Điều 247 Bộ luật dân sự 2015: Hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề

Ý nghĩa của quy định

Điều 247 thể hiện rõ tư duy lập pháp coi quyền đối với bất động sản liền kề là quyền gắn với tài sản, không gắn với nhân thân của chủ sở hữu. Vì vậy, quyền này vẫn tồn tại và tiếp tục được tôn trọng dù bất động sản đổi chủ. Cách thiết kế này giúp bảo đảm sự ổn định trong việc khai thác, sử dụng bất động sản và tránh việc chuyển nhượng làm “đứt gãy” quyền đã hình thành hợp pháp.

Điểm cần nắm khi áp dụng

Trọng tâm của Điều 247 là hai hệ quả pháp lý: tính đối kháng với mọi chủ thể và tính kế thừa theo bất động sản. “Đối kháng với mọi cá nhân, pháp nhân” có nghĩa là bất kỳ ai cũng phải tôn trọng quyền này, không chỉ riêng chủ sở hữu bất động sản liền kề tại thời điểm quyền phát sinh. “Được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao” có nghĩa là người nhận chuyển nhượng bất động sản hưởng quyền hoặc chịu hưởng quyền sẽ tiếp tục đứng vào vị trí pháp lý tương ứng mà không cần xác lập lại từ đầu.

Điều kiện để áp dụng

Quy định này chỉ phát sinh hiệu lực thực tế khi đã có một quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập hợp pháp theo quy định liên quan, đặc biệt là các căn cứ xác lập tại Điều 246 Bộ luật Dân sự 2015. Nói cách khác, Điều 247 không tự tạo ra quyền mới mà chỉ xác định hiệu lực và khả năng chuyển giao của quyền đã tồn tại. Khi bất động sản được chuyển giao, quyền cũng chuyển giao theo, trừ trường hợp luật chuyên ngành hoặc luật liên quan có quy định khác.

Những hiểu sai thường gặp

Một nhầm lẫn phổ biến là cho rằng quyền đối với bất động sản liền kề chỉ ràng buộc giữa các chủ sở hữu ban đầu, nên khi sang tên thì quyền tự động chấm dứt. Cách hiểu này không đúng vì bản chất của quyền là gắn với bất động sản, không phải gắn với người. Nhầm lẫn khác là coi mọi thỏa thuận chuyển nhượng bất động sản đều làm thay đổi ngay nội dung quyền liền kề; thực tế, chỉ khi có căn cứ pháp luật phù hợp thì quyền mới bị thay đổi, hạn chế hoặc chấm dứt.

Lưu ý thực tiễn

Khi giao dịch liên quan đến bất động sản có quyền liền kề, cần kiểm tra không chỉ giấy tờ chuyển nhượng mà còn tình trạng pháp lý của quyền đang tồn tại trên thửa đất. Nếu là bất động sản hưởng quyền, người nhận chuyển giao được tiếp tục hưởng quyền; nếu là bất động sản chịu hưởng quyền, người nhận chuyển giao phải tiếp tục tôn trọng nghĩa vụ đã gắn với đất. Trong tranh chấp, Điều 247 thường được dùng để khẳng định quyền không mất đi chỉ vì đã đổi chủ, qua đó bảo vệ tính liên tục của việc sử dụng bất động sản.