Điều 246 Bộ luật dân sự 2015: Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề

Ý nghĩa của Điều 246

Điều 246 không trực tiếp quy định một quyền cụ thể như lối đi qua, cấp thoát nước hay đường dây kỹ thuật, mà đặt ra căn cứ pháp lý để xác lập các quyền đó. Cách thiết kế này cho thấy nhà làm luật coi quyền đối với bất động sản liền kề là một cơ chế bảo đảm việc khai thác bất động sản được hợp lý, đặc biệt trong các tình huống đất bị vây bọc, địa hình chia cắt hoặc cần thiết lập hạ tầng đi qua bất động sản khác.

Bốn căn cứ cần nhận diện

Thứ nhất, địa thế tự nhiên là căn cứ điển hình khi hình thể tự nhiên của bất động sản làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền, chẳng hạn bất động sản không có lối ra đường công cộng hoặc cần dẫn nước, thoát nước qua khu đất khác. Thứ hai, theo quy định của luật là trường hợp quyền được luật chuyên ngành hoặc BLDS ghi nhận trực tiếp. Thứ ba, theo thỏa thuận phản ánh sự tự định đoạt của các bên trong việc xác lập, xác định phạm vi và điều kiện thực hiện quyền. Thứ tư, theo di chúc cho phép người để lại di sản định đoạt việc gắn quyền liền kề với bất động sản được thừa kế.

Điểm mấu chốt khi áp dụng

Điều cần phân biệt là quyền đối với bất động sản liền kề không tự động phát sinh chỉ vì có hai thửa đất kề nhau; phải có một căn cứ xác lập cụ thể theo Điều 246. Trong thực tế, nhiều tranh chấp xuất phát từ việc nhầm lẫn giữa “đất liền kề” và “quyền liền kề”: quyền chỉ hình thành khi có nhu cầu khai thác bất động sản hưởng quyền và có cơ sở pháp lý tương ứng. Khi đã được xác lập hợp pháp, quyền này gắn với bất động sản và được chuyển giao cùng bất động sản, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Hiểu đúng để tránh tranh chấp

Không nên hiểu Điều 246 như một sự cho phép tùy tiện sử dụng đất của người khác. Điều luật chỉ mở ra căn cứ xác lập quyền, còn phạm vi, cách thức và giới hạn thực hiện phải tuân theo thỏa thuận, quy định của luật và các nguyên tắc bảo đảm không lạm dụng, không cản trở việc sử dụng bất động sản chịu hưởng quyền. Vì vậy, khi xử lý tranh chấp, trọng tâm không chỉ là “có nhu cầu hay không” mà còn phải chứng minh được căn cứ phát sinh quyền, nội dung quyền và tính hợp pháp của việc thực hiện quyền đó.

Lưu ý thực tiễn

Trong hồ sơ giao dịch hoặc tranh chấp, cần kiểm tra kỹ nguồn gốc xác lập quyền: giấy tờ thỏa thuận, nội dung di chúc, quy định pháp luật chuyên ngành hoặc tình trạng địa thế thực tế của bất động sản. Nếu quyền được xác lập bằng thỏa thuận, nên thể hiện rõ vị trí, diện tích, phạm vi, thời hạn và nghĩa vụ liên quan để tránh tranh cãi sau này. Nếu quyền phát sinh từ địa thế tự nhiên, việc chứng minh hiện trạng và nhu cầu khai thác thường có ý nghĩa quyết định khi yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền bảo vệ quyền lợi.