Điều 248 Bộ luật dân sự 2015: Nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề

Ý nghĩa điều luật

Điều 248 thể hiện rõ quan điểm của pháp luật dân sự: quyền đối với bất động sản liền kề trước hết là một quan hệ cần được tôn trọng theo thỏa thuận, và chỉ khi không có thỏa thuận thì mới chuyển sang áp dụng nguyên tắc luật định. Cách thiết kế này cho thấy nhà làm luật ưu tiên sự linh hoạt trong khai thác bất động sản, nhưng đồng thời đặt giới hạn để bảo đảm trật tự sử dụng đất đai, nhà ở và công trình liền kề.

Điểm cốt lõi khi áp dụng

Điều luật không tạo ra một quyền tùy ý cho bên hưởng quyền, mà yêu cầu việc thực hiện quyền phải phù hợp với nhu cầu hợp lý và mục đích sử dụng của cả hai bất động sản. Nói cách khác, quyền chỉ được thực hiện trong phạm vi cần thiết cho việc khai thác bất động sản hưởng quyền, không được đẩy sang mức gây áp lực quá mức lên bất động sản chịu hưởng quyền.

Hai giới hạn còn lại có ý nghĩa kiểm soát rất rõ: bên hưởng quyền không được lạm dụng quyền, còn bên chịu hưởng quyền không được cản trở hoặc làm khó việc thực hiện quyền. Đây là cơ chế cân bằng lợi ích, tránh tình trạng một bên vin vào quyền liền kề để yêu sách quá mức, hoặc ngược lại, cố tình khóa chặt việc sử dụng hợp pháp của bên kia.

Điều kiện để “kích hoạt” Điều 248

Điều 248 chỉ phát huy vai trò khi phát sinh việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề và các bên không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không điều chỉnh được tình huống cụ thể. Khi đã có thỏa thuận hợp pháp, nguyên tắc đầu tiên là tôn trọng sự thỏa thuận đó, trừ trường hợp nội dung thỏa thuận trái luật hoặc vượt quá phạm vi được pháp luật cho phép.

Vì vậy, trong thực tiễn, trước khi viện dẫn Điều 248, cần xác định rõ: có tồn tại quyền đối với bất động sản liền kề hay không, phạm vi quyền là gì, và quan hệ giữa các bên đã được xác lập bằng thỏa thuận hay chưa. Nếu thiếu các yếu tố này, việc áp dụng điều luật sẽ dễ bị nhầm sang tranh chấp về ranh giới, lối đi chung, cấp thoát nước hoặc hành vi cản trở sử dụng đất, trong khi bản chất pháp lý có thể khác nhau.

Những hiểu sai thường gặp

Hiểu sai phổ biến là cho rằng bên hưởng quyền được tự do sử dụng bất động sản chịu hưởng quyền theo nhu cầu của mình. Thực ra, quyền này luôn bị giới hạn bởi tính hợp lý, mục đích sử dụng của cả hai bất động sản và nguyên tắc không lạm dụng.

Hiểu sai thứ hai là cho rằng bên chịu hưởng quyền phải “chịu thiệt” tuyệt đối. Cách hiểu đúng là bên chịu hưởng quyền phải tạo điều kiện cho việc thực hiện quyền hợp pháp, nhưng không phải chấp nhận mọi yêu cầu vượt quá phạm vi cần thiết hoặc gây thiệt hại không tương xứng.

Lưu ý thực tiễn

Khi giải quyết tranh chấp, cần phân biệt giữa hành vi cản trở và hành vi bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Không phải mọi hạn chế do bên chịu hưởng quyền đặt ra đều là vi phạm; chỉ khi hạn chế đó làm việc thực hiện quyền trở nên khó khăn hoặc vô hiệu hóa lợi ích khai thác hợp pháp của bên hưởng quyền thì mới đi ngược Điều 248.

Trong hồ sơ tranh chấp, yếu tố quan trọng nhất là chứng cứ về nhu cầu sử dụng thực tế, phạm vi quyền được xác lập và mức độ ảnh hưởng của hành vi bị khiếu nại. Đây là cơ sở để xác định đâu là yêu cầu hợp lý, đâu là lạm dụng quyền, và đâu là hành vi ngăn cản trái nguyên tắc của Điều 248.