Điều 174 Bộ luật dân sự 2015: Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng
Bình luận Điều 174 Bộ luật Dân sự 2015 về nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng, bảo đảm an toàn và quyền của nhà liền kề.
Điều 174. Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng
Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh.
Ý nghĩa của quy định
Điều 174 ghi nhận một giới hạn pháp lý rất quan trọng đối với quyền xây dựng của chủ sở hữu và người có quyền khác đối với tài sản. Nhà làm luật không chỉ yêu cầu tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật, mà còn đặt trọng tâm vào việc bảo vệ an toàn và quyền lợi của các bất động sản liền kề, xung quanh. Đây là cơ sở để cân bằng giữa quyền khai thác tài sản của một bên và quyền được yên ổn, an toàn của bên còn lại.
Điểm cần nắm khi áp dụng
Quy định này chỉ phát sinh ý nghĩa thực tiễn khi có hoạt động xây dựng công trình. Chủ thể xây dựng phải đồng thời đáp ứng hai nhóm nghĩa vụ: tuân thủ pháp luật về xây dựng và không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người khác. Vì vậy, việc có giấy phép xây dựng không tự động loại trừ trách nhiệm nếu quá trình thi công vẫn gây nứt, lún, lấn ranh, che chắn sai quy định hoặc vượt khoảng lùi, độ cao cho phép.
Một điểm quan trọng là Điều 174 không chỉ điều chỉnh hành vi hoàn thành công trình, mà còn bao trùm cả quá trình thi công. Khi công trình có nguy cơ ảnh hưởng đến công trình liền kề hoặc xung quanh, chủ thể xây dựng phải kịp thời dừng, khắc phục và chịu trách nhiệm nếu gây thiệt hại. Trong thực tiễn, đây là căn cứ thường dùng để xử lý tranh chấp về sụt lún, nứt tường, lấn mốc giới và vi phạm khoảng cách an toàn.
Cách hiểu sai thường gặp
Hiểu sai phổ biến là cho rằng chỉ cần xây trên đất của mình thì được toàn quyền quyết định. Thực tế, quyền sử dụng đất và quyền xây dựng luôn bị giới hạn bởi quy hoạch, quy chuẩn và quyền của bất động sản lân cận. Một cách hiểu khác cũng không đúng là chỉ khi công trình gây thiệt hại nghiêm trọng mới vi phạm; ngay cả hành vi xây vượt độ cao, khoảng cách hoặc xâm lấn ranh giới đã là dấu hiệu không tuân thủ quy tắc xây dựng.
Lưu ý thực tiễn
Khi xử lý tình huống cụ thể, cần xác định đồng thời ranh giới đất, chỉ giới xây dựng, quy chuẩn kỹ thuật và mức độ ảnh hưởng thực tế đến tài sản liền kề. Nếu phát sinh thiệt hại, trách nhiệm bồi thường thường được xem xét cùng với trách nhiệm của người thi công và các chủ thể liên quan theo quy định về bồi thường thiệt hại do công trình gây ra. Do đó, tranh chấp loại này không chỉ là tranh chấp dân sự về quyền sử dụng đất mà còn là vấn đề tuân thủ pháp luật xây dựng.