Chuyển mục đích sử dụng đất tại Cà Mau

Những điều cần biết khi tìm dịch vụ Chuyển mục đích sử dụng đất tại Cà Mau

Cà Mau sau sáp nhập với Bạc Liêu là mũi cực Nam của đất nước, dân số khoảng 2,1 triệu người, GRDP trên 298 nghìn tỷ đồng, với 64 đơn vị hành chính gồm 55 xã, 9 phường. Áp lực phát triển đô thị, công nghiệp, nuôi trồng thủy sản khiến nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất tại Cà Mau tăng nhanh, đặc biệt quanh các trục giao thông, khu dân cư, vùng nuôi tôm, rừng sản xuất.

Ở Cà Mau, các trường hợp phổ biến phải xin phép khi chuyển mục đích gồm: từ đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất sang loại đất khác; từ đất nông nghiệp (lúa, cây hàng năm, nuôi thủy sản) sang đất phi nông nghiệp; từ đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở; hoặc chuyển sang đất chăn nuôi tập trung với diện tích đáng kể.UBND cấp huyện quyết định với hộ gia đình, cá nhân; UBND cấp tỉnh quyết định đối với tổ chức. Việc tự ý xây nhà, công trình trên đất nông nghiệp, đất nuôi thủy sản trước khi được phép chuyển mục đích rất dễ bị xử phạt, buộc khôi phục hiện trạng hoặc không được cấp sổ, như trường hợp xây biệt thự trái phép trên đất nuôi trồng thủy sản tại TP Cà Mau từng là bài học điển hình.

Hạn mức nhận chuyển quyền đất nông nghiệp của cá nhân tại Cà Mau khá lớn: tối đa 45 ha đất trồng cây hàng năm (bao gồm lúa), nuôi trồng thủy sản, làm muối; 150 ha đất trồng cây lâu năm; 450 ha đất rừng phòng hộ, rừng sản xuất là rừng trồng. Tuy nhiên, dù trong hạn mức, người sử dụng đất vẫn phải đáp ứng điều kiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, bảo vệ môi trường và nghĩa vụ tài chính khi chuyển sang đất ở hoặc mục đích kinh doanh. Với đất trồng lúa, thường phải có phương án sử dụng tầng đất mặt, đảm bảo không gây thoái hóa đất; với đất rừng phải có phương án trồng rừng thay thế hoặc nộp tiền trồng rừng thay thế theo quy định về lâm nghiệp.

Trình tự cơ bản khi xin chuyển mục đích sử dụng đất tại Cà Mau gồm: chuẩn bị hồ sơ (đơn xin chuyển, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ nhân thân, bản vẽ thửa đất nếu được yêu cầu, tờ khai nghĩa vụ tài chính); nộp tại UBND cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện đối với hộ gia đình, cá nhân, nộp tại Sở Tài nguyên và Môi trường đối với tổ chức. Cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra điều kiện, lập hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định; sau đó người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, thuế, phí) và đăng ký biến động, chỉnh lý sổ. Trường hợp vừa chuyển nhượng vừa chuyển mục đích thì thủ tục thường được giải quyết đồng thời.

Vướng mắc lớn nhất tại Cà Mau hiện nay là cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở, đặc biệt phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở. Địa phương đang có chủ trương áp dụng mức thu tối thiểu 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức, nhưng không quá 500 m², căn cứ Nghị định của Chính phủ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Nếu không tính toán kỹ, người dân dễ bị đội chi phí lên rất cao khi chuyển nhiều thửa đất nuôi tôm, trồng lúa sang đất ở. Vì vậy, trước khi nộp hồ sơ, cần rà soát quy hoạch, hạn mức, phương án tài chính, tránh tình trạng hồ sơ được chấp thuận nhưng nghĩa vụ tài chính vượt quá khả năng.

Đối với Cà Mau – nơi quỹ đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản vẫn rất lớn – xu hướng chuyển mục đích sang đất ở, đất dịch vụ sẽ tiếp tục diễn ra mạnh ở các xã, phường gần trung tâm, khu tuyến biển, vùng có hạ tầng giao thông tốt. Làm đúng quy định, nắm chắc điều kiện, trình tự, hạn mức và chi phí là cách duy nhất để vừa khai thác được giá trị đất, vừa tránh tranh chấp, xử phạt và rủi ro pháp lý lâu dài.