Điều 272 Bộ luật dân sự 2015: Chấm dứt quyền bề mặt
Bình luận pháp lý Điều 272 BLDS 2015 về các căn cứ chấm dứt quyền bề mặt và lưu ý áp dụng thực tiễn.
Điều 272. Chấm dứt quyền bề mặt
Quyền bề mặt chấm dứt trong trường hợp sau đây:
1. Thời hạn hưởng quyền bề mặt đã hết.
2. Chủ thể có quyền bề mặt và chủ thể có quyền sử dụng đất là một.
3. Chủ thể có quyền bề mặt từ bỏ quyền của mình.
4. Quyền sử dụng đất có quyền bề mặt bị thu hồi theo quy định của Luật đất đai.
5. Theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của luật.
Trọng tâm của điều luật
Điều 272 không đặt ra một quyền tuyệt đối, mà xác lập rõ các điểm kết thúc của quyền bề mặt. Cách thiết kế này cho thấy nhà làm luật coi quyền bề mặt là một quyền tài sản có thời hạn, phụ thuộc chặt chẽ vào quyền sử dụng đất nền tảng. Vì vậy, khi rơi vào một trong các căn cứ tại Điều 272, quyền bề mặt chấm dứt ngay theo luật, không cần tuyên bố riêng nếu pháp luật hoặc thỏa thuận không yêu cầu thêm thủ tục đặc biệt.
Các căn cứ chấm dứt cần nắm
Về thực tiễn, cần phân biệt giữa chấm dứt do hết thời hạn, do quyền bị từ bỏ, và do biến động pháp lý của quyền sử dụng đất. Hai trường hợp đầu chủ yếu xuất phát từ ý chí hoặc thỏa thuận của các bên; trường hợp thứ tư lại là hệ quả của việc Nhà nước thu hồi đất theo Luật Đất đai, nên việc chấm dứt quyền bề mặt không tách rời số phận pháp lý của thửa đất. Trường hợp quyền bề mặt và quyền sử dụng đất nhập làm một cũng làm chấm dứt quyền bề mặt vì quan hệ “người có quyền trên đất của người khác” không còn tồn tại.
Điểm dễ hiểu sai trong áp dụng
Nhầm lẫn thường gặp là cho rằng chỉ khi các bên có thỏa thuận chấm dứt thì quyền bề mặt mới mất hiệu lực. Thực tế, Điều 272 còn ghi nhận các căn cứ mang tính khách quan, đặc biệt là hết thời hạn và thu hồi đất. Một sai lầm khác là tách việc chấm dứt quyền bề mặt khỏi hậu quả đối với tài sản đã gắn với đất; trên thực tế, khi xử lý vụ việc phải xem đồng thời quy định về trả lại mặt đất, mặt nước, khoảng không gian và xử lý tài sản của chủ thể quyền bề mặt theo các điều liên quan của Bộ luật Dân sự.
Lưu ý khi xử lý tình huống cụ thể
Khi áp dụng Điều 272, cần kiểm tra trước hết căn cứ xác lập quyền bề mặt, thời hạn còn lại và tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất. Nếu quyền sử dụng đất bị thu hồi, việc xác định thời điểm chấm dứt và phương án xử lý tài sản phải bám theo quy định của Luật Đất đai, không chỉ dừng ở Bộ luật Dân sự. Trong các tranh chấp thực tế, điều quan trọng là xác định đúng thời điểm chấm dứt để làm cơ sở giải quyết việc hoàn trả đất, xử lý công trình, cây trồng hoặc tài sản gắn liền với quyền bề mặt.