Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư: điều kiện và thủ tục

Khái quát về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư

Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư là việc nhà đầu tư chuyển quyền thực hiện dự án hoặc một phần dự án cho nhà đầu tư khác theo hợp đồng chuyển nhượng và theo trình tự pháp luật quy định. Cơ chế này cho phép dự án tiếp tục được triển khai khi chủ thể ban đầu không còn nhu cầu, không đủ năng lực hoặc có nhu cầu tái cấu trúc danh mục đầu tư. Về bản chất, đây không phải là việc chấm dứt dự án, mà là sự thay đổi chủ thể thực hiện dự án dưới sự kiểm soát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Pháp luật đầu tư hiện hành đặt ra hai trục điều chỉnh chính: điều kiện được phép chuyển nhượng và thủ tục công nhận việc chuyển nhượng, điều chỉnh dự án. Trường hợp dự án có gắn với đất đai, nhà ở hoặc kinh doanh bất động sản, việc chuyển nhượng còn phải đồng thời đáp ứng yêu cầu của các lĩnh vực pháp luật chuyên ngành liên quan. Vì vậy, chuyển nhượng dự án đầu tư là giao dịch pháp lý đa tầng, đòi hỏi rà soát đồng thời nhiều nhóm điều kiện.

Cơ sở pháp lý hiện hành

Căn cứ trung tâm là khoản 1 và khoản 2 Điều 46 Luật Đầu tư 2020 về quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư và trình tự thực hiện. Quy định này xác lập nguyên tắc nhà đầu tư được chuyển nhượng nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện luật định, đồng thời phân biệt rõ thủ tục đối với dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư và dự án chỉ có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Bên cạnh đó, Nghị định 31/2021/NĐ-CP là văn bản hướng dẫn trực tiếp về hồ sơ, số lượng bộ hồ sơ, cơ quan tiếp nhận và nội dung thẩm định.

Đối với dự án có yếu tố nước ngoài, khoản 2 Điều 24 Luật Đầu tư 2020 tiếp tục là căn cứ bắt buộc để kiểm tra điều kiện tiếp cận thị trường của nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng. Đối với dự án có đất, nhà ở hoặc bất động sản, cần đối chiếu thêm quy định của pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở và pháp luật kinh doanh bất động sản. Đây là nhóm quy phạm có tính bắt buộc song hành, không thể thay thế bằng thỏa thuận của các bên.

Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư

Dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng không thuộc diện chấm dứt

Theo điểm a khoản 1 Điều 46 Luật Đầu tư 2020, dự án đầu tư hoặc phần dự án đầu tư chuyển nhượng không được thuộc trường hợp chấm dứt hoạt động theo khoản 1 và khoản 2 Điều 48 Luật Đầu tư 2020. Điều kiện này nhằm bảo đảm chỉ những dự án còn hiệu lực pháp lý, còn khả năng tiếp tục triển khai mới được phép chuyển giao. Nếu dự án đã rơi vào tình trạng bị chấm dứt, chủ thể đầu tư không thể dùng cơ chế chuyển nhượng để hợp thức hóa việc thoái lui.

Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng phải đáp ứng điều kiện tiếp cận thị trường nếu là nhà đầu tư nước ngoài

Theo điểm b khoản 1 Điều 46 Luật Đầu tư 2020, trường hợp bên nhận chuyển nhượng là nhà đầu tư nước ngoài thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 24 Luật Đầu tư 2020. Nghĩa vụ kiểm tra bao gồm ngành, nghề tiếp cận thị trường có điều kiện, tỷ lệ sở hữu vốn, hình thức đầu tư, phạm vi hoạt động và các điều kiện khác theo quy định pháp luật chuyên ngành. Đây là điều kiện bắt buộc nhằm bảo đảm tính tương thích giữa giao dịch chuyển nhượng và chính sách quản lý đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài.

