Điều 267 Bộ luật dân sự 2015: Quyền bề mặt
Bình luận Điều 267 BLDS 2015 về quyền bề mặt, nhấn mạnh bản chất, phạm vi áp dụng và nhầm lẫn thường gặp.
Điều 267. Quyền bề mặt
Quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác.
Bản chất của quyền bề mặt
Điều 267 đặt nền tảng cho một vật quyền mới trong Bộ luật Dân sự 2015: một chủ thể được khai thác mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên, dưới khu đất của người khác mà không trở thành người có quyền sử dụng đất đối với thửa đất đó. Quy định này nhằm tách biệt quyền khai thác không gian với quyền sử dụng đất, qua đó tạo cơ chế linh hoạt cho xây dựng, sản xuất, canh tác hoặc đầu tư trên cùng một khu đất. Đây là điểm thể hiện rõ tư duy lập pháp: bảo đảm khả năng khai thác tài sản hiệu quả hơn mà vẫn tôn trọng quyền sử dụng đất của chủ thể khác.
Điểm trọng tâm khi áp dụng
Muốn áp dụng Điều 267, trước hết phải có một quan hệ đất đai nền tảng hợp lệ: quyền sử dụng đất vẫn thuộc về một chủ thể khác, còn quyền bề mặt chỉ là quyền phát sinh trên phần không gian gắn với quyền đó. Từ cấu trúc của điều luật, có thể thấy phạm vi quyền bề mặt không mặc nhiên bao trùm toàn bộ thửa đất, mà phải xác định cụ thể phần mặt đất, mặt nước, khoảng không gian hoặc lòng đất được khai thác. Trong thực tiễn, việc ghi nhận rõ ranh giới, mục đích sử dụng, thời hạn và cách xử lý tài sản trên đất là yếu tố quyết định để tránh tranh chấp về sau.
Những nhầm lẫn thường gặp
Nhiều người dễ hiểu nhầm quyền bề mặt là một dạng chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất. Cách hiểu này không đúng, vì quyền bề mặt không làm thay đổi chủ thể có quyền sử dụng đất, mà chỉ trao cho người khác quyền khai thác phần không gian nhất định trên đất đó. Cũng cần phân biệt quyền bề mặt với quyền sở hữu công trình hoặc tài sản được tạo lập trên đất: quyền bề mặt là nền tảng pháp lý cho việc khai thác, còn tài sản hình thành từ việc khai thác lại phải được xác định theo các quy định riêng của Bộ luật Dân sự và pháp luật liên quan.
Lưu ý thực tiễn
Điều 267 chỉ là điều khoản định nghĩa, nên khi áp dụng phải đọc cùng các điều về căn cứ xác lập, thời điểm có hiệu lực, thời hạn, nội dung và chấm dứt quyền bề mặt trong Bộ luật Dân sự 2015. Đặc biệt, việc khai thác phần không gian này vẫn phải tuân thủ giới hạn của pháp luật đất đai, xây dựng, quy hoạch, tài nguyên và khoáng sản; quyền bề mặt không phải là “quyền tuyệt đối” để sử dụng tùy ý. Trong mọi tình huống cụ thể, cần ưu tiên làm rõ văn bản thỏa thuận, di chúc hoặc căn cứ luật định đã làm phát sinh quyền, vì đây là điểm mấu chốt để xác định phạm vi và hiệu lực của quyền bề mặt.