Điều 256 Bộ luật dân sự 2015: Chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề

Trọng tâm của điều luật

Điều 256 đặt ra nguyên tắc rất rõ: quyền đối với bất động sản liền kề chỉ tồn tại khi còn cần thiết cho việc sử dụng hợp lý bất động sản hưởng quyền. Khi nhu cầu thực tế không còn, quyền này chấm dứt để tránh tình trạng một quyền hạn tiếp tục tồn tại dù không còn chức năng phục vụ mục đích ban đầu. Cách thiết kế này cho thấy lập pháp ưu tiên tính hữu dụng, gắn quyền với nhu cầu khai thác thực tế chứ không coi đó là một quyền “vĩnh viễn”.

Khi nào quyền chấm dứt

Điều luật liệt kê bốn căn cứ chấm dứt, trong đó hai căn cứ đầu mang tính thực tế rất cao. Thứ nhất, khi bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người, lý do tồn tại của quyền không còn vì không còn quan hệ phụ thuộc giữa hai chủ thể. Thứ hai, khi việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền, quyền cũng phải chấm dứt vì đã mất nền tảng thực tiễn.

Hai căn cứ còn lại là thỏa thuận của các bên và trường hợp khác theo quy định của luật. Điều này cho thấy quyền đối với bất động sản liền kề không chỉ chấm dứt do biến động khách quan mà còn có thể chấm dứt bằng ý chí của các chủ thể liên quan, nếu không trái quy định bắt buộc của pháp luật. Quy định “trường hợp khác theo quy định của luật” là điểm mở để hệ thống pháp luật chuyên ngành điều chỉnh thêm trong từng tình huống cụ thể.

Điều kiện áp dụng cần nắm

Muốn áp dụng đúng Điều 256, trước hết phải xác định bản chất quyền đang được xem xét là quyền đối với bất động sản liền kề hay chỉ là một thỏa thuận dân sự thông thường. Sau đó, cần đối chiếu tình trạng thực tế của bất động sản: đã nhập quyền sở hữu hay chưa, nhu cầu sử dụng còn tồn tại hay đã mất đi. Nếu chỉ thay đổi phương thức sử dụng nhưng nhu cầu cốt lõi vẫn còn, chưa thể kết luận quyền đã chấm dứt.

Trong thực tiễn, việc chấm dứt quyền không nên suy diễn từ việc hai thửa đất tạm thời do một người quản lý hoặc từ việc bên được hưởng quyền không còn sử dụng trong thời gian ngắn. Cần có căn cứ rõ ràng về việc quyền không còn cần thiết hoặc có thỏa thuận chấm dứt hợp lệ. Nếu pháp luật chuyên ngành yêu cầu đăng ký biến động hoặc cập nhật hồ sơ, việc chấm dứt chỉ hoàn tất đầy đủ về mặt pháp lý sau khi thủ tục này được thực hiện.

Những hiểu nhầm thường gặp

Một nhầm lẫn phổ biến là cho rằng cứ quyền đối với bất động sản liền kề từng được xác lập thì sẽ tồn tại lâu dài, dù hoàn cảnh đã thay đổi. Thực ra, đây là loại quyền có tính phụ thuộc cao vào nhu cầu sử dụng, nên khi mục đích tồn tại không còn, quyền phải chấm dứt. Nhầm lẫn thứ hai là đánh đồng việc chấm dứt quyền với việc xóa bỏ mọi hệ quả pháp lý liên quan; trên thực tế, nếu đã có thỏa thuận, đã đăng ký hoặc đã hình thành quyền lợi của bên thứ ba, cần xem xét thêm các quy định liên quan để xử lý đầy đủ.

Lưu ý khi áp dụng trong tranh chấp

Khi phát sinh tranh chấp, trọng tâm chứng minh thường nằm ở nhu cầu hưởng quyền còn hay không và các bên đã có thỏa thuận chấm dứt hay chưa. Nếu tranh chấp liên quan đến lối đi, cấp thoát nước, tưới tiêu hoặc quyền khác có đăng ký, cần kiểm tra cả hồ sơ địa chính và tình trạng đăng ký để xác định hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Điều 256 vì vậy không chỉ là căn cứ chấm dứt quyền, mà còn là tiêu chuẩn để đánh giá liệu một quyền phụ trợ trên bất động sản còn hợp lý và cần thiết hay đã hết lý do tồn tại.