Điều 318 Bộ luật dân sự 2015: Tài sản thế chấp

Trọng tâm của Điều 318

Điều 318 không tạo ra một loại thế chấp mới, mà xác định phạm vi tài sản bảo đảm khi các bên đã giao kết thế chấp. Cách tiếp cận của điều luật là mặc định mở rộng phạm vi thế chấp sang vật phụ và tài sản gắn liền với đất để bảo đảm giá trị thực của tài sản bảo đảm, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

Ý nghĩa thực tiễn của quy định này là ngăn việc bên thế chấp chỉ ghi nhận “phần lõi” của tài sản nhưng giữ lại phần phụ trợ có giá trị khai thác, gây suy giảm khả năng thu hồi nợ của bên nhận thế chấp. Vì vậy, khi mô tả tài sản thế chấp trong hợp đồng, cần xác định rõ tài sản chính, vật phụ, tài sản gắn liền với đất và mọi ngoại lệ mà các bên muốn loại trừ.

Khi nào Điều 318 được áp dụng

Điều luật này được kích hoạt khi đã tồn tại hợp đồng thế chấp hợp pháp và phát sinh nhu cầu xác định tài sản nào thuộc phạm vi bảo đảm. Đối với bất động sản hoặc động sản có vật phụ, nếu thế chấp toàn bộ thì vật phụ mặc nhiên đi theo; nếu thế chấp một phần thì vật phụ gắn với phần đó cũng đi theo, trừ thỏa thuận khác.

Riêng trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, nếu tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp. Đây là điểm rất quan trọng trong thực tiễn ngân hàng và xử lý tài sản, vì quyền sử dụng đất và công trình trên đất thường phải được nhìn nhận như một chỉnh thể về giá trị bảo đảm.

Những nhầm lẫn thường gặp

Một nhầm lẫn phổ biến là cho rằng chỉ khi ghi riêng từng tài sản trong hợp đồng thì tài sản đó mới bị thế chấp. Thực tế, Điều 318 đã đặt ra cơ chế mặc định pháp luật, theo đó vật phụ và tài sản gắn liền với đất có thể tự động thuộc phạm vi thế chấp nếu đáp ứng điều kiện luật định.

Nhầm lẫn khác là đồng nhất giữa thế chấp và bảo lãnh. Thế chấp là dùng tài sản để bảo đảm nghĩa vụ, còn bảo lãnh là cam kết thực hiện nghĩa vụ thay; hai cơ chế này khác nhau về bản chất, về chủ thể chịu rủi ro và về cách xử lý khi nghĩa vụ không được thực hiện.

Lưu ý khi xử lý tài sản có bảo hiểm

Khoản 4 Điều 318 đặt ra cơ chế bảo vệ quyền nhận tiền bảo hiểm khi tài sản thế chấp được bảo hiểm. Bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về tình trạng thế chấp để tiền bảo hiểm được chi trả trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.

Nếu không thực hiện nghĩa vụ thông báo này, tổ chức bảo hiểm chi trả theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp vẫn phải thanh toán cho bên nhận thế chấp. Quy định này cho thấy pháp luật ưu tiên rõ ràng việc bảo toàn khả năng thu hồi nợ, đồng thời buộc bên nhận thế chấp phải chủ động quản trị rủi ro bảo hiểm của tài sản bảo đảm.

Điểm cần nhớ khi áp dụng

• Luôn xác định tài sản thế chấp theo cả tài sản chính và phần phụ trợ đi kèm.
• Thỏa thuận loại trừ phải được ghi nhận rõ ràng, nếu không sẽ áp dụng mặc định của luật.
• Khi thế chấp quyền sử dụng đất, phải kiểm tra tình trạng sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất.
• Với tài sản có bảo hiểm, nghĩa vụ thông báo cho doanh nghiệp bảo hiểm là bước quan trọng để bảo vệ quyền ưu tiên thanh toán.