Điều 254 Bộ luật dân sự 2015: Quyền về lối đi qua

Ý nghĩa của quy định

Điều 254 được thiết kế để xử lý tình huống bất động sản bị “kẹt” trong các bất động sản khác, không thể hoặc không thể thuận lợi kết nối ra đường công cộng. Mục tiêu của điều luật là bảo đảm khả năng sử dụng thực tế của bất động sản bị vây bọc, đồng thời không đặt gánh nặng quá mức lên bất động sản phải mở lối đi.

Vì vậy, đây là quy định về quyền sử dụng hạn chế đối với bất động sản liền kề, chứ không phải quyền đương nhiên được chọn bất kỳ đường đi nào. Việc mở lối đi luôn phải gắn với tiêu chí hợp lý, thuận tiện và thiệt hại ít nhất cho bên bị ảnh hưởng.

Điều kiện để áp dụng

Muốn kích hoạt Điều 254, trước hết phải có tình trạng bất động sản bị vây bọc bởi bất động sản của chủ thể khác, dẫn đến không có hoặc không đủ lối ra đường công cộng.

Đây là điểm thường bị hiểu sai: không phải cứ lối đi bất tiện là đương nhiên được yêu cầu mở lối đi qua. Chỉ khi sự thiếu hụt lối đi làm hạn chế việc khai thác, sử dụng bất động sản một cách thực chất thì quy định này mới phát sinh ý nghĩa áp dụng.

Nguyên tắc xác định lối đi

Lối đi phải được mở trên bất động sản liền kề nào thuận tiện và hợp lý nhất, đồng thời phải xét đến đặc điểm địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và mức thiệt hại ít nhất cho bất động sản chịu mở lối đi.

Do đó, khi có nhiều phương án, cơ quan giải quyết không chỉ nhìn vào nhu cầu của bên bị vây bọc mà còn phải cân đối toàn bộ điều kiện sử dụng đất, vị trí thực tế và mức độ ảnh hưởng đến chủ đất liền kề.

Đền bù là nguyên tắc chung

Chủ sở hữu được hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Điểm này cho thấy điều luật không coi việc mở lối đi là nghĩa vụ không điều kiện của bên liền kề. Khi phát sinh quyền lối đi qua, cần tách bạch hai vấn đề: quyền được mở lối đi và nghĩa vụ bồi hoàn tương ứng. Trong thực tiễn, nhiều tranh chấp phát sinh không phải ở việc có cho đi hay không, mà ở vị trí lối đi, phạm vi lối đi và mức đền bù.

Thỏa thuận và cơ chế giải quyết tranh chấp

Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi trước hết do các bên thỏa thuận, miễn bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà.

Nếu không thỏa thuận được, các bên có quyền yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định. Đây là cơ chế quan trọng để tránh việc tự ý mở lối đi, lấn chiếm vượt quá nhu cầu thực tế hoặc áp đặt phương án bất lợi cho bên còn lại.

Trường hợp chia tách bất động sản

Khi một bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu hoặc người sử dụng khác nhau, phần đất phía trong phải được dành lối đi cần thiết theo khoản 2 Điều 254 và không phải đền bù.

Quy định này phản ánh nguyên tắc công bằng: người chia tách đất không được tạo ra tình trạng bế tắc cho phần đất phía trong rồi buộc người đó phải trả tiền để có lối ra tối thiểu do chính việc chia tách gây ra.

Những hiểu sai thường gặp

• Không phải mọi lối đi qua đất người khác đều là “xin phép cho đi nhờ”; điều luật chỉ áp dụng khi bất động sản bị vây bọc hoặc không đủ lối ra đường công cộng.
• Không phải bên có đất bị vây bọc được tự chọn lối đi thuận tiện nhất cho mình; phải chọn phương án hợp lý nhất và ít thiệt hại nhất cho bên bị mở lối.
• Không phải cứ có quyền lối đi qua là không phải trả tiền; đền bù là nguyên tắc chung, trừ khi có thỏa thuận khác hoặc thuộc trường hợp chia tách bất động sản theo khoản 3.

Lưu ý thực tiễn

Khi áp dụng Điều 254, cần xác định rõ hiện trạng lối ra đường công cộng, sơ đồ vị trí các thửa đất, nhu cầu sử dụng thực tế và mức ảnh hưởng đến đất liền kề. Tranh chấp loại này thường không chỉ là tranh chấp quyền mà còn là tranh chấp ranh giới, đo đạc và mức bồi hoàn.

Trong hồ sơ thực tế, nên ưu tiên chứng cứ về hiện trạng sử dụng đất, lối đi hiện có, lối đi thay thế và thiệt hại dự kiến để cơ quan giải quyết có căn cứ lựa chọn phương án cân bằng nhất.