Cho ở nhờ nhà không lập giấy: có đòi lại ngay được không?

Cho ở nhờ nhà không lập giấy: bản chất pháp lý của quan hệ này

Việc một người cho người khác ở nhờ nhà mà không lập giấy không làm cho quan hệ đó đương nhiên vô hiệu. Trong thực tiễn, nếu chủ nhà giao nhà cho người khác sử dụng không thu tiền, có thể xác định đây là quan hệ mượn tài sản theo Điều 494 Bộ luật Dân sự 2015. Theo quy định này, bên mượn được giao tài sản để sử dụng trong một thời hạn mà không phải trả tiền và phải trả lại khi hết thời hạn mượn hoặc khi mục đích mượn đã đạt được.

Đối với nhà ở, Điều 180 Luật Nhà ở 2023 ghi nhận chủ sở hữu có quyền cho mượn, cho ở nhờ nhà ở thuộc sở hữu của mình; nếu nhà ở là tài sản chung hợp nhất thì phải có sự đồng ý của tất cả đồng chủ sở hữu, còn nếu là sở hữu chung theo phần thì chỉ được cho mượn, cho ở nhờ phần thuộc quyền sở hữu của mình và không được ảnh hưởng quyền lợi của chủ sở hữu chung khác. Vì vậy, dù không có giấy viết tay, cần xác định đúng chủ thể có quyền cho ở nhờ.

Điều quan trọng là phải phân biệt giữa cho ở nhờ và cho thuê. Nếu có thỏa thuận trả tiền, quan hệ đó là thuê nhà; nếu không trả tiền và có sự đồng ý của chủ nhà, quan hệ thường được nhìn nhận như mượn tài sản hoặc cho ở nhờ. Khi tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét toàn bộ hành vi, lời nói, tin nhắn, việc giao nhận chìa khóa, đóng góp tiền điện nước và các dấu hiệu thực tế khác để xác định bản chất quan hệ.

Chủ nhà có quyền lấy lại nhà bất cứ lúc nào không?

Câu trả lời là không phải trong mọi trường hợp. Quyền đòi lại nhà phụ thuộc vào có hay không có thỏa thuận về thời hạn ở nhờ, mục đích ở nhờ đã đạt được hay chưa, và người ở nhờ có vi phạm nghĩa vụ sử dụng hay không. Theo khoản 1 Điều 499 Bộ luật Dân sự 2015, nếu không có thỏa thuận về thời hạn mượn thì bên cho mượn được đòi lại tài sản ngay sau khi bên mượn đạt được mục đích; nếu bên cho mượn có nhu cầu đột xuất và cấp bách cần sử dụng tài sản thì được đòi lại dù bên mượn chưa đạt mục đích, nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý.

Như vậy, đối với nhà cho ở nhờ không lập giấy, chủ nhà không có quyền tùy tiện đòi lại ngay lập tức trong mọi tình huống. Nếu hai bên đã thống nhất cho ở nhờ để ổn định chỗ ở trong một khoảng thời gian hoặc để hoàn thành một mục đích nhất định, chủ nhà phải tôn trọng thời hạn hoặc mục đích đó. Chỉ khi hết thời hạn, đạt mục đích, có nhu cầu đột xuất, hoặc có vi phạm nghĩa vụ sử dụng thì chủ nhà mới có căn cứ pháp luật để yêu cầu trả nhà.

Trong trường hợp người ở nhờ sử dụng nhà không đúng mục đích, làm hư hỏng nghiêm trọng, tự ý cho người khác ở lại, hoặc dùng nhà vào hành vi trái thỏa thuận, khoản 2 Điều 499 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép bên cho mượn đòi lại nhà. Đây là cơ chế bảo vệ quyền sở hữu của chủ nhà, đồng thời ngăn ngừa việc người ở nhờ biến việc ở nhờ thành tình trạng chiếm giữ kéo dài không có căn cứ.

Có giấy hay không có giấy: ảnh hưởng gì đến quyền đòi lại nhà?

Không lập giấy không đồng nghĩa với việc chủ nhà mất quyền sở hữu hoặc mất quyền đòi lại nhà. Theo Điều 166 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản không có căn cứ pháp luật. Tuy nhiên, khi không có giấy tờ, việc chứng minh thỏa thuận ban đầu, thời hạn ở nhờ, mục đích ở nhờ và các vi phạm trở nên khó khăn hơn, nên tranh chấp thường phát sinh ở khâu chứng cứ chứ không phải ở nguyên tắc pháp luật.