Điều kiện về đất đai, nhà ở và bất động sản nếu dự án có tài sản gắn liền

Theo điểm c khoản 1 Điều 46 Luật Đầu tư 2020, trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì phải đáp ứng điều kiện của pháp luật đất đai. Theo điểm d khoản 1 Điều 46 Luật Đầu tư 2020, nếu là dự án xây dựng nhà ở hoặc dự án bất động sản thì phải đáp ứng điều kiện của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản. Nhóm điều kiện này thường bao gồm yêu cầu về tính pháp lý của quỹ đất, tình trạng thế chấp, nghĩa vụ tài chính, hồ sơ dự án và tiêu chuẩn được phép chuyển nhượng theo từng loại dự án.

Điều kiện theo văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư và Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư

Theo điểm đ khoản 1 Điều 46 Luật Đầu tư 2020, nhà đầu tư phải đáp ứng điều kiện quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc quy định khác của pháp luật có liên quan, nếu có. Đây là căn cứ đặc biệt quan trọng vì mỗi dự án có thể kèm theo các cam kết, giới hạn tiến độ, quy mô, mục tiêu, công nghệ, địa điểm và nghĩa vụ thực hiện mà bên nhận chuyển nhượng phải kế thừa. Việc chuyển nhượng không làm mất hiệu lực các điều kiện ràng buộc này nếu cơ quan nhà nước chưa có quyết định điều chỉnh phù hợp.

Hồ sơ chuyển nhượng dự án đầu tư

Hồ sơ chuyển nhượng được lập theo quy định của Nghị định 31/2021/NĐ-CP và phải phản ánh rõ thông tin dự án, phạm vi chuyển nhượng, năng lực của bên nhận chuyển nhượng, tình trạng thực hiện dự án và phương án kế thừa quyền, nghĩa vụ. Thành phần hồ sơ thường bao gồm văn bản đề nghị thực hiện thủ tục chuyển nhượng, hợp đồng hoặc dự thảo hợp đồng chuyển nhượng, tài liệu pháp lý của nhà đầu tư, báo cáo tình hình thực hiện dự án và các tài liệu chứng minh đáp ứng điều kiện theo luật chuyên ngành. Trường hợp dự án gắn với đất đai hoặc bất động sản, hồ sơ còn phải bổ sung giấy tờ về quyền sử dụng đất, tài sản trên đất và tình trạng pháp lý của dự án.

Về số lượng, Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định nhà đầu tư nộp 08 bộ hồ sơ đối với trường hợp thuộc thẩm quyền của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, hoặc 04 bộ hồ sơ đối với trường hợp nộp tại cơ quan đăng ký đầu tư tương ứng với thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư. Việc chuẩn hóa số lượng bộ hồ sơ giúp bảo đảm tính thống nhất trong thẩm định, lưu trữ và phối hợp lấy ý kiến các cơ quan liên quan. Trong thực tiễn, bộ hồ sơ cần được kiểm tra kỹ về sự thống nhất giữa hợp đồng chuyển nhượng, tài liệu đầu tư và hồ sơ đất đai để tránh bị yêu cầu bổ sung nhiều lần.

Trình tự, thủ tục thực hiện

Theo khoản 2 Điều 46 Luật Đầu tư 2020, nếu đáp ứng điều kiện chuyển nhượng, thủ tục thực hiện sẽ khác nhau tùy thuộc vào loại dự án. Đối với dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và dự án đã được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư. Khi đó, việc chuyển nhượng chỉ hoàn tất về mặt quản lý nhà nước sau khi cơ quan có thẩm quyền chấp thuận nội dung điều chỉnh và cập nhật nhà đầu tư mới.

Đối với dự án không thuộc trường hợp nêu trên, việc chuyển nhượng vẫn phải được xem xét theo thủ tục đầu tư tương ứng và gắn với việc điều chỉnh nội dung liên quan trong hồ sơ dự án. Trong quá trình giải quyết, cơ quan đăng ký đầu tư có thể lấy ý kiến các cơ quan quản lý đất đai, xây dựng, nhà ở, tài nguyên môi trường hoặc cơ quan chuyên ngành khác, tùy tính chất dự án. Thời điểm hoàn tất thủ tục hành chính không đồng nghĩa tự động làm phát sinh quyền tuyệt đối nếu các nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ đất đai hoặc nghĩa vụ hợp đồng chưa được thực hiện đầy đủ.

