Điều 176 Bộ luật dân sự 2015: Mốc giới ngăn cách các bất động sản
Bình luận Điều 176 Bộ luật Dân sự 2015 về mốc giới ngăn cách bất động sản, tường chung, hàng rào và thỏa thuận ranh giới.
Điều 176. Mốc giới ngăn cách các bất động sản
1. Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.
2. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.
Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.
3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.
Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.
Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Ý nghĩa của quy định
Điều 176 được xây dựng để bảo vệ ranh giới bất động sản và hạn chế xung đột giữa các chủ sở hữu liền kề. Tư tưởng xuyên suốt của điều luật là: mỗi chủ sở hữu chỉ được tác động trong phạm vi quyền sử dụng của mình, còn việc đặt mốc giới trên ranh chung phải dựa trên sự đồng thuận. Vì vậy, điều luật không chỉ điều chỉnh việc “xây gì, đặt ở đâu” mà còn điều chỉnh cả chế độ pháp lý của mốc giới sau khi được xác lập.
Điểm cần nắm khi áp dụng
Thứ nhất, nếu chủ sở hữu tự dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây hoặc xây tường, việc đó phải nằm trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình. Hành vi vượt quá ranh hoặc lấn sang phần đất liền kề không được điều luật bảo vệ. Đây là giới hạn đầu tiên và cũng là giới hạn quan trọng nhất của quyền định đoạt, sử dụng bất động sản.
Thứ hai, mốc giới đặt trên ranh giới chỉ hợp pháp khi có thỏa thuận giữa các chủ sở hữu bất động sản liền kề. Khi đã có thỏa thuận, vật mốc giới trở thành sở hữu chung, nên một bên không thể tự ý tháo dỡ, thay đổi hoặc chiếm dụng riêng. Nếu chỉ một bên tạo lập mốc giới nhưng bên kia đồng ý, chi phí do bên tạo lập chịu, trừ khi có thỏa thuận khác.
Thứ ba, trường hợp bên còn lại không đồng ý mà có lý do chính đáng, mốc giới đã dựng phải dỡ bỏ. Quy định này cho thấy pháp luật không mặc nhiên công nhận mọi công trình trên ranh giới, mà đặt nặng yếu tố đồng thuận và tính hợp lý của phản đối từ phía bất động sản liền kề.
Những giới hạn đặc biệt
Đối với tường nhà chung, chủ sở hữu liền kề không được tự ý trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng. Việc tác động vào tường chung chỉ hợp pháp khi có sự đồng ý của bên còn lại. Đây là điểm thường bị hiểu sai trong thực tế, vì nhiều người cho rằng đã có tường giáp ranh thì có thể sử dụng theo nhu cầu riêng, trong khi pháp luật bảo vệ trực tiếp quyền an toàn, quyền riêng tư và kết cấu tài sản của bên kia.
Đối với trường hợp hai nhà xây riêng biệt nhưng tường sát nhau, mỗi bên chỉ được tác động trong phần tường thuộc quyền của mình, không được xâm phạm sang phần tường của bên kia. Cách hiểu đúng ở đây là ranh giới không làm mất đi quyền sở hữu riêng, mà chỉ tạo ra giới hạn không gian pháp lý giữa hai bất động sản.
Đối với cây là mốc giới chung, các bên cùng có nghĩa vụ bảo vệ và hoa lợi được chia đều, trừ khi có thỏa thuận khác. Đây là biểu hiện rõ của sở hữu chung: quyền hưởng lợi đi kèm nghĩa vụ gìn giữ, không bên nào được đơn phương khai thác toàn bộ lợi ích từ tài sản chung.
Lỗi hiểu sai thường gặp
- Cho rằng cứ nằm sát ranh giới thì mặc nhiên được coi là tài sản chung; thực tế phải có thỏa thuận hoặc căn cứ hợp pháp rõ ràng.
- Cho rằng bên nào bỏ tiền xây hàng rào hoặc tường thì bên đó có toàn quyền; thực tế nếu công trình nằm trên ranh giới và được chấp nhận thì vẫn có thể là sở hữu chung.
- Cho rằng được phép mở cửa, mở lỗ thông khí, khoan đục vào tường giáp ranh nếu không làm hư hại lớn; thực tế phải có sự đồng ý của chủ sở hữu liền kề khi đó là tường chung.
- Cho rằng cây trồng làm mốc giới chỉ là vật trang trí hoặc tài sản riêng của một bên; thực tế nếu là cây mốc giới chung thì quyền bảo vệ và hoa lợi đều phải được chia theo quy định hoặc theo thỏa thuận.
Lưu ý thực tiễn
Khi phát sinh tranh chấp, điểm mấu chốt không chỉ là công trình nằm ở đâu mà còn là ranh giới pháp lý, ý chí thỏa thuận và tình trạng sử dụng thực tế. Vì vậy, hồ sơ đo đạc, giấy tờ về quyền sử dụng đất, biên bản xác nhận ranh giới và thỏa thuận của các bên thường có giá trị quyết định trong việc áp dụng Điều 176. Trong tranh chấp, cần tách bạch giữa quyền xây dựng trong phần đất của mình và quyền tác động lên mốc giới chung; đây là hai vấn đề pháp lý hoàn toàn khác nhau.