Điều 218 Bộ luật dân sự 2015: Định đoạt tài sản chung
Bình luận Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 về định đoạt tài sản chung, quyền ưu tiên mua và cách áp dụng trong thực tiễn.
Điều 218. Định đoạt tài sản chung
1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.
2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.
3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.
Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.
Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.
4. Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với bất động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc về Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại.
5. Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu còn lại.
6. Trường hợp tất cả các chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu của mình đối với tài sản chung thì việc xác lập quyền sở hữu được áp dụng theo quy định tại Điều 228 của Bộ luật này.
Trọng tâm của Điều 218
Điều 218 là quy định trung tâm về cách thức xử lý quyền định đoạt trong quan hệ sở hữu chung. Điểm mấu chốt là phải phân biệt rõ sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất, vì hai loại này dẫn đến cơ chế định đoạt hoàn toàn khác nhau.
Trong sở hữu chung theo phần, mỗi chủ sở hữu được tự mình định đoạt phần quyền của mình; còn trong sở hữu chung hợp nhất, việc định đoạt không thể do một người đơn phương quyết định mà phải theo thỏa thuận chung hoặc theo luật. Cách thiết kế này cho thấy pháp luật ưu tiên bảo vệ sự ổn định của khối tài sản chung, đồng thời vẫn thừa nhận quyền tài sản riêng của từng đồng sở hữu.
Quyền ưu tiên mua: điểm cần nắm khi áp dụng
Quyền ưu tiên mua là cơ chế bảo vệ đồng sở hữu khi một người muốn bán phần quyền sở hữu của mình. Đây không phải là quyền “đồng ý hay không đồng ý” đối với việc bán, mà là quyền được mua trước theo cùng điều kiện với người ngoài.
Muốn phát sinh cơ chế này, việc bán phải được thông báo bằng văn bản và các điều kiện bán cho đồng sở hữu phải giống hệt điều kiện bán cho người không phải là đồng sở hữu. Nếu đồng sở hữu không mua trong thời hạn luật định thì chủ sở hữu mới được bán cho người khác; ngược lại, nếu vi phạm quyền ưu tiên mua, người bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu Tòa án chuyển giao quyền và nghĩa vụ của bên mua.
Điều kiện để Điều 218 được kích hoạt
Quy định tại khoản 3 chỉ đặt ra khi có giao dịch bán phần quyền sở hữu trong sở hữu chung theo phần. Nếu chủ sở hữu chỉ tặng cho, góp vốn, để thừa kế hoặc định đoạt theo cách khác thì phải đối chiếu thêm quy định tương ứng, không mặc nhiên áp dụng cơ chế ưu tiên mua như khi bán.
Thời hạn chờ để đồng sở hữu thực hiện quyền ưu tiên mua cũng là chi tiết thực tiễn rất quan trọng: 03 tháng đối với bất động sản và 01 tháng đối với động sản, tính từ khi các đồng sở hữu khác nhận được thông báo. Đây là mốc thời gian làm căn cứ xác định việc bán cho người ngoài có hợp lệ hay không.
Những hiểu sai thường gặp
Một nhầm lẫn phổ biến là cho rằng mọi tài sản chung đều phải có sự đồng ý của tất cả đồng sở hữu khi một người muốn bán phần của mình. Thực ra, điều này chỉ đúng với sở hữu chung hợp nhất; còn trong sở hữu chung theo phần, chủ sở hữu được quyền định đoạt phần quyền của mình theo luật.
Một nhầm lẫn khác là coi quyền ưu tiên mua như quyền ngăn cản việc chuyển nhượng. Bản chất của quyền này chỉ là quyền mua trước trên cùng điều kiện, không phải quyền phủ quyết giao dịch.
Lưu ý thực tiễn
Khi áp dụng Điều 218, cần xác định trước loại hình sở hữu chung, vì đây là điểm quyết định toàn bộ cách thức định đoạt. Đồng thời, phải kiểm tra chứng cứ về việc thông báo, nội dung thông báo và điều kiện bán, bởi đây là căn cứ thường bị tranh chấp khi phát sinh yêu cầu bảo vệ quyền ưu tiên mua.
Đối với trường hợp từ bỏ phần quyền sở hữu hoặc chết không có người thừa kế, Điều 218 còn phân hóa rõ giữa bất động sản và động sản, cũng như giữa sở hữu chung thông thường và sở hữu chung của cộng đồng. Đây là điểm cần đối chiếu chặt với quy định về tài sản vô chủ, thừa kế và xác lập quyền sở hữu để tránh áp dụng máy móc.