Điều 245 Bộ luật dân sự 2015: Quyền đối với bất động sản liền kề

Bản chất của điều luật

Điều 245 Bộ luật Dân sự 2015 không quy định một quyền sử dụng đất độc lập, mà xác lập một quyền hạn chế trên bất động sản của người khác để phục vụ việc khai thác bất động sản liền kề được hưởng quyền. Đây là nền tảng để giải thích các quyền cụ thể như lối đi qua, cấp thoát nước, mắc đường dây, đường ống và các nhu cầu khai thác tương tự. Cách tiếp cận của luật là cân bằng giữa quyền chiếm hữu, sử dụng của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền và nhu cầu khai thác hợp pháp của bất động sản hưởng quyền.

Điểm cần nắm khi áp dụng

Muốn áp dụng Điều 245 phải tồn tại hai bất động sản: một bất động sản chịu hưởng quyền và một bất động sản hưởng quyền. Quyền này chỉ có ý nghĩa khi việc thực hiện trên bất động sản chịu hưởng quyền là cần thiết cho việc khai thác bất động sản khác; nếu không còn nhu cầu khai thác thì nền tảng của quyền cũng không còn. Vì vậy, đây là quyền mang tính phụ thuộc, gắn với tình trạng thực tế của bất động sản chứ không phải quyền tách rời tài sản.

Mục đích lập pháp

Quy định này nhằm ngăn tình trạng một bất động sản bị “kẹt” về mặt khai thác do vị trí địa lý, ranh giới hoặc điều kiện tự nhiên, đồng thời tránh việc chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền bị cản trở tùy tiện. Luật lựa chọn cơ chế công nhận quyền đối với bất động sản liền kề để bảo đảm khả năng sử dụng thực tế của tài sản, thay vì để tranh chấp phát sinh hoàn toàn từ thỏa thuận đơn lẻ. Từ đó, trật tự pháp lý về sử dụng đất và khai thác công trình được vận hành ổn định hơn.

Điều kiện để “kích hoạt” quyền

Điều luật này chỉ thực sự vận hành khi có sự tồn tại của một nhu cầu khai thác hợp pháp trên bất động sản hưởng quyền và nhu cầu đó phải được thực hiện qua bất động sản khác. Trên nền tảng của Điều 245, các điều khoản tiếp theo mới xác định cụ thể quyền được hình thành theo địa thế tự nhiên, theo luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc, cũng như nguyên tắc thực hiện quyền. Nói cách khác, Điều 245 là điều khoản định nghĩa và định vị bản chất, còn căn cứ phát sinh và cách thực hiện được điều chỉnh ở các điều sau.

Những nhầm lẫn thường gặp

Một nhầm lẫn phổ biến là xem quyền đối với bất động sản liền kề như quyền sở hữu chung hoặc quyền chiếm dụng một phần đất của người khác. Thực chất, chủ thể hưởng quyền chỉ được thực hiện hành vi cần thiết trong phạm vi mà quyền đã được xác lập, không có quyền biến phần đất chịu hưởng quyền thành tài sản của mình. Một nhầm lẫn khác là cho rằng cứ có thửa đất tiếp giáp thì đương nhiên được sử dụng mọi tiện ích trên thửa đất bên cạnh; điều luật này chỉ bảo vệ nhu cầu khai thác hợp lý, không trao quyền tùy tiện.

Lưu ý thực tiễn

Khi áp dụng vào tranh chấp cụ thể, cần xác định rõ mục đích khai thác, phạm vi ảnh hưởng và giới hạn cần thiết của quyền. Việc giải quyết không nên dừng ở việc xác định có bất động sản liền kề hay không, mà phải đặt trong mối tương quan giữa nhu cầu hưởng quyền và mức độ hạn chế đối với bất động sản chịu hưởng quyền. Đây là điểm then chốt để tránh mở rộng hoặc thu hẹp sai bản chất của quyền theo Điều 245.