Điều 273 Bộ luật dân sự 2015: Xử lý tài sản khi quyền bề mặt chấm dứt

Trọng tâm của Điều 273

Điều 273 được thiết kế để giải quyết “hậu quả tài sản” khi quyền bề mặt chấm dứt, tránh tình trạng công trình, cây trồng hoặc tài sản khác tiếp tục nằm trên đất mà không còn căn cứ sử dụng. Tinh thần xuyên suốt là bảo vệ sự ổn định của quyền sử dụng đất và buộc chủ thể quyền bề mặt phải chuẩn bị phương án kết thúc ngay từ trước thời điểm chấm dứt. Đây là quy định mang tính hoàn tất giao dịch, không phải quy định về xác lập hay chuyển dịch quyền bề mặt.

Nghĩa vụ cốt lõi của chủ thể quyền bề mặt

Khi quyền bề mặt chấm dứt, chủ thể quyền bề mặt phải trả lại toàn bộ mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho người có quyền sử dụng đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Đồng thời, chủ thể này phải tự xử lý tài sản thuộc sở hữu của mình trước khi quyền bề mặt chấm dứt, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Điểm cần nắm là nghĩa vụ này mang tính chủ động; không thể chờ đến khi quyền bề mặt đã chấm dứt rồi mới tính chuyện tháo dỡ hay di dời.

Hệ quả pháp lý nếu không xử lý tài sản

Nếu chủ thể quyền bề mặt không xử lý tài sản đúng hạn, quyền sở hữu đối với tài sản đó mặc nhiên thuộc về chủ thể có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp người có quyền sử dụng đất không nhận tài sản đó. Đây là cơ chế “chuyển giao theo hậu quả pháp lý”, giúp tránh việc tài sản bị bỏ lại làm phát sinh tranh chấp hoặc cản trở việc khai thác đất. Tuy nhiên, đây không phải là một quy tắc tuyệt đối; thỏa thuận khác giữa các bên vẫn được ưu tiên áp dụng.

Lưu ý khi áp dụng trong thực tiễn

Cần phân biệt rõ giữa “không xử lý tài sản” và “người có quyền sử dụng đất không nhận tài sản”. Chỉ khi người có quyền sử dụng đất không nhận tài sản mà phải tổ chức xử lý thay thì chủ thể quyền bề mặt mới phải thanh toán chi phí xử lý tài sản. Vì vậy, trong thực tế, các bên nên quy định sẵn trong hợp đồng về việc tháo dỡ, thu hồi vật liệu, thời hạn bàn giao và trách nhiệm chi phí để tránh tranh chấp khi quyền bề mặt kết thúc. Cách hiểu sai thường gặp là cho rằng tài sản gắn với quyền bề mặt đương nhiên thuộc đất ngay từ đầu; thực ra việc chuyển dịch chỉ phát sinh khi quyền bề mặt chấm dứt và theo đúng điều kiện luật định.

Ý nghĩa lập pháp

Quy định này dung hòa lợi ích giữa chủ thể quyền bề mặt và chủ thể có quyền sử dụng đất. Một mặt, nó tôn trọng thỏa thuận của các bên trong việc xử lý tài sản; mặt khác, nó đặt ra “điểm chốt” rõ ràng để bảo đảm đất được trả lại trong trạng thái có thể tiếp tục khai thác. Về bản chất, Điều 273 khuyến khích các bên dự liệu trước phương án kết thúc quyền bề mặt ngay từ khi thiết lập quan hệ pháp lý.