Điều 270 Bộ luật dân sự 2015: Thời hạn của quyền bề mặt

Ý nghĩa của quy định

Điều 270 Bộ luật Dân sự 2015 thể hiện rõ quan điểm lập pháp rằng quyền bề mặt là một quyền phái sinh từ quyền sử dụng đất, nên không thể tồn tại độc lập lâu hơn nền tảng pháp lý của nó. Vì vậy, dù được xác lập bằng luật, thỏa thuận hay di chúc, thời hạn của quyền bề mặt vẫn phải nằm trong giới hạn thời hạn sử dụng đất. Quy định này giúp bảo đảm sự cân bằng giữa lợi ích khai thác bề mặt của người có quyền và quyền định đoạt, quản lý đất của người sử dụng đất.

Điểm trọng tâm khi áp dụng

Thời hạn có thể do luật, thỏa thuận hoặc di chúc xác định, nhưng nếu pháp luật chuyên ngành đã ấn định thì phải ưu tiên áp dụng theo luật. Trường hợp các bên tự thỏa thuận hoặc để lại theo di chúc, nội dung về thời hạn cần được ghi nhận rõ ràng để tránh tranh chấp khi thực hiện quyền. Giới hạn “không vượt quá thời hạn của quyền sử dụng đất” là ranh giới bắt buộc, không phụ thuộc vào ý chí các bên.

Nếu không xác định thời hạn, điều luật không mặc nhiên suy đoán là quyền bề mặt kéo dài ổn định cho đến khi bên có quyền tự chấm dứt. Khi đó, mỗi bên đều có quyền chấm dứt quyền này, nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên kia trước ít nhất 06 tháng. Đây là cơ chế linh hoạt nhằm xử lý các trường hợp hợp đồng, di chúc hoặc thỏa thuận thiếu quy định về thời hạn.

Điều kiện để áp dụng

Quy định tại Điều 270 được đặt ra khi đã tồn tại quyền bề mặt hợp pháp. Muốn xác định thời hạn, trước hết phải có căn cứ xác lập quyền bề mặt theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc. Sau đó mới đối chiếu thời hạn quyền sử dụng đất và kiểm tra xem văn bản xác lập có ghi nhận thời hạn cụ thể hay không.

Trong thực tiễn, yếu tố cần kiểm tra không chỉ là thời hạn ghi trên giấy tờ, mà còn là thời hạn còn lại của quyền sử dụng đất tại thời điểm xác lập quyền bề mặt. Nếu quyền sử dụng đất sắp hết hạn, thì quyền bề mặt cũng không thể được thiết kế vượt quá phần thời gian còn lại này.

Hiểu đúng và tránh nhầm lẫn

Không nhầm quyền bề mặt với quyền sử dụng đất. Quyền bề mặt chỉ cho phép khai thác phần mặt đất, mặt nước, khoảng không gian hoặc lòng đất theo phạm vi được xác lập, chứ không làm phát sinh một quyền sử dụng đất mới. Vì là quyền phụ thuộc, thời hạn của nó luôn chịu sự giới hạn từ quyền sử dụng đất gốc.

Không mặc nhiên hiểu rằng “không ghi thời hạn” là “không bị giới hạn thời gian”. Điều luật đã đặt sẵn cơ chế chấm dứt với thời hạn báo trước 06 tháng để tránh tình trạng quyền tồn tại mơ hồ, gây cản trở cho quản lý và giao dịch. Do đó, khi soạn thảo thỏa thuận hoặc di chúc, cần ghi rõ thời hạn và điều kiện chấm dứt để giảm rủi ro tranh chấp.

Lưu ý thực tiễn

Khi lập hợp đồng hoặc di chúc liên quan đến quyền bề mặt, cần đồng thời kiểm tra thời hạn sử dụng đất, thời điểm bắt đầu tính thời hạn và cách thức thông báo chấm dứt. Nếu không quy định chặt chẽ, tranh chấp thường phát sinh ở hai điểm: thời hạn thực tế của quyền và hiệu lực của việc đơn phương chấm dứt. Vì vậy, Điều 270 có giá trị lớn nhất ở việc buộc các bên phải xác định rõ “quyền được khai thác đến bao giờ” ngay từ đầu.