Bên thuê tự ý sửa nhà, đập tường hoặc lắp thiết bị: ai chịu chi phí khôi phục?

Khung pháp lý điều chỉnh việc sửa đổi hiện trạng nhà thuê

Quan hệ thuê nhà trước hết được điều chỉnh bởi hợp đồng và các quy định của Bộ luật Dân sự 2015. Theo Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải trả tiền thuê theo thỏa thuận. Khi tài sản thuê là nhà ở, Luật Nhà ở 2023 tiếp tục đặt ra các yêu cầu riêng về bảo trì, cải tạo và trách nhiệm tôn trọng hiện trạng nhà ở đang cho thuê.

Trọng tâm của vấn đề nằm ở nguyên tắc: bên thuê chỉ được sử dụng tài sản thuê theo đúng mục đích, phạm vi và thỏa thuận trong hợp đồng. Nếu tự ý đập tường, thay đổi kết cấu, khoan cắt, cơi nới hoặc lắp đặt thiết bị làm phát sinh hư hỏng, thì đây không còn là hoạt động sửa chữa thông thường mà là hành vi làm biến đổi tài sản thuê. Khi đó, trách nhiệm khôi phục và bồi thường được xem xét chủ yếu theo lỗi của bên thuê và mức độ thiệt hại thực tế.

Nghĩa vụ của bên thuê khi sử dụng nhà thuê

Theo khoản 1 Điều 479 Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê phải giữ gìn tài sản thuê, bảo quản và sử dụng đúng công dụng, đúng mục đích; nếu làm hư hỏng thì phải bồi thường. Quy định này đặt ra nghĩa vụ nền tảng đối với mọi thay đổi vật lý trên nhà thuê, kể cả việc lắp đặt máy lạnh, máy nước nóng, vách ngăn, hệ thống hút mùi, tủ âm tường hoặc thiết bị khác có thể để lại lỗ khoan, đường điện, đường ống và dấu vết tháo dỡ.

Nếu việc lắp đặt hoặc sửa đổi được thực hiện mà không có sự đồng ý của bên cho thuê, bên thuê phải chịu trách nhiệm đối với phần hiện trạng bị thay đổi. Trách nhiệm đó thường bao gồm tháo dỡ thiết bị, hoàn trả mặt bằng và thanh toán toàn bộ chi phí khôi phục hợp lý để đưa nhà trở lại tình trạng ban đầu hoặc tình trạng tương đương theo thỏa thuận. Trường hợp có thiệt hại phát sinh thêm như nứt tường, bong tróc sơn, hư hỏng hệ thống điện nước, bên thuê còn phải bồi thường thiệt hại thực tế.

Khi nào chi phí khôi phục thuộc về bên thuê?

Chi phí khôi phục thuộc về bên thuê khi hành vi sửa chữa, đục phá, lắp đặt là do bên thuê tự ý thực hiện, không được sự đồng ý của bên cho thuê và làm phát sinh hư hỏng hoặc thay đổi hiện trạng tài sản. Đây là nguyên tắc trực tiếp từ nghĩa vụ bồi thường do làm hư hỏng tài sản thuê theo khoản 1 Điều 479 Bộ luật Dân sự 2015. Nếu hợp đồng thuê có điều khoản cấm can thiệp kết cấu, cấm khoan đục hoặc yêu cầu hoàn trả nguyên trạng khi chấm dứt hợp đồng, thì điều khoản đó càng củng cố nghĩa vụ chịu chi phí của bên thuê.

Trong thực tiễn, nhiều tranh chấp phát sinh từ việc bên thuê lắp thêm thiết bị phục vụ sinh hoạt hoặc kinh doanh rồi cho rằng đây là cải tạo hợp lý. Cách hiểu này không làm phát sinh quyền tự động trừ chi phí khỏi tiền thuê hoặc chuyển nghĩa vụ sang bên cho thuê. Chỉ khi có thỏa thuận trước bằng văn bản hoặc đồng ý rõ ràng từ bên cho thuê về phạm vi lắp đặt, phương thức tháo dỡ và trách nhiệm xử lý sau khi chấm dứt hợp đồng, mới có cơ sở phân bổ lại chi phí.

Trường hợp bên cho thuê phải chịu chi phí sửa chữa hoặc khôi phục

Không phải mọi chi phí khôi phục đều do bên thuê gánh chịu. Theo khoản 1 và khoản 3 Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015, bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận và phải sửa chữa hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa. Nếu bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời, bên thuê có quyền tự sửa chữa với chi phí hợp lý và yêu cầu bên cho thuê thanh toán khoản chi này.

Quy định trên chỉ áp dụng khi hư hỏng phát sinh không do lỗi của bên thuê. Vì vậy, nếu tường xuống cấp, đường ống rò rỉ hoặc hệ thống điện đã hỏng sẵn, việc bên thuê tự sửa chữa để tiếp tục sử dụng nhà có thể tạo ra quyền yêu cầu thanh toán chi phí hợp lý từ bên cho thuê. Ngược lại, nếu chính bên thuê là người đập tường, khoan cắt hoặc lắp thiết bị gây hư hỏng thì không thể chuyển chi phí khôi phục sang bên cho thuê.