Quyền và nghĩa vụ của các bên sau chuyển nhượng

Theo nguyên tắc của pháp luật đầu tư, nhà đầu tư nhận chuyển nhượng kế thừa quyền và nghĩa vụ thực hiện dự án theo nội dung chuyển nhượng đã được chấp thuận và theo quy định của pháp luật có liên quan. Điều này bao gồm quyền tiếp tục triển khai dự án, đồng thời chịu trách nhiệm đối với tiến độ, mục tiêu, nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ báo cáo và các cam kết khác của dự án. Bên chuyển nhượng không được mặc nhiên xóa bỏ mọi trách nhiệm đã phát sinh trước thời điểm chuyển giao nếu pháp luật hoặc hợp đồng xác định trách nhiệm đó vẫn còn.

Đối với bên chuyển nhượng, việc chuyển nhượng cần được giải quyết đồng thời với nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ tài chính về đất đai, xử lý tài sản, công nợ và các cam kết với đối tác, khách hàng hoặc người lao động nếu có liên quan. Đối với bên nhận chuyển nhượng, yêu cầu cốt lõi là kiểm tra pháp lý dự án trước giao dịch, đặc biệt ở các dự án bất động sản, nhà ở hoặc dự án có quyền sử dụng đất lớn. Một hợp đồng chuyển nhượng chặt chẽ phải xác định rõ phạm vi chuyển nhượng, thời điểm chuyển giao, trách nhiệm về hồ sơ pháp lý và cơ chế xử lý rủi ro sau bàn giao.

Lưu ý thực tiễn khi thực hiện chuyển nhượng

Chuyển nhượng một phần dự án thường phức tạp hơn chuyển nhượng toàn bộ vì phải tách bạch ranh giới kỹ thuật, ranh giới đầu tư, quỹ đất, hạ tầng và nghĩa vụ tài chính tương ứng. Dự án càng có nhiều tài sản hình thành trong tương lai, hợp đồng với khách hàng hoặc nghĩa vụ bảo đảm càng đòi hỏi đánh giá pháp lý chi tiết. Vì vậy, việc rà soát pháp lý trước chuyển nhượng cần được thực hiện trên toàn bộ trục: đầu tư, đất đai, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản, thuế và dân sự.

Trong thực hành, hồ sơ chuyển nhượng chỉ được coi là đầy đủ khi phản ánh thống nhất ba lớp thông tin: tình trạng pháp lý của dự án, năng lực của nhà đầu tư nhận chuyển nhượng và cơ chế kế thừa nghĩa vụ. Nếu thiếu một trong ba lớp này, thủ tục dễ bị kéo dài hoặc bị từ chối chấp thuận điều chỉnh. Đây là lý do chuyển nhượng dự án đầu tư luôn cần được chuẩn bị như một giao dịch pháp lý có kiểm soát, chứ không chỉ là thỏa thuận thương mại giữa các bên.

Kết luận

Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư là quyền của nhà đầu tư nhưng chỉ được thực hiện khi thỏa mãn đầy đủ điều kiện theo Điều 46 Luật Đầu tư 2020 và các quy định liên quan. Thủ tục chuyển nhượng không dừng ở việc ký kết hợp đồng mà còn bao gồm thẩm định hồ sơ, điều chỉnh dự án và cập nhật nhà đầu tư theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Tính hợp pháp của giao dịch phụ thuộc vào việc đồng thời đáp ứng điều kiện đầu tư, điều kiện đất đai, nhà ở, bất động sản và các ràng buộc trong văn bản chấp thuận đầu tư. Do đó, rà soát pháp lý toàn diện là bước bắt buộc trước khi tiến hành chuyển nhượng.

Tài liệu tham khảo

• Luật Đầu tư 2020.
• Nghị định 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ.
• Luật Đất đai hiện hành.
• Luật Nhà ở hiện hành.
• Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành.