Điều 268 Bộ luật dân sự 2015: Căn cứ xác lập quyền bề mặt

Điểm cốt lõi của Điều 268

Điều 268 thể hiện cách tiếp cận thận trọng của Bộ luật Dân sự 2015 đối với quyền bề mặt: đây là một quyền tài sản phát sinh trên tài sản của người khác, nên chỉ được công nhận khi có căn cứ pháp lý rõ ràng. Ba căn cứ được luật ghi nhận là theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc. Cách thiết kế này nhằm bảo đảm tính minh bạch của giao dịch và tránh tranh chấp về việc ai có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không hoặc lòng đất thuộc quyền sử dụng của chủ thể khác.

Ý nghĩa lập pháp

Việc chỉ định ba căn cứ xác lập cho thấy nhà làm luật không xem quyền bề mặt là quyền mặc nhiên phát sinh từ thực tế chiếm hữu hay đầu tư xây dựng. Quyền này phải được “kích hoạt” bằng một căn cứ được pháp luật công nhận, từ đó tạo cơ sở để xác định thời hạn, phạm vi khai thác và hiệu lực đối kháng với người khác. Trong thực tiễn, đây là điểm then chốt để phân biệt quyền bề mặt với việc mượn đất, nhờ đất, hoặc sử dụng đất không có cơ chế pháp lý ổn định.

Điều kiện cần nắm khi áp dụng

Muốn xác lập quyền bề mặt hợp pháp, trước hết phải có chủ thể có quyền đủ thẩm quyền định đoạt hoặc cho phép khai thác không gian gắn với đất. Nếu căn cứ là thỏa thuận, nội dung thỏa thuận cần làm rõ đối tượng, phạm vi sử dụng, thời hạn và quyền, nghĩa vụ của các bên; nếu căn cứ là di chúc, ý chí của người để lại di sản phải thể hiện rõ việc dành quyền bề mặt cho chủ thể được chỉ định. Nếu căn cứ là luật, việc xác lập phải đúng trường hợp mà luật chuyên ngành cho phép, không thể suy diễn mở rộng ngoài phạm vi điều luật.

Những hiểu lầm thường gặp

Một nhầm lẫn phổ biến là cho rằng chỉ cần đã xây dựng, canh tác hoặc sử dụng ổn định trên đất của người khác thì đương nhiên có quyền bề mặt. Thực tế, Điều 268 không thừa nhận cách hiểu này; quyền bề mặt phải dựa trên căn cứ pháp lý cụ thể. Nhầm lẫn khác là đồng nhất quyền bề mặt với quyền sử dụng đất: đây là hai quyền độc lập, trong đó quyền bề mặt chỉ là quyền khai thác phần không gian, bề mặt hoặc lòng đất gắn với quyền sử dụng đất của chủ thể khác.

Lưu ý thực tiễn

Khi soạn thảo giao dịch hoặc lập di chúc, cần quy định rõ căn cứ xác lập quyền bề mặt để tránh tranh chấp về hiệu lực và phạm vi quyền. Nếu không xác định được căn cứ hợp lệ, yêu cầu công nhận quyền bề mặt rất dễ bị bác bỏ vì thiếu nền tảng pháp lý. Ngoài ra, người áp dụng cần luôn kiểm tra sự phù hợp với quy định đất đai, xây dựng và các luật liên quan, vì quyền bề mặt tuy được công nhận trong Bộ luật Dân sự nhưng vẫn phải vận hành trong khuôn khổ của pháp luật chuyên ngành.