Quy định riêng của Luật Nhà ở 2023 đối với việc cải tạo nhà đang cho thuê

Điều 132 Luật Nhà ở 2023 quy định bên cho thuê nhà ở có quyền bảo trì, cải tạo nhà ở khi có sự đồng ý của bên thuê, trừ trường hợp khẩn cấp hoặc vì lý do bất khả kháng. Quy định này thể hiện rõ nguyên tắc tôn trọng quyền sử dụng ổn định của bên thuê và ngăn chặn việc đơn phương can thiệp vào chỗ ở đang thuê. Nếu bên cho thuê muốn cải tạo thì phải được sự đồng ý của bên thuê, còn bên thuê không thể tự mình lấy lý do “cải tạo” để đập phá hoặc thay đổi kết cấu nhà.

Đối với quan hệ thuê nhà ở, Luật Nhà ở 2023 cũng xác lập trách nhiệm của bên thuê trong việc tạo điều kiện để bên cho thuê thực hiện bảo trì, cải tạo hợp pháp. Điều đó cho thấy mọi hoạt động thay đổi hiện trạng nhà ở phải được đặt trong khuôn khổ đồng thuận và đúng trình tự. Khi không có thỏa thuận, mọi hậu quả về khôi phục hiện trạng sẽ được xem là hậu quả của hành vi vi phạm nghĩa vụ sử dụng tài sản thuê.

Hậu quả pháp lý khi tự ý đập tường, cơi nới hoặc phá dỡ

Hành vi tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo hoặc phá dỡ nhà ở có thể bị xử lý vi phạm hành chính trong những trường hợp pháp luật về nhà ở và xử phạt hành chính áp dụng. Mức xử phạt phụ thuộc vào loại nhà ở, tính chất quản lý và hành vi cụ thể. Ngoài tiền phạt, người vi phạm còn có thể bị buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu hoặc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả theo quyết định xử phạt.

Ở bình diện dân sự, nghĩa vụ khôi phục hiện trạng không phụ thuộc vào việc đã bị xử phạt hành chính hay chưa. Nếu bên thuê làm hư hỏng tường, nền, trần, hệ thống điện nước hoặc cấu kiện gắn liền với nhà, bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại và yêu cầu hoàn trả nguyên trạng theo hợp đồng và theo quy định về bồi thường thiệt hại do xâm phạm tài sản. Do đó, một hành vi có thể đồng thời kéo theo trách nhiệm hành chính và trách nhiệm dân sự.

Cách xác định chi phí khôi phục trong thực tiễn

Để xác định ai chịu chi phí khôi phục, cần đối chiếu ba yếu tố: có hay không có thỏa thuận, ai là người gây ra thay đổi, và thiệt hại phát sinh ở mức nào. Nếu bên thuê tự ý làm thay đổi hiện trạng, chi phí tháo dỡ, trám vá, sơn lại, thay vật tư và phục hồi công năng thường do bên thuê thanh toán. Nếu bên thuê đã thỏa thuận trước với bên cho thuê về việc cải tạo hoặc lắp thiết bị và hai bên thống nhất việc để lại hạng mục đó khi kết thúc hợp đồng, thì việc phân bổ chi phí sẽ theo thỏa thuận.

Trong trường hợp hai bên không thống nhất được chi phí, chứng cứ quan trọng gồm biên bản bàn giao nhà, ảnh chụp hiện trạng trước và sau, hợp đồng thuê, tin nhắn, email, báo giá sửa chữa và hóa đơn thi công. Những tài liệu này giúp xác định thiệt hại thực tế và giới hạn mức bồi thường trong phạm vi hợp lý. Nếu phần sửa chữa vượt quá mức cần thiết để khôi phục hiện trạng, bên thuê chỉ phải chịu phần chi phí tương ứng với thiệt hại thực tế do mình gây ra.

Khuyến nghị pháp lý khi thuê nhà và lắp đặt thiết bị

Để tránh tranh chấp, hợp đồng thuê nhà nên quy định rõ phạm vi được phép lắp đặt, vị trí được khoan cắt, tiêu chuẩn hoàn trả khi chấm dứt hợp đồng và cách xử lý các hạng mục gắn liền với nhà. Khi cần lắp máy lạnh, treo bình nóng lạnh, đục tường đi ống kỹ thuật hoặc làm vách ngăn, bên thuê nên xin chấp thuận bằng văn bản trước khi thực hiện. Cách làm này bảo đảm chứng cứ rõ ràng và hạn chế rủi ro phải chịu toàn bộ chi phí khôi phục.

Nếu đã phát sinh hư hỏng, bên thuê nên chủ động thông báo, lập biên bản hiện trạng và thương lượng phương án sửa chữa với bên cho thuê. Việc tự ý che giấu, sửa chữa không đúng kỹ thuật hoặc bàn giao nhà trong tình trạng chưa hoàn trả nguyên trạng thường làm phát sinh tranh chấp lớn hơn. Trong quan hệ thuê nhà, nguyên tắc an toàn pháp lý là: mọi thay đổi vật lý đối với tài sản thuê phải có căn cứ thỏa thuận rõ ràng và phải bảo đảm quyền lợi hợp pháp của bên cho thuê.

Tài liệu tham khảo

• Bộ luật Dân sự 2015.
• Luật Nhà ở 2023.
• Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
• Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản.
• Các văn bản hướng dẫn và giải đáp nghiệp vụ liên quan đến hợp đồng thuê nhà ở, bảo trì, cải tạo nhà ở đang cho thuê.