Về mặt chứng minh, chủ nhà có thể sử dụng tin nhắn, ghi âm, nhân chứng, biên nhận giao chìa khóa, việc đứng tên đóng thuế, đăng ký tạm trú, hoặc các trao đổi thể hiện rõ đây là quan hệ ở nhờ. Người ở nhờ cũng có quyền đưa ra chứng cứ chứng minh mình được cho ở nhờ có điều kiện, có thời hạn, hoặc đã đầu tư, sửa chữa nhà theo thỏa thuận riêng. Vì vậy, không có giấy tờ chỉ làm tăng rủi ro tranh chấp, chứ không tạo ra quyền lấy lại nhà vô hạn cho chủ nhà.

Khi nào chủ nhà được yêu cầu trả nhà ngay?

Chủ nhà có thể yêu cầu trả nhà ngay trong các trường hợp pháp luật cho phép, gồm: đã hết thời hạn ở nhờ; mục đích ở nhờ đã đạt được; người ở nhờ sử dụng sai mục đích; người ở nhờ tự ý cho người khác ở lại; hoặc chủ nhà có nhu cầu đột xuất, cấp bách và đã báo trước một thời gian hợp lý theo khoản 1 và khoản 2 Điều 499 Bộ luật Dân sự 2015. Đây là những căn cứ trực tiếp và rõ ràng nhất để chấm dứt việc ở nhờ.

Nếu nhà ở thuộc sở hữu chung, việc đòi lại còn phải xét đúng tư cách của người cho ở nhờ. Theo Điều 180 Luật Nhà ở 2023, với sở hữu chung hợp nhất thì cần sự đồng ý của tất cả đồng chủ sở hữu; với sở hữu chung theo phần thì chỉ được quyết định trong phạm vi phần sở hữu của mình. Nếu người cho ở nhờ không đủ quyền định đoạt, thỏa thuận ở nhờ có thể bị hạn chế hiệu lực đối với phần quyền của các đồng chủ sở hữu còn lại.

Khi người ở nhờ không chịu trả nhà, xử lý thế nào?

Trước hết, chủ nhà nên thông báo bằng văn bản hoặc qua phương tiện có thể lưu lại được nội dung, nêu rõ căn cứ yêu cầu trả nhà, thời điểm bàn giao và thời gian hợp lý để tự nguyện di dời. Cách làm này phù hợp với nguyên tắc thiện chí, trung thực trong quan hệ dân sự và giúp tạo chứng cứ nếu phát sinh tranh chấp. Nếu bên ở nhờ vẫn không hợp tác, chủ nhà có thể yêu cầu hòa giải tại cơ sở hoặc khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để đòi lại nhà.

Việc tự ý phá khóa, đuổi người ở nhờ, cắt điện nước hoặc chiếm lại nhà bằng biện pháp cưỡng bức không đúng trình tự pháp luật có thể làm phát sinh rủi ro pháp lý cho chính chủ nhà. Trong vụ việc có dấu hiệu chống đối, lấn chiếm hoặc cản trở trái pháp luật, việc giải quyết bằng con đường tố tụng vẫn là phương án an toàn hơn. Mấu chốt là xác định đúng quan hệ pháp luật và chuẩn bị đủ chứng cứ.

Kết luận pháp lý

Cho ở nhờ nhà không lập giấy không đồng nghĩa với việc chủ nhà được lấy lại nhà bất cứ lúc nào. Theo Điều 494, khoản 1 và khoản 2 Điều 499, Điều 166 Bộ luật Dân sự 2015 cùng Điều 180 Luật Nhà ở 2023, quyền đòi lại nhà của chủ sở hữu phụ thuộc vào thời hạn, mục đích, nhu cầu đột xuất và hành vi sử dụng của bên ở nhờ. Vì vậy, chủ nhà chỉ có thể lấy lại nhà đúng căn cứ pháp luật; ngược lại, người ở nhờ cũng không được tiếp tục chiếm giữ nhà khi đã hết căn cứ sử dụng hợp pháp.

Để giảm rủi ro tranh chấp, việc xác lập thỏa thuận bằng văn bản ngay từ đầu luôn là giải pháp an toàn hơn. Trong trường hợp đã phát sinh mâu thuẫn, cần ưu tiên chứng cứ, thông báo rõ ràng và giải quyết theo trình tự dân sự thay vì tự ý cưỡng chế. Đây là cách bảo vệ tốt nhất quyền sở hữu và hạn chế thiệt hại cho cả hai bên.

Tài liệu tham khảo

• Bộ luật Dân sự 2015, số 91/2015/QH13.
• Luật Nhà ở 2023, số 27/2023/QH15.
• Nghị định số 95/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở.
• Nghị quyết số 81/2025/UBTVQH15 về tổ chức đơn vị hành chính và hiệu lực áp dụng liên quan đến mô hình chính quyền địa phương 2 cấp.
• Án lệ và thực tiễn xét xử về đòi lại tài sản, tranh chấp quyền sử dụng nhà ở.