Điều 175 Bộ luật dân sự 2015: Ranh giới giữa các bất động sản
Bình luận Điều 175 BLDS 2015 về ranh giới bất động sản, nguyên tắc xác định mốc giới và các lưu ý khi áp dụng.
Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản
1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.
2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trọng tâm của quy định
Điều 175 không chỉ xác định ranh giới pháp lý giữa các bất động sản liền kề mà còn đặt ra nguyên tắc bảo vệ sự ổn định trong sử dụng đất. Nhà làm luật ưu tiên thỏa thuận giữa các chủ sử dụng đất; nếu không có thỏa thuận thì mới xét đến quyết định của cơ quan có thẩm quyền, tập quán hoặc ranh giới đã tồn tại lâu dài, không có tranh chấp. Cách thiết kế này cho thấy mục tiêu lớn là giảm xung đột giáp ranh và ngăn việc tự ý chiếm dụng phần đất của người khác.
Điều kiện để áp dụng
Quy định về xác định ranh giới được kích hoạt khi có nhu cầu phân định đất liền kề hoặc phát sinh tranh chấp về mốc giới. Khi xem xét ranh giới theo tập quán hoặc theo hiện trạng tồn tại lâu dài, yếu tố then chốt là phải có tính ổn định và không có tranh chấp. Nếu không chứng minh được các yếu tố này, việc xác định ranh giới sẽ phải quay về căn cứ pháp lý rõ ràng hơn như thỏa thuận, giấy tờ, hoặc quyết định có thẩm quyền.
Những điểm cần nắm khi áp dụng
Người sử dụng đất không được hiểu ranh giới chỉ là đường kẻ trên bản đồ; trong thực tế, nó gắn với mốc giới, công trình ngăn cách, yếu tố tự nhiên và hiện trạng sử dụng ổn định. Mọi hành vi lấn, chiếm, dịch chuyển mốc giới, kể cả với kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng, đều bị đặt ngoài giới hạn cho phép. Đây là quy định mang tính bảo vệ trật tự sử dụng đất và bảo đảm sự tôn trọng lẫn nhau giữa các chủ thể liền kề.
Dễ nhầm lẫn trong thực tế
Nhầm lẫn phổ biến là cho rằng đất đang sử dụng lâu năm thì đương nhiên thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình. Điều 175 không mặc nhiên công nhận mọi hiện trạng, mà chỉ thừa nhận ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên không có tranh chấp như một căn cứ xác định ranh giới. Một nhầm lẫn khác là tự ý trồng cây, xây dựng hoặc đưa tán cây, rễ cây vượt qua ranh giới; pháp luật yêu cầu phải cắt, tỉa phần vượt quá nếu không có thỏa thuận khác.
Ý nghĩa thực tiễn
Quy định về ranh giới không chỉ xử lý tranh chấp đất đai mà còn điều chỉnh những xung đột nhỏ nhưng thường xuyên phát sinh như tường rào, hàng cây, mái che, thoát nước, hoặc can thiệp vào không gian, lòng đất theo chiều thẳng đứng. Khi áp dụng, cần nhìn đồng thời vào mốc ranh thực tế, chứng cứ sử dụng ổn định và quyền của người sử dụng đất liền kề. Cách tiếp cận đúng là xác định ranh giới một cách khách quan, rồi từ đó đánh giá hành vi có xâm phạm hay không.