quyền lợi kịp thời.

Khởi kiện tại Tòa án khi không đạt được thỏa thuận

Khi việc thương lượng và xử lý hành chính không đem lại kết quả, người bị thiệt hại có thể khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng tại Tòa án có thẩm quyền. Đơn kiện cần nêu rõ quan hệ tranh chấp, căn cứ phát sinh trách nhiệm, mức thiệt hại cụ thể, tài liệu chứng minh và yêu cầu tòa buộc bên gây thiệt hại sửa chữa, bồi thường. Càng xác định rõ nguyên nhân, thiệt hại và chi phí thực tế thì khả năng bảo vệ yêu cầu càng cao.

Trong vụ việc loại này, yêu cầu của nguyên đơn thường gồm: buộc chấm dứt hành vi gây bụi, rung, tiếng ồn; buộc khắc phục, sửa chữa phần nhà bị hư hỏng; bồi thường chi phí giám định, sửa chữa, gia cố; và hoàn trả các khoản chi phí hợp lý phát sinh. Nếu thiệt hại lớn, việc đề nghị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời hoặc yêu cầu tạm dừng hạng mục thi công nguy hiểm cần được xem xét ngay để tránh hậu quả lan rộng. Việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ từ đầu sẽ rút ngắn đáng kể thời gian giải quyết tranh chấp.

Lưu ý thực tiễn để bảo vệ quyền lợi hiệu quả

Người dân không nên tự ý sửa chữa toàn bộ hiện trạng trước khi đã ghi nhận chứng cứ, vì việc này làm giảm khả năng chứng minh nguyên nhân và mức độ hư hỏng. Khi thiệt hại đang tiếp diễn, cần ưu tiên bảo đảm an toàn cho người ở trong nhà, đồng thời thông báo ngay cho chủ đầu tư và nhà thầu bằng văn bản. Nếu công trình thi công làm ảnh hưởng đến sinh hoạt, nên liên tục cập nhật hiện trạng để tạo thành chuỗi chứng cứ liên tục.

Về nguyên tắc, việc yêu cầu bồi thường chỉ thành công khi chứng minh được ba yếu tố: có thiệt hại thực tế, có hành vi thi công gây ra thiệt hại, và có quan hệ nhân quả giữa hai yếu tố này. Do đó, bên bị ảnh hưởng cần kết hợp cả chứng cứ hiện trường, chứng cứ kỹ thuật và chứng cứ tài chính. Khi hồ sơ được chuẩn bị đầy đủ, việc thỏa thuận, yêu cầu xử lý hành chính hoặc khởi kiện đều có cơ sở vững chắc hơn.

Tài liệu tham khảo

• Bộ luật Dân sự 2015, Điều 584 và Điều 605.
• Luật Xây dựng 2014, đã được sửa đổi, bổ sung; quy định hiện hành về an toàn trong thi công.
• Luật Bảo vệ môi trường 2020 và văn bản hướng dẫn về kiểm soát bụi, tiếng ồn, độ rung.
• Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực bảo vệ môi trường.
• Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng.
• Văn bản hướng dẫn nghiệp vụ của cơ quan quản lý xây dựng địa phương về bảo đảm an toàn công trình liền kề.